Журнал "Собственник"


Старший юрист «Авелан» А. Полевая о том, как избежать мошенничества при сделках с недвижимостью.

Аферы на рынке недвижимости встречаются не так уж редко, поэтому при покупке квартиры надо быть бдительным.

Как известно, «на каждого простофилю найдется свой мошенник», поэтому при сделках с недвижимостью надо все тщательно проверять и быть готовым к тому, что тебя хотят обмануть. А еще лучше знать, в каких случаях ты можешь стать жертвой мошенника. Анна Полевая, старший юрист юридической фирмы «АВЕЛАН», дает советы по этому вопросу, а также рассматривает ситуации, когда квартира может оказаться «опасной» для приобретения.

Квартира по поддельному паспорту

Паспорт обязателен для любых сделок. Почти всегда его предъявление успокаивает покупателя, однако уже на этом этапе надо быть осторожным. Анна Полевая обращает внимание, что «паспорт может быть украден, куплен, в нем могут быть переклеены фотографии. Кроме того, при совершении сделки не требуется документа из полиции о подлинности паспорта. В этом случае можно обратиться на официальный сайт ОУФМС, где на специальном сервисе можно проверить действительность паспорта любого гражданина РФ».

Квартира без «истории»

Информация о квартире очень важна, особенно при покупке на вторичном рынке недвижимости. Иногда продавец предоставляет неполный пакет документов, в результате чего видна история жилья только в настоящее время. Юрист фирмы «АВЕЛАН» советует: « Желательно получить расширенную выписку из домовой книги, где содержится информация о несовершеннолетних, осужденных, лицах, которые находятся на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице, а также о тех, кто мог, но не участвовал в приватизации. В этой выписке необходимо убедиться, чтобы все предыдущие жильцы были выписаны по новому адресу. Дополнительную информацию можно получить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заказав выписку об интересующем объекте недвижимости. В реестре также хранится вся информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом). Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д.»

Если вы не хотите иметь проблем с приобретаемым имуществом, то лучше всего лично присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Квартира по наследству

Квартира в наследство сейчас никого не удивит. Это достаточно распространенный способ получения жилья. Но необходимо помнить, что наследников может оказаться много. Иногда эти наследники даже не общаются между собой и узнают о наследстве в момент совершения сделки купли-продажи. У такой квартиры необходимо очень тщательно проверять историю, в договоре обязательно указывать полную фактическую стоимость покупаемой недвижимости, а иногда имеет смысл оформить титульное страхование. Кроме этого, Анна Полевая советует получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца, так как он мог быть признан умершим в суде, но на самом деле пропал без вести или долгое время отсутствовал. А это грозит тем, что после заключения сделки бывший собственник может неожиданно появиться и заявить о своих правах на квартиру.

Приватизированные квартиры

«Как известно, приватизация жилья очередной раз продлена, что, в свою очередь, может спровоцировать определенные мошеннические схемы и на рынке жилья. Долго пустующей неприватизированной квартирой, в которой оставлен паспорт хозяина, могут воспользоваться сначала воры, а затем и мошенники. Фотография в паспорте переклеивается, сделка регистрируется, квартира продается с участием небольших риелторских фирм. В этом случае необходимо убедиться в подлинности паспорта продавца, а также узнать «историю» покупаемого жилья», – рассказывает эксперт.

Приватизированные квартиры также имеют риск в том, что не были учтены интересы детей. Впоследствии же может оказаться, что купленная вам квартира была их единственным официальным жильем. Если приватизация была оформлена до 1992 г., то несовершеннолетние могли не включаться в приватизацию, но они также могут заявить о своих правах спустя годы. Именно поэтому необходимо получать расширенную выписку из домовой книги, в которой можно увидеть правильность проведенной приватизации с учетом наличия третьих заинтересованных лиц.

Дешевые квартиры

Низкая цена квадратного метра – повод для осторожности. Безусловно, бывают в жизни ситуации, когда срочно необходима большая сумма денег, поэтому продавец продает недвижимость с большим дисконтом, но чаще бесплатный сыр бывает в мышеловке. По мнению Анны Полевой, «низкая цена – это возможность заманить сразу нескольких покупателей, чтобы перепродать квартиру не один раз, возможность взять и не вернуть задаток за приобретаемую квартиру и т. д. В любом случае, это способ вытащить из покупателя наличные деньги. При оформлении сделки рискуют обе стороны и покупатель, и продавец. Поэтому хорошей гарантией в этом случае будет ячейка в банке. Покупатель не должен передавать ни всю сумму, ни даже ее часть продавцу, пока сделка не пройдет госрегистрацию. В день сделки продавец и покупатель идут в банковское хранилище. После закладки денег в ячейку, один ключ от нее получает продавец, а второй остается у представителей банка. Продавец получает деньги только после предоставления документов, оговоренных в дополнительном соглашении к договору аренды ячеек (например, зарегистрированный главным управлением Федеральной регистрационной службы договор купли-продажи и договор об аренде ячейки)».

Квартира со спектаклем

Спектаклем при покупке квартиры принято называть специально разыгранное действие, показывающее огромное число желающих купить именно эту квартиру. Этот способ используется нечестными риэлторами, чтобы быстро продать квартиру с «дефектом», а именно: шумные соседи-алкоголики, аварийное жилье, старые коммуникации, протечки и т. п. Если вы заподозрили, что перед вами разыгрывается такая постановка, то лучше всего откажитесь от этой сделки или очень внимательно и не один раз проверьте квартиру: обратите внимание на работу системы отопления, обследуйте все трубы, осмотрите стены, сравните план квартиры с техническим паспортом БТИ, чтобы исключить незаконную перепланировку или появившиеся в результате дефекты (например, отсутствие вентиляционного короба). Необходимо также лично поговорить с соседями и со старшим по подъезду.

Квартира по доверенности

Если вы покупаете квартиру не лично у собственника, а у человека, действующего по доверенности, то будьте бдительны. Такие продажи распространены среди мошенников. Доверенность может быть отменена, написана под давлением и т.п. И если вы все же приобретаете такую квартиру, то необходимо проверить действительность доверенности у любого (!) нотариуса: правильно ли она оформлена, имеет ли силу и другие обстоятельства. Однако не все нотариусы делают контрольный звонок своим коллегам, поэтому надо настаивать на присутствии собственника при сделке или самостоятельно получить у него заявление о том, что он в курсе проводимой продажи, ее условиях и не возражает.

Итак, это семь основных моментов, на которые вы должны обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры.

Автор: Н. Бухтиярова

Источник: Журнал Собственник