Arendator.ru


Партнер юридической фирмы «Авелан» С. Казинец об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединяемых к Москве территориях.

Уже прошел год, как к Москве были присоединены новые территории. Внеочередным жителям столицы власти пообещали сделать всё для улучшения жизни на местах: строить больницы, детские сады, дороги, развивать инфраструктуру во всех направлениях. Однако о том, что делаться всё это будет за счёт владельцев земли, чиновники забыли сразу предупредить. В итоге не так давно был успешно принят Закон № 43-ФЗ, который разъясняет особенности регулирования правоотношений в связи с присоединением территорий к Москве.

Коммунизм в «новой» Москве

Так, практически любой собственник земли на территории «новой» Москвы может оказаться в ситуации, когда его участок может быть изъят для строительства очередной дорожной развязки или трассы. Причём новый закон значительно упрощает для властей процесс изъятия земли и ставит собственников участков в довольно жесткие рамки. Тем не менее, чиновники всё же будут обязаны аргументировать, почему они остановились на вашем участке.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», говорит о том, что обоснованием выбора о необходимости использования конкретного изымаемого участка является характеристика объектов, размещаемых на данной территории. Главным критерием, скорее всего, станет реализация в дальнейшем различных государственных задач, в первую очередь в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Предполагаемые для размещения объекты должны быть внесены в специальные перечни, подготовленные Правительством РФ или Правительством Москвы. «Более подробно в настоящее время вопрос предоставления земельных участков на присоединенных к Москве территориях не урегулирован. Уточним только, что закон в этой части является максимально категоричным. Так, например, решение о предоставлении земельных участков допускается и при отсутствии правил землепользования и застройки; документация по планировке территории утверждается без проведения публичных слушаний, а значит, без учета мнений жителей конкретных территорий», - отметил эксперт.

Максим Попов, руководитель направления практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, акцентирует внимание на том, что прежде всего власти должны доказать, что размещение соответствующего объекта федерального и регионального значения направлено на реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач и такой объект входит в перечни, которые должны утверждаться, но пока не утверждены Правительством РФ (объекты федерального значения) и Правительством Москвы (объекты регионального значения). Как видно, эти условия сформулированы настолько широко, что порядок изъятия, предусмотренный Законом, может быть применен для размещения практически любого объекта.

«Что касается выбора конкретного участка, планируемого к изъятию, то задача властей также в значительной степени облегчена. В отличие от общего порядка согласно Закону до 31 декабря 2015 нет необходимости указывать объекты федерального и регионального значения в документах территориального планирования, например в генеральных планах. Кроме того, документация по планировке территории, в соответствии с которой должно определяться местоположение объекта федерального или регионального значения, не выносится на публичные слушания. Это означает, в частности, что собственники земли практически не имеют возможности заранее повлиять на выбор подлежащего изъятию участка», - отметил Максим Попов.

Предполагается, что изъятие земли не должно стать для собственника сюрпризом. Для этого власти за два месяца известят собственников о принятом решении через местные средства массовой информации. Сергей Седов, руководитель судебной практики юридической компании «Дельфи», поясняет данную ситуацию: «Орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии недвижимого имущества обязан помимо прочего обеспечить опубликование в печатных средствах массовой информации, размещение на официальных сайтах Правительства города Москвы и муниципального образования, на территории которого предусмотрено размещение объектов федерального или регионального значения, сообщения о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд».

В сообщении должны быть указаны цели изъятия земельных участков, границы зоны планируемого размещения объектов федерального значения или регионального значения, адрес, по которому заинтересованные лица могут получить информацию о предполагаемом изъятии земельных участков.

При этом, если в результате образования земельного участка, подлежащего изъятию, земельный участок, остающийся в пользовании его правообладателя, и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества невозможно использовать в соответствии с разрешенным использованием, должно быть принято решение об изъятии всего земельного участка (ч. 13 ст. 9 Закона N 43-ФЗ).

Копия решения об изъятии направляется в течение семи дней со дня принятия решения правообладателям изымаемых земельных участков заказным письмом с уведомлением о вручении, а также по месту нахождения изымаемых объектов недвижимого имущества. Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит обязательному опубликованию (обнародованию) органом местного самоуправления по месту нахождения изымаемого объекта недвижимого имущества, а также размещению на официальном сайте Правительства города Москвы.

Решение об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Далее осуществляется непосредственно изъятие земельного участка. Оно возможно на основании соглашения об изъятии земельного участка, заключаемого с собственником или иным правообладателем земельного участка. Соглашения об изъятии недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации и вступают в силу со дня подписания их заинтересованными сторонами.

