Газета "Коммерсантъ"


Е.Шишкина, старший юрист «Авелан», разъясняет порядок возмещения ущерба жильцам от девелоперов-застройщиков.

Недавно в культурной столице России сразу в нескольких новостройках после заселения жильцы обнаружили запах аммиака. Проверка воздуха показала, что концентрация вредного газа превышает допустимые нормы в несколько раз. Оказавшиеся в такой ситуации покупатели вправе требовать от девелопера возврата потраченных на жилье денег либо замены квартиры на аналогичную. Однако получить компенсацию за испорченное здоровье и истрепанные нервы будет весьма проблематично.

Строительные "парфюмеры"

Этим летом на рынке недвижимости Санкт-Петербурга разразился крупный "ароматный" скандал. Сразу в нескольких строящихся жилых комплексах, реализуемых известными и опытными девелоперами, обнаружен едкий запах аммиака (бесцветный газ с резким удушливым запахом, раздражает слизистые оболочки, поражает глаза и дыхательные пути). Речь идет о "Юбилейном квартале", который возводится в Приморском районе компанией "ЛенСпецСМУ", "Балтийской жемчужине" (расположена в Красносельском районе, застройщик — "Балтийская жемчужина") и "Оптимисте" (находится в Красносельском районе, застройщик — "ЮИТ Лентек"). Например, на форуме дольщиков "Балтийской жемчужины" один из жителей написал, что "купил квартиру в первом корпусе. Как только потеплело, отчетливо проявился жуткий запах аммиака, от которого начинает болеть голова".

Другой форумчанин пошел еще дальше: "Ароматерапия какая-то, запах аммиака и канализации". Как писали местные СМИ, в других домах неприятный запах тоже появился не сразу. "Полагаю, что пары могли образоваться в сборных железобетонных панелях стен. Панели заводской поставки предположительно имели бракованный утеплитель, который мог выделять аммиак под воздействием солнечной радиации снаружи и отопительных приборов изнутри",— высказывает свое мнение на этот счет Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента "Сити-XXI век".

Жалобы на резкий запах поступали хаотично: от жильцов с разных этажей и из разных корпусов. То есть пока никакой ярко выраженной тенденции его возникновения не выявлено. За комментариями по этому вопросу "Дом" обратился ко всем "засветившимся" в прессе девелоперам, однако "ЛенСпецСМУ" и "Балтийская жемчужина" предпочли проигнорировать запросы. Ответы удалось получить только от компании ЮИТ, "дочка" которой реализует ЖК "Оптимист". "В настоящий момент наиболее вероятным источником запаха аммиака выступает бетон и его составляющие, которые применялись в работе в зимнее время,— объясняет Кари Каунискангас, первый вице-президент концерна ЮИТ.— У нас есть собственная лаборатория, которая проверяет весь используемый бетон на допустимую нагрузку. С точки зрения конструкционной прочности все поставки соответствовали нашим требованиям".

По его словам, компания всегда использовала только сертифицированные материалы. "Но похоже на то, что в химический состав бетона были добавлены нестандартные (незадекларированные) элементы. Раньше нам никогда не приходилось сталкиваться с аналогичными случаями ни в России, ни в других странах. Мы не обнаружили ничего подобного ни в одном из регионов нашего присутствия",— добавляет Кари Каунискангас. Возможно у всех "провинившихся" компаний был один и тот же поставщик, добавивший некое вещество или смесь в раствор? К примеру, для ускорения затвердения бетона или повышения его морозоустойчивости.

Забетонированный яд

Конечно, можно долго рассуждать о том, по каким причинам вредное вещество оказалось в петербургских новостройках. Вполне возможно, что в этом повинен генподрядчик, решивший сэкономить на строительных материалах. Но, так или иначе, ответственность перед покупателями за качество продукта несет застройщик. "Ответственность за случившееся несет лицо, с которым граждане заключали договор о приобретении прав на квартиру, то есть девелопер",— подтверждает Екатерина Шишкина, старший юрист юридической фирмы АВЕЛАН. Кроме того, не стоит забывать, что получение компенсации напрямую зависит от способа привлечения денежных средств для строительства такого жилья: это может быть договор долевого участия в строительстве, предварительный договор купли-продажи или же иные способы.

Самые весомые гарантии предусмотрены для лиц, приобретающих квартиры по ДДУ, заключенным по правилам федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. "В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Подобные требования могут быть предъявлены, если недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, который должен быть установлен в договоре и не может быть менее пяти лет",— утверждает Сергей Стрембелев, старший юрист "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры". По его словам, если квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной денежной суммы в силу ст. 475 и ст.557 ГК РФ.

Но для этого сначала следует проверить жилплощадь на "вшивость". Например, в июне Роспотребнадзор исследовал воздух в "Юбилейном квартале" на предмет соответствия атмосферы в помещениях санитарно-гигиеническим нормам. В одной из квартир содержание аммиака превысило норму в 17 раз. В связи с этим девелопер был оштрафован на 20 тыс. рублей за нарушение санитарного законодательства. Его также обязали устранить запах во всех квартирах, где он был обнаружен, до середины ноября. Если зловоние не "выветрится", компанию оштрафуют снова. Кстати, Роспотребнадзор предъявляет жесткие требования в случае превышения предельно допустимой концентрации (ПДК) не только аммиака, но и целого ряда других отравляющих веществ: ацетона, сероводорода, фенола, формальдегида, хлора, бензола, этанола, фтора и т. д.

