Арендатор.ру


Партнер юридической фирмы «Авелан» Наталья Северина комментирует поправки к Федеральному закону N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

Курортные зоны всегда были для девелоперов особенно притягательной территорией для застройки. Близость моря, чистый воздух, горы – всё это становится магнитом для миллионов отдыхающих, которые каждый год проводят свои отпуска на оздоровительных и не очень курортах. Однако власти ещё в 90-х годах, понимая, что русский бизнес часто невозможно остановить на полпути, ограничил застройку данных зон Федеральным законом, дабы тот оградил природные ресурсы от бетонного кольца отелей. Тем не менее девелопмент в России уже давно перестал быть зеркалом перестроечной России. И сейчас чиновники осознали, что курорты без сторонних вливаний могут стать лишь памятником природы, а не прибыльным бизнесом.

Не место для стройки

Так, Минздрав подготовил поправки в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». Эти места должны потерять статус особо охраняемых природных объектов, и большинство ограничений на строительство в зонах, где находятся природные лечебные ресурсы, снимут. По мнению властей, это поможет реорганизации курортных зон и приведению их к европейскому стандарту обслуживания. Однако многие представители общественности выразили озабоченность, что поправки развяжут руки девелоперам, которые не преминут возможностью превратить народные лечебницы в каменные джунгли. Так что ждёт российские курорты после принятия поправок в Федеральный закон, мы и попытаемся понять.

Федеральный закон N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» был принят еще в 1995 году. В нем закреплено правовое регулирование отношений, касающихся исследования, использования и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которым присвоен статус особо охраняемых природных территорий в связи с их природоохранным и оздоровительным значением.

Указанное, в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», означает, что данные объекты частично изъяты из хозяйственного использования, а именно деятельность и строительство на них существенно ограничены.

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, отмечает, что согласно действующей редакции Федерального закона в составе округа санитарной и горно-санитарной охраны может выделяться до трех зон. На территории первой зоны, режим которой устанавливается для месторождений минеральных вод, лечебных грязей и иных аналогичных объектов, за определенными исключениями, запрещены проживание и любые виды хозяйственной деятельности. На территории второй зоны, режим которой устанавливается, среди прочего, в отношении хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков и иных зеленых насаждений, а также в отношении территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений, запрещается размещение объектов, не связанных напрямую с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду и приводящих к истощению лечебных ресурсов. Наконец, режим третьей зоны устанавливается в отношении участков разгрузки месторождений различных лечебных полезных ископаемых, для территорий, обеспечивающих защиту лечебных ресурсов от неблагоприятного воздействия, и т.д. На территории третьей зоны действует ограничение на размещение промышленных и сельскохозяйственных сооружений и разрешено осуществлять только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на окружающую среду и природные ресурсы.

Станет проще

Предлагаемые изменения направлены на лишение лечебно-оздоровительных местностей и курортов статуса особо охраняемых природных территорий (соответствующие изменения вносятся и в ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»). В связи с этим в отношении них предлагается вести отдельный реестр и не включать их в госкадастр особо охраняемых природных территорий. Меняется также порядок признания и утверждения границ этих местностей.

Наталья Северина, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», обращает внимание на то, что само по себе лишение курортов этого статуса фактически не влечёт существенных изменений в их правовой охране, если бы поправки не предлагали изменить сам режим их правовой охраны.

В частности, поправками предлагается устанавливать 1-ю зону только для ресурсов, содержащихся в недрах и расположенных в местах неглубокого залегания. Поправки сохраняют действующие сейчас ограничения в 1-й зоне, но допускают в 1-й зоне таких местностей, как озера (в том числе минеральные) и рапы лиманов, строительство и эксплуатацию:

– гидротехнических сооружений для защиты от чрезвычайных ситуаций (если нет иных вариантов их размещения);

– объектов лечебно-оздоровительного, туристско-рекреационного, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, – для отдыха и организации использования населением лечебных ресурсов;

– инженерно-технических сетей, включая очистные и дренажные сооружения, – для обеспечения населения и объектов на этой территории услугами водоотведения и водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.

Также поправки ограничивают 2-ю зону территориями, с которых происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей и минеральных вод, минеральным озерам и лиманам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод, а также на которых расположены естественные и искусственные хранилища минеральных вод и лечебных грязей.При этом поправки предлагают допустить любую хозяйственную деятельность во 2-ой зоне, но только исключительно при условии соблюдения специально установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти нормативов и требований в области охраны окружающей среды.

Фактически эти нормативы могут исключить строительство объектов, непосредственно не связанных с созданием и развитием курортного лечения и отдыха, то есть сохранить прежний режим 2-й зоны.

В любом случае сейчас, даже с поправками, запрещается любая деятельность во 2-ой зоне, загрязняющая ресурсы и приводящая к их истощению.

Кроме того, поправки предлагают устанавливать 3-ю зону для охраны лесов, лесопарков, парков и других зеленых насаждений, имеющих лечебно-оздоровительные свойства, лечебный климат и выполняющих санитарно-гигиенические функции, для ближайших областей питания и участков разгрузки минеральных вод и водосборных площадей месторождений лечебных грязей.

