РИА "Новости-Недвижимость"


Старший юрист «Авелан» Екатерина Шишкина о ситуации в Шереметьево.

Собственники земельных участков и домов, полностью или частично попадающих в санитарно-защитную зону строительства третьей взлетно-посадочной полосы аэропорта Шереметьево, оказались заложниками ситуации - найти хорошего покупателя на свои участки они не смогут в силу неопределенности ситуации, а рыночная стоимость их недвижимости в связи со строительством полосы может снизиться примерно в три раза, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

В четверг газета "Коммерсант" сообщила, что в зоне строительства третьей взлетно-посадочной полосы (ВПП) аэропорта Шереметьево оказались дома почти 2 тысяч человек. Строительство напрямую затронет пять находящихся поблизости от аэропорта населенных пунктов - Паршино, Дубровки, Лунево, Пикино и Перепечино - они полностью или частично попадают в санитарно-защитную зону (СЗЗ), из которой жители должны быть расселены. Между тем, в Минтрансе РФ изданию сообщили, что в пяти населенных пунктах будет снесено 59 домов из нескольких сотен, а в поселках пройдут "мероприятия по снижению негативного воздействия на жилую зону".

Заложники ситуации

Стоимость сотки земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в 3 километрах от Шереметьево составляет в среднем 20 тысяч долларов, а в случае строительства ВПП (в результате чего рядом с земельными участками начнут маневрировать самолеты) она упадет примерно до 7 тысяч долларов, то есть в три раза, считает генеральный директор группы "Земер" Илья Терентьев.

"Качественные дома в этих поселках стоят от 700 тысяч долларов, а есть коттеджи и по 3-4 миллиона долларов, находящиеся как раз в зоне отчуждения", - отмечает руководитель аналитического центра Корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

На этих территориях располагаются и добротные коттеджи, и дачные домики на шести сотках, но основная проблема в том, что собственники фактически не могут распоряжаться своим имуществом, являясь заложниками сложившейся ситуации, добавляет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

По его мнению, в условиях неопределенности на эти объекты просто не найдется покупателей, а банки, скорее всего, не примут эти активы к рассмотрению в качестве залога.

Юридические возможности

В соответствии с законодательством РФ, лицам, чьи дома будут находиться в пределах санитарно-защитный зоны и подлежать сносу, должна быть выплачена компенсация за изъятие жилого помещения, а при определении выкупной цены жилого помещения (размера компенсации) в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с переездом, указывает юрист юридической фирмы Lidings Дмитрий Дмитриев.

"Собственники должны быть согласны с ценой выкупа, которая в том числе может включать и возмещение их убытков, например, упущенной выгоды, но зачастую позиции государства и частных собственников относительно рыночной стоимости земли и имущества на ней не совпадают, а далее ситуацию приходится решать в судебном порядке", - отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев групп" Алексей Коневский.

Между тем, собственникам участков, только прилегающих к санитарно-защитной зоне, будет гораздо труднее избавиться от шума аэропорта по соседству - если участок находится за пределами санитарно-защитной зоны, то предполагается, что вредного воздействия уже нет, подчеркивает Коневский.

"Можно заказать экспертизу, а если она подтвердит наличие вредных факторов, требовать запрета на строительство объекта или компенсации возможного ущерба, ведь жилье может утратить свои качества, стать непригодным для жизни", - советует эксперт.

Решение о выкупе земли и недвижимости принимается федеральными властями и закрепляется соответствующими актами и постановлениями, а примером может служить аналогичная ситуация при подготовке к проведению зимних Олимпийских игр в 2014 году в Сочи, указывает старший юрист юридической фирмы «Авелан» Екатерина Шишкина.

"Данный проект еще не прошел государственную экспертизу, поэтому проектные решения могут быть и другими. Более того, предполагаю, что проект находится в таком состоянии, что сроки начала его реализации, скорее всего, будут сдвинуты, как минимум на весну 2012 году, учитывая сезонный фактор", - подчеркивает Яхонтов.

Он добавляет, что пока власти озвучили общую сумму компенсаций в 4 миллиарда рублей, которая кажется, мягко говоря, недостаточной.

Неожиданные варианты

Впрочем, эксперты не отрицают, что более близкое соседство с аэропортом в перспективе может принести и неожиданные приятные сюрпризы.

Москва развивается, и вокруг ключевых транспортных узлов в ближайшем Подмосковье начинает возникать современная городская инфраструктура с аэропортами, развязками и логистическими центрами, а как поутихнут страсти, связанные с нововведениями, цены в этом районе могут поползти вверх, ведь он станет "существенно более живым и городским", считает Таганов.

Он отмечает, что нечто похожее уже было в сильно удаленном от остальной Москвы Зеленограде, где 5-7 лет назад началось активное строительство и сейчас это урбанизированный полноценный район столицы с растущими ценами и развитой инфраструктурой.

Хозяева старых деревенских домов или дач, оставшихся стоять по соседству с новой полосой, могут продать их компаниям, которые захотят построить на этих участках небольшие склады или гостиницы, тогда рыночная стоимость сотки может составить и 30 тысяч долларов, но тут все упирается в разрешение властей на перевод земель из категории ИЖС, указывает Терентьев.

По его мнению, в частных случаях наиболее предприимчивые граждане смогут перестроить свои дома в мини-гостиницы и зарабатывать на их сдаче - при этом ликвидность их земель сохранится и даже увеличится.

Источник: РИА "Новости-Недвижимость"