Желающие проверить свое жилище на предмет превышения ПДК отравляющих веществ могут обратиться в Роспотребнадзор. Или в частную фирму, которая за небольшое вознаграждение сделает то же самое. Но, во-первых, государственная структура проведет подобное исследование бесплатно, а во-вторых, с заключением никому не известного ООО или ОАО застройщик может просто-напросто не посчитаться и тогда придется проводить повторное исследование. "Осуществить забор и анализ проб воздуха по силам даже районной санэпидемстанции. Это вполне приемлемые деньги, которые должен заплатить заказчик услуг. Если окажется, что качество жилья оставляет желать лучшего, то покупатель квартиры вправе выставить счет застройщику, чтобы тот возместил ему все расходы",— говорит Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP. В одной из квартир "Юбилейного квартала" содержание аммиака превысило норму в 17 раз.

Ароматные метры

Законом установлены обязательные надзорные мероприятия на строящемся объекте, такие как государственная экспертиза проектной документации, государственный строительный надзор, которые должны не допускать появления вышеописанных неприятностей. Однако государственные надзорные органы по разным причинам зачастую не справляются со своими функциями, и в итоге в продажу поступают зловонные квадратные метры.

Юристы единогласно заявляют, что в случае превышения ПДК вредных веществ в жилом доме покупатели имеют полное право требовать от девелопера возврата всех денег либо замены дурно пахнущей квартиры на нормальную. "Замена квартиры на аналогичную на практике чаще всего невозможна. Наиболее реальный вариант для долевого инвестора, не желающего жить в квартире с запахом аммиака,— отказ от договора и возврат выплаченных денег за квартиру",— комментирует Василий Шарапов. Помимо замены некачественного товара долевой инвестор в счет устранения недостатков вправе требовать по своему выбору либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возврата выплаченных денежных средств.

Проблема в том, что процесс доказывания того, что ПДК аммиака превышены, и последующее судебное разбирательство требуют много времени и сил. И даже если дело будет выиграно, это позволит вернуть лишь вложенные деньги, но не здоровье. "Доказывание негативного влияния на здоровье проживающего в такой квартире человека еще более бесперспективно, поскольку необходимо доказать непосредственную связь между превышением ПДК опасных веществ и ухудшением здоровья, а также обосновать, почему именно такая сумма компенсации причиненного ущерба должна быть взыскана. Такой ущерб подлежит возмещению непосредственно продавцом либо тем, кто возвел дом, независимо от их вины и от того, состоял гражданин с ними в договорных отношениях или нет",— поясняет Сергей Стрембелев. Но, к сожалению, пока в России подобные процессы с успешным для заявителя исходом большая редкость. И даже если удалось добиться компенсации, она не всегда бывает адекватна нанесенному ущербу.

Поэтому Виталий Можаровский рекомендует покупать жилье только на вторичном рынке. "Есть возможность осмотреть готовую квартиру и провести санитарные тесты до уплаты денег. Иначе всегда будет сохраняться ситуация покупки кота в мешке. Но я уверен, что россияне будут еще долго охотно платить за картинки в красочных рекламных буклетах и пустые обещания",— добавляет он. Кстати, эксперты отмечают, что неприятные запахи могут появиться в недвижимости любого класса. Ведь бизнес-класс зачастую является примитивно приукрашенным экономом. Разница лишь в более высоком ценнике. И премиальный сегмент здесь не исключение.

"Подобные ситуации случаются в домах любого уровня комфортности,— подтверждает Екатерина Шишкина.— Приобретая квартиру класса "люкс", покупатель может столкнуться с еще большим количеством проблем. При этом в суде достаточно трудно доказать, чем построенная квартира отличается от той, которую вы ожидали получить, ориентируясь на заверения девелопера". "Это большая тема — "грязных" строительных материалов и попытки оптимизировать затраты. Как правило, при массовой застройке пул поставщиков постоянный и проверенный, поэтому девелопер может спать спокойно. При точечной застройке есть риск попасть впросак. Особенно если проект возводит новичок",— резюмирует Павел Сальников, директор по развитию KR Properties. Таким образом, опыт и авторитет строительной компании по-прежнему остаются основополагающими факторами при выборе нового жилья.

Стены заросли плесенью

Стоит отметить, что случаи обнаружения присутствия в квартирах новых домов нежелательных веществ, а также микроорганизмов отмечены не только в Петербурге, но и в Москве. Например, в конце прошлого года один коренной москвич переехал с семьей в новую квартиру. Летом при ее осмотре у будущего владельца не возникло никаких замечаний. "Однако когда мы в нее въехали, я вдруг начал кашлять, а в легких почувствовал какую-то странную взвесь. Мы бросились звонить во все санэпидемстанции, нужно было проверить комнаты на зараженность плесенью или какими-нибудь другими веществами,— вспоминает Роман Дьячков.— Но во всех столичных СЭС нам отвечали, что могут провести обследование только на превышение норм химических веществ, а "по грибку нет ни методики, ни нормативов".

Через пару дней все-таки нашлись контакты некоего "НИИ экологии человека", где заверили, что у них есть все необходимые приборы и нормативы, а также методики по грибку. На следующий день к новоселам приехали две женщины, которые взяли пробы воздуха, поскоблили стены и велели приезжать за результатами через две недели. На основании результатов исследования микроклимата помещения его собственнику порекомендовали снести три гипсовые стены и обработать полквартиры антигрибковыми препаратами, после чего кашель и мокрота исчезли. Однако не следует забывать о том, что используемые сегодня методы выявления и нормативы грибкового заражения жилплощади разработаны еще в 1980-е годы и с тех пор ни разу не пересматривались.

Автор: Г. Береговой

Источник: Газета "Коммерсантъ", приложение "Дом"