Поправки допускают хозяйственную и иную деятельность в 3-й зоне также исключительно при условии соблюдения специально установленных нормативов допустимых выбросов в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ, а также требований к использованию, охране, защите, воспроизводству соответствующих лесов, лесопарков, парков и других зеленых насаждений.

Есть, где развернутся

Внесение поправок, безусловно, спровоцирует определенный всплеск активности девелоперов в курортных зонах. В первую очередь позволит модернизировать уже работающие объекты, однако, по мнению экспертов, о буме строительства здесь говорить не приходится.

Марианна Романовская, директор по стратегическому консалтингу и девелопменту GVA Sawyer, говорит о том, что принятие поправок может сделать курортные зоны привлекательными для большего числа девелоперов, для которых они раньше не проходили проверку первичной экспертизы. Одно лишь понятие «зоны» уже порой вычеркивало проект из списка рассматриваемых к инвестированию. Также уместно говорить об увеличении перспектив более полной реализации ресурсного потенциала курортных территорий, который ранее невозможно было использовать из-за наличия законодательно-правовых ограничений. «При этом смягчение некоторых ограничений на застройку не снимает влияние на эффективность объектов курортной недвижимости такого объективного фактора, как сезонность. А он в силу климатических особенностей наших курортов присутствует практически везде», - заключил эксперт.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, также считает, что данные поправки в ФЗ вызовут ажиотаж у девелоперов. Так, например, при строительстве рекреационной недвижимости расположение на первой линии – принципиально, это фактор, прямо влияющий на ликвидность объекта и на востребованность со стороны отдыхающих. «К слову, некоторые олимпийские объекты, в частности расположенные в Красной Поляне, не могли бы быть построены, если бы не определенный компромисс в вопросах действующих ограничений на застройку. Резюмируя, можно сказать, что в ряде случаев при развитии рекреационных территорий смягчение ограничений пойдет только на пользу», - говорит Денис Колокольников.

Тем не менее Алексей Стрелецкий, старший консультант департамента стратегического консалтинга Knight Frank, отмечает, что не стоит ожидать ажиотажа строительства крупных курортных проектов в лечебно-оздоровительных зонах. Главным ограничением таких проектов все еще остается слабо развитая транспортная инфраструктура. Государство решает эту проблему в том числе путем создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа, которые предусматривают строительство государством транспортной инфраструктуры для курорта и льготные условия для девелопера. В то же время для представителей малого бизнеса появляется возможность улучшить лечебный курорт, сделать его более привлекательным для отдыхающих и тем самым увеличить стоимость своего бизнеса (в первую очередь – гостиничного).

Очевидно, что далеко не во всех случаях строительство в первой зоне приведет к снижению качества лечебно-оздоровительного курорта. В некоторых случаях это необходимо, чтобы зона стала доступной и удобной для отдыхающих. Таким образом, снятие тотального запрета приведет к росту ответственности органов власти на местах за судьбу этих курортов. Вопрос в том, способны ли они взять на себя такую ответственность?

«Снятие запрета на строительство еще не означает разрешение строительства. В настоящий момент у органов власти достаточно юридических инструментов для контроля над девелоперами, желающими застраивать участки, находящиеся в государственной собственности», - резюмировал Алексей Стрелецкий.

Плюсы и минусы

Предлагаемые изменения могут иметь как позитивные, так и негативные последствия. В случае чрезмерного использования лечебных ресурсов и бесконтрольного строительства на территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов вполне возможно развитие сценария, в соответствии с которым могут быть уничтожены месторождения лечебных грязей и минеральных источников, подвергнута вырубке часть лесопарков в целях освобождения территорий под строительство.

По мнению Игоря Чумаченко, при рациональном подходе и жестком контроле соблюдения природоохранного, земельного и иного законодательства можно добиться положительного эффекта. Так, при внесении поправок в действующий Федеральный закон возможно увеличение строительства современных объектов курортно-туристического назначения, более активное осуществление реставрации и обновления старых построек лечебно-курортного назначения, оставшихся с советского времени и, как следствие, повышение уровня комфорта населения при пользовании ресурсами природно-оздоровительных зон. Главное в процессе изменения и последующего применения законодательства не допустить перекоса баланса между поддержанием экологии и интересами частных застройщиков.

В любом случае нужно понимать, что ФЗ в его нынешнем состоянии только тормозит курортную индустрию. Тем более что он работал лишь в далёких 90-х и сейчас является не более чем барьерам, который нужно и важно перепрыгнуть. Сам закон принят ещё в начале 1995 года и за всё время всего 10 раз в него вносились изменения.

Как отмечает Наталья Северина, очевидно, что на практике уже изменилась та реальная хозяйственная обстановка, исходя из которой принимался закон, поэтому он отстаёт по своей юридической технике от всего развивающегося законодательства. Так что поправки направлены в том числе на правовое оформление сложившихся хозяйственных изменений. Ряд поправок действительно послабляют режим правовой охраны и способствуют застройке территорий, однако вряд ли приходится говорить об их массовой застройке. Тем более данные поправки не создают предпосылок для злоупотреблений и причинения ущерба хрупкой среде лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Как будет действовать новый закон, можно будет оценить только после окончательной редакции. Но хочется верить, что он принесёт российским курортам и зонам отдыха только благоприятные изменения, а опаски экологов так и останутся лишь боязнью переменен и не более.

Автор: А. Мошков

ИСточник: Арендатор.ру