Арендатор.ру


Партнер юридической фирмы «Авелан» В. Лазебный о проекте изменений в Гражданском Кодексе РФ, предложенных Министерством культуры России.

Открыть мини-гостиницу в жилом доме станет проще. Министерство культуры предложило поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым предпринимателям больше не нужно будет переводить соответствующее помещение в нежилой фонд. Эксперты уверены, что подобная инициатива позволит упорядочить работу в этой сфере и пойдет на пользу туристическому рынку. Вопрос в том, оценят ли ее собственники квартир, по соседству с которыми появятся мини-отели.

Что говорит закон

Согласно поправкам, которые планируют внести в Гражданский кодекс РФ, послабление коснется малых средств размещения – мини-гостиниц с номерным фондом менее 50 номеров. Организация получит право выкупать несколько квартир и открывать небольшой отель. В Ростуризме полагают, что такие законодательные изменения в целом пойдут на пользу гостиничному рынку, который нуждается в официальных койко-местах. Однако данные проекты поправок уже подверглись обильной критике. К примеру, упрощённое создание гостиницы на базе жилых квадратных метров автоматически увеличит потребление коммунальных услуг (отопление подъезда, расход воды, труд уборщиц, использование лифтов).

В настоящее время процесс перевода помещений из жилого в нежилой фонд очень длителен и требует множества документов и согласований. Предприниматели не имеют никакой уверенности в том, что время на бумажную волокиту будет потрачено не зря. В связи с этим инициатива Министерства культуры кажется вполне логичной: с упрощением порядка нелегальных гостиниц станет меньше, а легальные проще будет проконтролировать. Однако насколько легче бизнесменам-отельерам станет работать на практике, сказать сложно. По словам Валерия Лазебного, партнера юридической фирмы «АВЕЛАН», это решение не упорядочит работу, а просто отменит необходимость перевода помещений. Законопроект в настоящее время находится лишь на стадии разработки, поэтому пока не известны те условия и связанные с этим сложности, которые могут возникнуть с отменой необходимости перевода помещений.

Очевидно, что одним из условий открытия гостиницы должно быть соблюдение прав и интересов соседних жильцов (собственников иных квартир), в том числе по показателям проходимости, шума в многоквартирном доме и т.д. Для этого, возможно, будет установлено ограничение на количество номеров в гостинице. В качестве собственно правовых сложностей нельзя исключать возможность в дальнейшем установления разрешительного порядка открытия таких гостиниц (необходимость получения разрешения, лицензии, согласования – в том числе с соседями или ТСЖ - и т.п.). Однако пока об этом ничего не известно.

Старо как мир

Жилые помещения используются сегодня в качестве гостиничных номеров везде и давно. Формат хостела давно известен не только в зарубежных странах, но и в Москве, Петербурге, Ярославле,Новосибирске и других «миллионниках». В этих городах можно легко найти такой мини-отель. Широкая популярность этого формата довольно просто объяснима – туристов привлекает низкая стоимость проживания, а собственников квартир – простота организации такого бизнеса и отсутствие контроля со стороны государства. При этом затраты для владельца квартиры минимальны – покупка мебели и установка wi-fi роутера. Особенный рост числа подобных объектов отмечается в последние годы. Кризис и наличие огромного числа пустующих квартир, приобретенных инвесторами, являются основными причинами развития этой деятельности.

По мнению Марианны Романовской, директора департамента консалтинга GVA Sawyer, идея, безусловно, заслуживает право на жизнь, особенно принимая во внимание неплохой опыт Санкт-Петербурга по созданию мини-отелей в историческом центре города. «Этот пример показателен и в том, что переоборудование и реставрацию проводили преимущественно в старых домах дореволюционной постройки с высокими потолками, просторными лестницами и черным ходом. В таком здании с большей вероятностью можно обеспечить соблюдение гостиничных «технологий» (доставка, вывоз мусора, обслуживание номеров и т.д.)», - добавила эксперт.

