RealEstate.ru


Старший юрист «Авелан» А. Полевая об изъятии земельных участков граждан для государственных нужд.

В последнее время на жителей московского региона обрушились сразу три новых нормативных акта, узаконивающих всевозможные изъятия земель: принят отдельный закон для территории Новой Москвы, еще изымают под постройки для ЧМ по футболу, теперь вот созрел документ, когда отбирать будут за нецелевое или экологическое вредное использование земли. Так что неприватизированные дачные участки, полученные еще во времена СССР, стали уязвимей если не в тройне (едва ли ЧМ их коснется), то вдвойне точно. По крайней мере, с 2014 года собирались начать строить ЦКАД, да и зонирование присоединенных территорий также обещали закончить в течение года. А после этого могут интенсивно стартануть масштабные комплексные застройки – и только держись за свои 6 соток. Охранной грамотой может стать приватизация. По крайней мере, если и отнимут частные владения, то денег за них дадут. Но дадут только в том случае, если у вас все документы будут в порядке. А как их привести в порядок максимально эффективно и наименее затратно? В какие инстанции обращаться? И что делать, если документы были утеряны, а дедушки, которому дали дачу во времена Советского Союза, уже нет?

Как давали дачи в СССР?

Принятое в феврале 1949 года постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» стало началом широкого развития коллективного и приусадебного садоводства. В последующие годы городским жителям выдавались участки для ведения садоводства и строительства щитовых построек летнего типа. Размер дачного участка в советское время составлял 6 соток (600 кв. м). Для советской номенклатуры участки могли составлять 1 га и больше.

Существовали и строгие ограничения на размеры и конструкции домов. В частности, нельзя было строить дом в 2 этажа и сооружать подвал. Помимо этого, гражданам зачастую выделялись небольшие земельные участки – огороды для посадки овощей без права возводить какие-либо строения на нем.

В конце 80-х годов ограничения на размеры садовых домов были сняты, тогда и начался бум на строительство «коттеджей на 6 сотках» из красного кирпича. Чаще всего в те времена дачные поселения порой возводились без соблюдения норм и правил. В 90-е годы, когда в стране начался свободный оборот земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», под него выделялись пустыри на окраинах деревень и бывшие колхозные поля. В тот момент и начался бурный рост цен на дачные земли.

По словам ведущего юрисконсульта ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофея Титаренко, граждане, которым дачные участки были предоставлены до 2001 года, когда вступил в действие настоящий Земельный кодекс РФ, обязаны переоформить право постоянного пользования по своему выбору – на право аренды или право собственности. «Как правило, участки, о которых идет речь, находятся в составе правопреемника старого советского садоводства (часто – ведомственного), – пояснил эксперт. – Для таких участков нет ограничений по сроку переоформления прав на участок».

Однако закон об упрощенном изъятии земель на территориях Новой Москвы дает людям всего два месяца (со дня публикации сообщения об изъятии участка) на оформление и заявление своих прав, а этого времени часто недостаточно, чтобы успеть собрать все необходимые документы и оформить землю в соответствии с действующим законодательством. Поэтому для таких дачников имеет смысл озаботиться вопросом оформления документов заранее, до того момента, как органы исполнительной власти оповестят их о том, что их участок будет изъят.

Чем угрожает дачникам закон об упрощенном изъятии земель?

Старший юрист компании «Авелан» Анна Полевая рассказала Realestate.ru и о том, чем угрожает новый закон об упрощенном изъятии земель тем собственниками, у которых нет документов на свои участки, подлежащие изъятию. По ее словам, в этом случае орган исполнительной власти будет точно так же, как если бы это делал сам собственник, запрашивать сведения об имеющихся правах на недвижимое имущество в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления и у его предполагаемых правообладателей.

Далее в официальных СМИ и на официальных сайтах высшего исполнительного органа государственной власти Москвы и муниципального образования будет опубликовано сообщение о планируемом изъятии земельного участка. Если по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения, никаких заявлений от предполагаемых собственников не поступит, то орган исполнительной власти вправе будет обратиться в суд с заявлением о признании такого объекта бесхозным. Новый закон, который, кстати, касается только земель Новой Москвы, допускает принятие решения о принудительном изъятии земельного участка, права на который не зарегистрированы в ЕГРП, который не прошел кадастровый учет, то есть сведения о котором отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Таким образом, закон об упрощенном изъятии земель предполагает, что зарегистрировать свое право на землю – это обязанность собственников. Собственники могут оспорить решение об изъятии земли в течение двух месяцев со дня его принятия. Эксперты уверены, что такой маленький срок говорит о том, что выиграть дело в суде вряд ли удастся.

