ЖУРНАЛ COMMERCIAL REAL ESTATE


Партнер юридической фирмы «Авелан» С. Казинец о расторжении инвестиционных контрактов в Москве.

Город не начал строек более чем на 30 млн кв. м, сообщил недавно заммэра Москвы Марат Хуснуллин. Эта цифра включает расторгнутые инвестконтракты, договоры аренды городской земли и отменные проекты планировки территорий. Одна из причин отмены проектов – истечение срока действия документов.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet, комментирует: «Действительно, за два с половиной года в Москве было отменено строительство около 30 млн кв. м недвижимости, из них около 11 млн кв. м недвижимости составили проекты, близкие к реализации, на которые были заключены инвестиционные контракты (около 5 млн отмененных “квадратов” составили жилые, остальное – коммерческая недвижимость).

Еще 19 млн кв. м отмененных строек складываются из расторгнутых договоров аренды городской земли и неутвержденных проектов планировок территории.Часть из отмененных, но согласованных проектов подвергнется изменениям и, вполне возможно, будет построена в ближайшее время, так как при отмене инвестконтрактов, cкорее всего, девелоперам сообщались рекомендации, которые необходимо учесть в новых проектах. Остальные могут быть проданы, думаю, это в основном те, что принадлежат непрофессиональным девелоперам».

Самые крупные из отмененных проектов планировки – около станции метро «Парк Победы» и микрорайоны 2 и 3 Лефортова (325 тыс. кв. м).

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан»:

В целом оспаривание расторжения, связанное с истечением срока действия документов, возможно. Отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, и как любая сделка, он может быть признан недействительным (ст. 166 ГК РФ). Однако возможность оспаривания должна решаться в каждой конкретной ситуации.

Актуальной видится проблема, связанная с отменой договоров аренды по причине несоблюдения сроков строительства. Как известно, очень много строек было оформлено не как инвестиционной договор, а как обычная аренда с особым условием – осуществить строительство.

После введения ч. 22 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» в декабре 2011 года арендодатель в лице ДЗР (сейчас это Департамент городского имущества города Москвы) начал активно пользоваться правом на односторонний отказ, преимущество которого очевидно – не требуется идти в суд.

До недавнего времени такое право на одностороннее расторжение не ставилось под сомнение, хотя примеров признания ничтожным одностороннего отказа можно найти довольно много: суд обычно встает на сторону арендатора, если тот исполнял обязанности без промедления, однако согласование документов затянулось по вине органов власти.

На этом фоне представляет интерес совсем недавнее постановление 9 Арбитражного апелляционного суда (постановление от 22 апреля 2013 года по делу № А40–138892/12): расторжение было признано ничтожной сделкой, поскольку ни глава 34 ГК РФ («Аренда»), ни конкретный договор не предусматривали права на одностороннее расторжение, а ч. 22 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ГК РФ» была признана судом не соответствующей нормам ГК РФ (в частности, норме ст. 3 ГК РФ о том, что нормы гражданского законодательства, изложенные в иных законах, должны соответствовать нормам ГК РФ). Видимо, в таком толковании следует видеть реакцию на тотальное внесудебное расторжение договоров.

Источник: Журнал Commercial Real Estate #11, 2013