В целом, на данный момент перевод жилых площадей в нежилой фонд – это процесс крайне сложный, долгий и далеко не бюджетный. Чтобы совершить операцию, нужно собрать целую кипу всевозможных технически сложных разрешений и согласований. Подобная многоступенчатая схема порождает лишний бюрократизм и благодатную почву для коррупции.

Добро и зло

Несмотря на то что гостиничный бизнес востребован и туристы продолжают навещать города, узнавая самобытность русской культуры, а собственники готовы платить налоги и официально оформить свой бизнес, не всё так гладко. Смущает дискомфорт, который испытывают жильцы соседних квартир – шум, посторонние в подъезде, нагрузка на лифт и т.д. Кроме того, не все гладко и с точки зрения закона о регистрационном учете. Сложности возникают и с учетом доходов, получаемых собственниками подобной недвижимости. Кроме локальных проблем, которые вызывают хостелы, есть и проблемы посерьёзней. Сейчас нелегальные гостиницы не несут никакой ответственности за свои действия – ни за возникновение внештатных ситуаций с постояльцем, ни за пожар, кражи, нападение или конфликтные ситуации с жильцами. Кроме того, хостелы являются нездоровой конкуренцией легальному гостиничному бизнесу.

Например, в ходе обсуждения возможного принятия закона о легализации гостиниц в жилом фонде негативно высказался председатель правления Союза жилищных организаций Москвы Константин Крохин. По его словам, перевод части жилого дома в нежилой фонд требует согласования не только с властями, но и с жильцами, для того чтобы решить вопросы о пользовании общим имуществом. По мнению многих противников организации хостелов, туристы, арендующие номер в дешевом отеле, зачастую не дорожат спокойствием и общим имуществом.

Также возникает и ряд организационных вопросов, например запасной эвакуационный выход, который не должен пересекаться с жилой зоной и подъездом.

Валерий Лазебный отметил, что в случае возникновения «острой ситуации» жильцы смогут закрыть мини-гостиницу в судебном порядке. В случае если гостиницы будут созданы в нарушение установленного порядка и если они будут осуществлять деятельность с грубыми нарушениями законодательства, владельцев будет ждать судебный иск. Кроме того, жильцы смогут противодействовать деятельности гостиницы и иным образом, не только путём правового воздействия, но и не совсем законными методами. Поэтому вряд ли гостиница сможет нормально функционировать, если большинство жителей будет категорически против этого. Однако сам по себе факт организации гостиницы в жилом помещении уже не будет являться основанием для её закрытия, если это будет допустимо законом.

С другой стороны, владелец мини-отеля сможет взять на себя большую часть расходов  - например, оплачивать дополнительную уборку подъезда или взять на себя оплату за пользование лифтом и т.д.

Порядок контроля в разных государствах может существенно различаться, однако проверки подобных заведений обычно проводятся силами общеотраслевых ведомств – без создания специальных для этого контрольных органов. Принцип всегда один и тот же – есть перечень различных требований к деятельности гостиниц, на предмет соблюдения которых они планово или внепланово проверяются компетентными структурами. Их несоблюдение влечёт ответственность, начиная от штрафа и вплоть до закрытия гостиницы. Кроме того, контрольные органы вправе выдавать обязательные требования касательно деятельности гостиницы, за неисполнения которых также следует ответственность самой гостиницы и её должностных лиц.

Закон и жизнь

Если брать в расчет зарубежный опыт, то в некоторых городах под гостиницы в жилых домах отводятся отдельные этажи и подъезды, но, в любом случае, они отделяются от жилой части, в них организовываются собственные блоки с запасными выходами, парковками, средства пожаротушения, служба по регистрации по месту пребывания, охрана. Насколько это будет осуществимо в России, учитывая российский менталитет, сказать сложно. Кто будет заниматься постоянным контролем, пока не известно.