Чем защищены права «советских» дачников?

В пресс-службе Россреестра Realestate.ru пояснили, что подсчитать количество «советских» дачников, не оформивших свои участки в собственность, не представляется возможным до тех пор, пока эти люди не предоставят сведения о себе и своих участках, то есть фактически до того момента, пока они не оформят свои участки. В свою очередь заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ –Недвижимость» Наталья Сергеева заявила, что число граждан, воспользовавшихся облегченным порядком узаконения своих дачных участков («дачная амнистия»), примерно сопоставимо с числом лиц, не воспользовавшихся «амнистией».

В связи с этим возникает вопрос, чем же защищены права таких дачников? И что делать тем, у кого документы и вовсе утеряны?

Старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая пояснила, что если дачный или земельный участок были получены до октября 1993 года, значит, у владельцев на руках должны быть документы на землю старого образца. «Они считаются действующими и подтверждают право собственности на земельный участок, – пояснила эксперт. – Но в них часто отсутствует необходимая на сегодняшний день информация о земле и ее истинных размерах (в советское время 6 соток могли запросто отмерить «на глазок»). Поэтому оформить, например, сделку купли-продажи или дарения, завещания по старым документам будет практически невозможно».

Однако есть люди, у которых утеряны или вовсе отсутствуют какие-либо документы, удостоверяющие их права на участок и дом. «Таких владельцев земли формально полноправными собственниками считать нельзя, – пояснила Анна Полевая. – Но это вовсе не означает, что у них будут изымать участки. Нет документов, нет формального права владения собственностью. Поэтому надо искать любые возможные подтверждения о праве пользования участком в архиве или в местной администрации. Например, приказ по совхозу о выделении земельного участка, акт об отводе земельного участка под строительство индивидуального жилого дома (здесь действует правило, собственник дома, стоящего на земельном участке, может оформить этот участок в собственность), договор на выращивание сельскохозяйственной продукции на выделенном участке, распоряжение главы местной администрации сельсовета о разрешении производить какие-либо работы на выделенном участке; договоры, дарственные и пр.».

Юрист также отметила, что многие садоводы, получившие землю под дачу в советские времена, когда она выделялась сотрудникам целых предприятий или организаций уверены, что имея на руках документ о членстве в дачном объединении (книжку садовода), они полностью защищены как собственники. «Это в корне не верно, так как книжка садовода прав на участок не подтверждает, – пояснила Анна Полевая. – Поэтому сначала необходимо приватизировать этот участок, пока эта процедура оформляется бесплатно и только после этого зарегистрировать его. Дачник вместе с дачным правлением готовит описание участка в произвольной форме (границы, площадь, постройки, близлежащие территории) и заключение, что данный участок действительно закреплен за дачником. Эти документы вместе с заявлением о приобретении участка в собственность подаются в местную администрацию».

Часто встречаются и другие проблемы, например, досконально неизвестно, каким количеством соток владеет человек, так как многие уже давно присвоили землю рядом со своим участком, возвели на ней постройки. Так, в ходе проведения работ по межеванию может выясниться, что фактический размер вашего участка не соответствует размеру, указанному в документах. Например, он оказался больше. Если эти лишние земли нужны собственнику, то их можно легализовать, но свое письменное согласие должны дать соседи, либо местная власть (в зависимости от того, чьи земли были прихвачены). Максимальный размер участка для дачного строительства в Московской области – 12 соток (0,12 га).

Нужно понимать, что если граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, то оформлять сделки с таким участком будет невозможно.

Список документов

Для того чтобы получить свидетельство о праве собственности на землю единого образца, которое выдают отделения Федеральной регистрационной службы, необходимо подготовить следующие документы:

- постановление местной (поселковой, сельской и т.п.) администрации на земельный участок, полученное в архиве того населенного пункта, к которому принадлежал земельный участок;

- документ, подтверждающий право на участок (акты, решения, распоряжения о предоставлении земельного участка; свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования; выписка из похозяйственной книги на земельный участок в сельском населенном пункте; другой документ, удостоверяющий право гражданина на конкретный земельный участок, который можно получить в местном архиве);

- кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) – неполный (старый) и уточненный (новый – после выполнения межевых работ);

- межевой план земельного участка (выполнение комплекса кадастровых работ на земельном участке) – описание земельного участка с определением его границ (новые координаты участка, геодезическая, картографическая и иная информация, связанная с использованием земли), план с графическим отображением всех объектов и т.д.; (то есть придется заказывать межевание, стоимость процедуры см. в конце статьи);

- паспорт заявителя;

- квитанция об оплате государственной пошлины (подлинник и копия);

- заявление о государственной регистрации права собственности на участок.

