РИА "Новости-Недвижимость"


Сергей Казинец, Партнер юридической фирмы «Авелан», о нормах ИЖС.

Деятельность нового губернатора Московской области Сергея Шойгу, рьяно взявшегося за проверку недвижимости вверенных ему территорий, привела к первому скандалу – в начале августа был снесен многоквартирный дом в поселке Вешки, незаконно построенный на дачном участке, а его жители, купившие квартиры у недобросовестного застройщика, фактически оказались на улице. Этот материал поможет гражданам, планирующим приобрести подмосковное жилье, не попасть в подобную ситуацию.

Нехороший дом в Вешках

Согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, допускается возведение отдельно стоящих жилых домов без получения разрешения на строительство, но при этом здания должны быть высотой не более чем в три этажа и предназначены для проживания одной семьи.

Этим положением воспользовался индивидуальный застройщик Виктор Холод, который начал возводить на дачном участке в подмосковном поселке Вешки строение, о котором сам он говорил, как о своей личной даче. Холоду удалось пройти экспертизу в БТИ и зарегистрировать дом в Росреестре, после чего он начал распродавать квартиры в доме покупателям.

При этом квартиры продавались как доли в доме, что министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган называет прямым обманом.

"Покупатели никогда не зарегистрируют нормальное право собственности на этом земельном участке – там получаются доли или часть дома, но если у тебя доля, ты не имеешь права даже зарегистрироваться в этой доле. Прописки у покупателя доли не будет, продать эту долю фактически невозможно", – утверждает чиновник.

Власти среагировали лишь тогда, когда Холод достроил дом до пяти этажей, и квартиры в нем были реализованы. Дом был снесен, несмотря на протесты жильцов, которые остались без квартир и без денег.

Проверка на добросовестность

Избежать судьбы обманутых покупателей в Вешках достаточно просто, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Для начала следует убедиться, что квартира, которая планируется к покупке, не расположена в доме, построенном на землях для дачного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

"Проверка статуса земельного участка проводится по данным кадастрового учета. Надо заказать выписку из кадастра или попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю. Категория земель отражена именно в этих документах", – указывает Коган.

Самый простой и быстрый вариант проверить правовой статус участка – это посмотреть на сайте Росреестра категорию и разрешенное использование земельного участка, советует партнер юридической фирмы «Авелан» Сергей Казинец. Он добавляет, что при наличии сомнений в правомерности строительства можно также отправить запрос в местную администрацию.

Кроме того, юрист рекомендует вносить деньги на строительство только в рамках договора об участии в долевом строительстве. Этот договор заключается на основании закона об участии в долевом строительстве (в рамках федерального закона номер 214), который содержит все необходимые требования к застройщику, разрешительной документации и защищает права дольщиков.

По мнению Казинца, заключение договоров по иным схемам чревато большим риском для потенциального покупателя.

"Если поставить на кон собственные деньги невтерпеж и страсть как хочется сыграть в эту рулетку без правовой защиты, то рекомендация примитивная – открыть глаза и читать документы", – подчеркивает партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

По его словам, покупателю следует попросить у застройщика постановление местной администрации о строительстве объекта, причем юрист советует обратить внимание на имя застройщика, номер и площадь участка, характеристики дома и сроки строительства.

Можаровский добавляет, что в выписке из реестра недвижимости в отношении участка, указанного в договоре, не должно быть обременений.

"Если участок случайно находится в залоге, то будьте готовы, что и "ваша" квартира в конце концов неожиданно для вас тоже окажется в залоге. А это означает более чем реальный риск потерять квартиру без всякой вины с вашей стороны", – указывает юрист.

Также у застройщика должно быть разрешение на строительство многоквартирного жилого дома.

"Обратите внимание на характерные признаки – этажность, количество квартир, сроки строительства. Все это нужно сопоставить с рекламной информацией и обещаниями застройщика, проектной декларацией и постановлением муниципалитета", – говорит Можаровский.

При этом разрешение на строительство должно быть выдано на имя той же самой компании, что арендует участок и указана в постановлении и выписке из реестра, подчеркнул юрист.

Что грозит покупателям

Квартира в многоквартирном доме на дачном участке может стоить дешевле средней цены по рынку, однако для покупателя такая сделка будет чревата многими неприятностями.

"Основной проблемой является то, что квартира и дачный дом – понятия взаимоисключающие. Если в дачном доме есть квартиры, его должны сносить", – указывает Александр Коган.

Он добавляет, что сделки с объектом самовольной постройки ничтожны.

Основной риск - это утрата объекта и потеря денег, заплаченных за квартиру, соглашается юрист "Авелана".

По его словам, также следует обратить внимание на обеспечение дома коммуникациями, такими как электричество и канализация, так как расчетные мощности для индивидуального жилищного строительства не всегда достаточны для нормального функционирования многоквартирного дома.

"Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и люди, принявшие необдуманное решение о приобретении таких сомнительных объектов, либо осознано принявшие на себя повышенные риски, в правовом плане защищены очень слабо", – добавляет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Олег Архипов.

Если дом оказался вдруг

В случае, если вы все же приобрели квартиру в таком доме, надо обращаться в суд с заявлением о признании сделки недействительной и требовать возврата денег, указывает Коган.

В свою очередь Архипов предупреждает, что в этом случае возникает риск того, что у продавца или застройщика может не оказаться денег или иного имущества, необходимого для расчетов с бывшим "дольщиком".

"Расторгнув сделку, бывший "дольщик" лишится и квартиры, и денег", – считает он.

Но более вероятно, что, будучи заинтересован в "завершении проекта", застройщик рассчитается с первыми и наиболее активными из "очнувшихся" инвесторов, добавляет юрист.

Коган указывает, что можно также обратиться в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и заявить гражданский иск в уголовном процессе для возврата денег.

"В рамках уголовного дела следует также попытаться добиться ареста имущества должника и, если удастся, имущества его аффилированных лиц", – советует Архипов.

В то же время Казинец считает, что привлечь продавца по факту мошенничества в данном случае представляется достаточно сложным, когда объект уже построен и передан покупателю.

При этом жалобы в любые инстанции не помогут с возвратом денег, говорит Коган.

"В настоящее время разрабатывается структура помощи пострадавшим, однако наибольший акцент будет делаться на предотвращение подобных ситуаций – широкое информирование общественности, координация действий администраций и ведомств", – добавляет чиновник.

Источник: РИА "Новости-Недвижимость"