Также принятие закона об упрощенном переводе жилых помещений в нежилой фонд может усложнить и то, что не все стороны нового закона были согласованы с Жилищным кодексом. Сейчас многие положения нового закона противоречат положениям Жилищного кодекса, и прийти к компромиссу будет достаточно сложно.

Текущую ситуацию с процессом перевода помещений пояснил Валерий Лазебный: «Перевод помещения в нежилое производится органом местного самоуправления (ст. 23 ЖК РФ). Для перевода подаётся заявление с приложением правоустанавливающих документов на помещение, техпаспорта, поэтажного плана дома, а также проекта переустройства и перепланировки переводимого помещения (если это необходимо). Иные документы уполномоченный орган требовать не вправе».

Для перевода, как правило, необходимо произвести соответствующее переустройство помещения. Срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе – 45 дней. На практике перевод помещения – одно из самых коррупционно ёмких действий (впрочем, как и многие иные вопросы, связанные со строительством и оформлением недвижимости).

Связанно это с тем, что вопрос о технической допустимости перевода помещения в нежилое является сугубо оценочным и уполномоченный орган при желании всегда сможет обосновать, почему технически это неприемлемо. Отказ в переводе может быть обжалован в суде, однако это может занять год и даже более, что для действующего бизнеса может оказаться неприемлемым, тем более что положительный результат судебного обжалования не гарантирован. Наряду с иными обстоятельствами это приводит к тому, что стоимость нежилых помещений в одном и том же здании может в несколько раз превышать стоимость жилых помещений (особенно в отдельных регионах). Таким образом, допустимость использования жилых помещений для организации гостиницы, безусловно, будет выгодна предпринимателям и существенно ускорит и упростит открытие гостиниц. Тем более что вполне логично использовать для гостиниц именно жилые помещения, поскольку гостиницы как раз и предназначены для проживания.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE, считает, что делать перевод жилого помещения в нежилое категорически не нужно, так как теряется контроль за деятельностью таких предприятий. Теряется понятие гостиничного комплекса. Этот формат не является малым отелем и не может так называться. «В целом я категорически против, так как инициатива – абсурдна, а государственные органы, которые объективно контролируют этот бизнес, получат полное отсутствие контроля», - заключил Ивашкевич.

С другой стороны, с точки зрения закона, владельцы хостела могут узаконить свой бизнес, просто установив кассу и зарегистрировав ИП. С точки зрения законодательства, такая деятельность не будет расцениваться как гостиничная. Кроме того, в соответствии с существующими сегодня нормами, гостиницей может признаваться только помещение, которое имеет не менее пяти номеров, каждый из которых оборудован всем необходимым для проживания граждан. В противном случае объект недвижимости не признается отелем, даже если его владельцы и утверждают обратное.

Тем не менее, если хостел будет принимать иностранных граждан, то по словам Валерия Лазебного, миграционный контроль должен быть учтен, а владелец бизнеса должен будет ставить гостей на временный учёт – не стоит ожидать послаблений в этом плане для подобных заведений.

На сегодняшний день хостелы Москвы принимают около 3-4 тысяч туристов. По оценкам экспертов рынка, столица нуждается еще в 3 тысячах койко-местах, что не ускользнуло от внимания бизнесменов, а следовательно, количество мини-гостиниц будет расти. Также влиять на рост числа хостелов будет упрощение визового режима, снижение стоимости авиационных билетов. Тем более сейчас хостелы больше не ассоциируются с ночлежками или жильем для нищих – во многом хостелы стали трендом для студентов-иностранцев, российской молодежи и даже бизнес-туризма. Во многом играет роль демократичность проживания, «семейная» обстановка, возможность легко завести новые связи.

Несмотря на то что рынок мини-отелей через пару лет будет близок к насыщению, это вряд ли помешает предпринимателям открывать новые хостелы. И государство заинтересовано не только в привлечении дополнительного числа туристов в Москву, но и в организации достойного уровня контроля над новым сегментом гостиничного рынка, который уже уверенно вступил в свои права.

Автор: М. Чайкина

Источник: Арендатор.ру