Если на участке есть дача, сарай или иной объект недвижимости, то на него составляется описание – декларация (год создания постройки, площадь, материал стен, собственники постройки, кадастровый номер участка). Бланк декларации стандартный и его можно получить в местном отделении БТИ, в правлении дачного кооператива, или на сайте Роснедвижимости. Если на участке построен жилой дом, то в БТИ необходимо также получить технический паспорт.

Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ – Недвижимость» Наталья Сергеева напомнила, что с 1 марта 2015 года заявителю необходимо будет также предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или разрешение на строительство в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства.

Куда обращаться?

Для того чтобы собрать перечисленные документы придется обращаться с запросом в архивный отдел (переписка может занять месяц) либо в правление дачного (садового) товарищества (кооператива) о предоставлении участка, если он находится в дачном объединении.

Оформлением межевого дела занимаются специальные коммерческие организации, адреса которых есть в каждой местной администрации (сроки устанавливаются в договоре и зависят от цены, но не менее месяца).

Кадастровый паспорт составляется в территориальном органе Росреестра (Федеральной кадастровой палате Росреестра) по месту нахождения участка; все собранные документы сдаются в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) по месту нахождения участка.

Сколько времени займет процедура оформления?

«Если заявитель будет оформлять документы самостоятельно, то надо быть готовым к тому, что процедура может занять как два месяца, так и целый год, – пояснила Анна Полевая. – Это объясняется тем, что все службы работают в соответствии с установленными часами приема (чаще всего в будни, по субботам только до 13.00 и только по предварительной электронной записи; архивы работают по понедельникам и четвергам). Кроме того, у каждого документа есть четкие сроки его подготовки, как правило, не менее 10 дней. За каждый документ придется заплатить госпошлину, а значит нужно дополнительное время на поиск находящегося рядом банка. Если у соседей участки не поставлены на кадастровый учет, то придется их искать, чтобы подписать акт согласования смежных границ, или обращаться в местную газету с объявлением, а это, займет больше всего времени».

Подводные камни

Как пояснил Тимофей Титаренко, самый трудоемкий процесс – оформление кадастрового плана участка. Процедура согласования границ участка со смежными землепользователями (необходимая для проведения кадастрового учета участка) может занимать месяцы и даже годы.

Не так все просто, по словам эксперта, и с правоустанавливающими документами. «Хорошо, если жив тот дедушка, которому его НИИ выделило в советские годы этот участок, и сейчас этот дедушка приватизирует участок, – пояснил Титаренко. – Если же он уже ушел, то наследникам нужно будет дополнительно приложить свидетельство о праве на наследство, в котором данный участок указан как вошедший в наследственную массу. И хуже всего, если этот «советский участок» был продан путем передаче продавцом покупателю садоводческой книжки, что встречается весьма часто. В этом случае самый верный вариант – признавать право собственности по давности владения, срок которой составляет 15 лет».

Стоимость оформления

Можно попытаться оформить дачный участок самостоятельно, но сколько это займет времени – неизвестно. Даже в самом простом случае, когда все документы на месте, правила пользования землей определены и границы точно известны, процедура может затянуться, так как нужно знать, куда к кому и с чем подойти, чтобы ускорить процесс. Поэтому рациональнее всего будет заказать всю процедуру «под ключ» у компаний, которые специализируются на таких проблемах. Стоимость ее варьируется в зависимости от сложности каждого конкретного случая, но минимальная ставка по рынку составляет в среднем 50 - 60 тыс. рублей.

Правда, это в самом простом случае, когда не требуется межевание. Есть и другие примеры, в частности, в Волоколамском районе оформление двух участков земли с 1 домом (пополам на 2 семьи) обошлось этим семьям в 280 тыс. рублей вместе с межеванием, несколькими судами по вопросу наследования и оформлением полного пакета необходимых документов.

Что касается отдельно межевания, то оформлением межевого дела занимаются специальные коммерческие организации, адреса которых есть в каждой местной администрации. Минимальная стоимость этой процедуры в Московской области составляет на данный момент в среднем 40 тыс. рублей.

Автор: М. Лукина

Источник: RealEstate.ru