Сергей Седов отмечает, что если такое соглашение не подписано, то орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земельного участка. Принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием. Иск об изъятии недвижимого имущества может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества.

Дорога в суд

Понятно, что не все собственники будут согласны передать свою землю в пользу государству. В этом случае они могут оспорить решение чиновников в суде в течение двух месяцев со дня его принятия. Однако встаёт вопрос, как отстоять своё имущество за столь короткое время?

Максим Попов считает, что шансы у собственников невелики, так как Закон, как отмечалось выше, сильно упростил властям порядок изъятия. Так, например, обычно собственники земли заявляют в судах, что власти не доказали, что для размещения данного объекта необходим именно их участок, что другого варианта размещения нет. В рассматриваемом случае суды к таким аргументам вряд ли будут прислушиваться.

Сергей Седов также подчёркивает, что эти два месяца исчисляются с даты принятия решения, а не с даты уведомления собственника или иного правообладателя об изъятии у него земельного участка. Такой короткий срок существенно снижает шансы на защиту своих прав лицами, у которых изымаются земельные участки.

Брать, сколько дают

В итоге, если собственник смирился со своей потерей, ему стоит ожидать компенсации, но не факт, что она отразит реальную цену объекта недвижимости или участка. Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, поясняет, что размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению (ч. 10 ст. 10 Закона № 43-ФЗ).

При этом Сергей Казинец отмечает, что несогласный с оценкой собственник может представить свои возражения к проекту соглашения об изъятии земли, а именно - предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием. При этом выкупная цена земли может быть установлена выше предложенной в проекте. «Однако увеличение выкупной цены необходимо обосновать и подтвердить документально. В случае признания указанных предложений органом исполнительной власти проект соглашения об изъятии земли дорабатывается и направляется собственнику. Но если владелец земли представит документы, исходя из которых станет понятно, что уже после принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка на нем были произведены какие-либо улучшения, заключены сделки, увеличивающие размер убытков, а также проведены работы, не соответствующие виду разрешенного использования изымаемого земельного участка, то в этом случае стоимость имущества и возникшие в результате изъятия убытки не подлежат возмещению», - подытожил эксперт.

На заключение соглашения, корректировку предложений отводится три месяца, по истечении которых (если договоренность так и не достигнута) орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии такого имущества. Суд определит условия принудительного изъятия и размер возмещения стоимости изымаемого имущества на основании отчета об оценке изымаемых объектов, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти. На основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти перечислит денежные средства на расчетный счет, указанный собственником земли. Если реквизиты этого расчетного счета не указаны, тогда денежные средства будут внесены в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества.

Если договоренности с властями достичь не удастся, то собственник также может обратиться со своими претензиями в суд. Однако Сергей Седов напоминает, что наличие судебного спора о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого земельного участка и (или) убытков, причиненных его изъятием, не является препятствием для принятия судебного акта о принудительном изъятии земельного участка, а также для осуществления на основании вступившего в законную силу указанного судебного акта соответствующих выплат или иного возмещения и государственной регистрации перехода, прекращения прав и обременений на изымаемый земельный участок (ч. 12 ст. 10 Закона N 43-ФЗ).

По мнению Максима Попова, размер компенсации, предложенный властями, часто будет не устраивать собственников: не следует забывать, что заказчиком оценочных работ выступают именно власти. Кроме того, за основу для оценки будет браться официальная информация регистрирующих органов о ценах продажи участков, а она, как известно, не всегда соответствует тому, о чем реально договорились стороны.

Сергей Казинец говорит о том, что в случае отсутствия договорённости уполномоченный орган публичной власти предъявляет иск о выкупе земельного участка в суд. Он может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии. Владелец земельного участка также вправе обратиться в суд в случае несогласия с размером не только возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества, но и причиненных изъятием недвижимого имущества убытков. В судебном порядке в этом случае оспаривается отчет об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленный оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. Стоит отметить, что права на изымаемое недвижимое имущество могут прекратиться только при условии возмещения стоимости изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных убытков, но закон при этом ориентируется не на желания собственника, не на рыночную стоимость земельного участка, а на интересы органа исполнительной власти, изымающего землю.

Насколько справедливо и адекватно будет происходить изъятие земли в «новой» Москве покажет только время. Но уже сейчас понятно, что готовиться к этому собственникам участков нужно уже сейчас. Рамки, в которые поставят новых «кулаков» будут достаточно жесткими, и отстоять своё у государство можно будет только в судебном бою.

Автор: А. Мошков

Источник: Arendator.ru