Arendator.ru


Юрист юридической фирмы «Авелан» М. Потураев о постановлении Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013.

Обещания властей идти навстречу бизнесу обретают всё более понятную перспективу развития. От слов чиновники наконец-то переходят к делу. Всё чаще устаревшие законы, правовые нормы, которые не только не работали, но и осложняли жизнь девелоперу, изменяются с учётом современных реалий рынка. Так, на сайте ВАС РФ было опубликовано постановление Пленума № 13 от 25.01.2013, посвященное отдельным вопросам аренды, которое значительно упрощает регулирование отношений, складывающихся между девелоперами, создающими новые объекты недвижимого имущества, и потенциальными арендаторами такой недвижимости. Стали ли эти отношения действительно проще и как они работают после постановление Пленума, мы и попытаемся разобраться.

Развилка договоров

Современный рынок коммерческой недвижимости динамичен и подчас диктует свои условия и требования, в том числе к гражданскому законодательству. И в случае наличия в последнем пробелов не останавливается, а ищет свои пути их решения. Так, столкнувшись с необходимостью решить вопрос «Как сдать в аренду непостроенный объект недвижимости либо его часть» рынок в отсутствие оперативного решения со стороны законодателей выработал свои механизмы действия.

За последние несколько лет сложилась устойчивая тенденция заключать в вышеуказанной ситуации: предварительные договоры аренды, непоименованный договор и смешенный договор.

Юрий Чернобривцев, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP, говорит о том, что если объект недвижимости находился в стадии строительства, то использовалась следующая договорная структура: стороны подписывали предварительный договор о заключении договора аренды в будущем и прикладывали к нему согласованную форму договора аренды. При регистрации арендодателем права собственности на построенный объект стороны, как правило, подписывали краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, используя ранее согласованную форму. При такой модели краткосрочный договор действовал до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Иногда стороны подписывали только долгосрочный договор и включали в него положение о распространении действия зарегистрированного договора аренды на отношения, возникшие с даты его подписания или иного согласованного ими момента. «На практике довольно часто стороны договаривались о начале фактического использования объекта аренды до получения арендодателем свидетельства о собственности на него и, соответственно, до заключения договора аренды. Соответствующие условия о фактическом пользовании включались в предварительный договор либо в отдельное соглашение. В предварительный договор также включались положения о предоставлении арендатору доступа на объект для целей выполнения отделочных работ и его подготовки к аренде», - заключил эксперт.

Наталья Пучкова, юрист Base Properties Group, отмечает, что у всех типов договоров есть свои недостатки. Так, существенным минусом предварительного договора аренды является невозможность и неправомерность пользования арендатором помещением в целях проведения отделочных работ до заключения основного договора, так как в классическом виде предварительный договор является договором о намерениях и не включает в себя регуляцию и исполнение каких-либо иных прав и обязанностей сторон, к тому же является «неденежным» договором – по нему невозможно осуществлять какие-либо платежи в силу отсутствия встречного исполнения обязательств.

Также одним из подводных камней, которым зачастую пользовалась сторона, желающая по тем или иным причинам уклониться от заключения основного договора, является возможность признать такой договор незаключённым в силу несогласованности предмета основного договора. ГК РФ содержит достаточно жесткие требования в отношении идентификации предмета аренды, что зачастую сложно сделать при заключении предварительного договора на стадии проектирования объекта.

Основной недостаток непоименованного договора – отсутствие каких-либо специальных правовых норм, регулирующих правоотношения по таким договорам и, как следствие, слабая правовая защита прав по непоименованному договору в суде. Это связано как с невозможностью для суда решить дело с привязкой к конкретным нормам и статьям законов (специальным нормам), так и сложностью в идентификации тех общих норм, которые регулируют данный договор в каждой конкретной ситуации (применение так называемой аналогии закона или аналогии права).

Смешенный договор включает в себя элементы предварительного договора (в части обязательства сторон заключить основной договор аренды в будущем) и элементы непоименованного договора (в части закрепления правоотношения сторон по пользованию помещением до момента заключения основного договора). «На сегодняшний момент именно такая форма договора получила наибольшее распространение, унаследовав, однако, все недостатки договоров, из которых она состоит», - отметила Наталья Пучкова.

В свою очередь, Евгений Христич, помощник генерального директора «Эспро Менеджмент», также указывает на то, что данные договоры несут риски как для арендатора, так и для арендодателя. «Как правило, арендодатель позволял арендатору «входить» в помещения и начать монтаж технологического оборудования и внутреннюю отделку (из-за длительных сроков) до момента разрешения на ввод в эксплуатацию (пока юридически идёт стройка). Во избежание несчастных случаев арендодателю запрещено пускать на стройплощадку арендатора, пока не получено разрешение. При этом с момента входа в помещения расходы арендатора не учитываются налоговыми службами. Проведение амортизации начинают учитывать только с момента подписания долгосрочного договора аренды. До подписания ДДА у арендатора были большие налоговые риски» - подытожил эксперт.

Максим Потураев, юрист юридической фирмы «АВЕЛАН», отмечает, что предварительный договор является лишь обязательством по заключению основного договора в будущем, но не обязательством по созданию объекта и приобретению на него права собственности, необходимого арендодателю для сдачи объекта в аренду. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, что означает необходимость определенной индивидуализации объекта уже в предварительном договоре, добиться которой может быть затруднительно. В настоящее время при необходимости заключения договора аренды еще не созданного объекта недвижимости сторонами чаще всего сначала заключается предварительный договор его аренды. Так, предварительный договор может быть признан незаключенным при недостаточно четкой, по мнению суда, индивидуализации будущего объекта недвижимости.Кроме того, существуют и иные риски. Например, долгое время был спорным вопрос о возможности внесения платежей по предварительному договору в счет основного обязательства и об их форме.

Теория в практике

Так, постановления Пленума ВАС № 13 от 25.01.2013 пытается в корне переломить сложившуюся тенденцию рынка и снизить риски арендатора и арендодателя. По словам Натальи Пучковой, содержащиеся в нем разъяснения сняли практически все препятствия сторон для закрепления правоотношений по аренде будущей недвижимости в форме договора аренды:

- правом сдачи объекта недвижимости в аренду теперь обладает не только собственник объекта, но и будущий собственник, в связи с чем отпадает необходимость заключать предварительный договор аренды.

- арендодатель получил право передавать объект недвижимости арендатору до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что позволяет регулировать правоотношения сторон по поводу производства арендатором отделки без использования механизма непоименованного договора.

Однако, предусмотрев главное, законодатель не продумал механизм реализации предоставленного права. Так, одним из ключевых недостатков Постановления является неурегулированность момента государственной регистрации договоров аренды, заключённых в отношении будущей недвижимости. Согласно нормам права, договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, считается заключенным с даты его государственной регистрации. Последними нашумевшими поправками к Гражданскому кодексу законодатель попытался отменить вышеуказанную норму, однако, вовремя осознав последствия (незащищенность арендатора при отсутствии публичности данных о существующей аренде объекта в ЕГРП), отменил поправку до вступления ее в силу. Любые регистрационные действия в отношении объектов недвижимости возможны лишь в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Постановка объекта на кадастровый учет возможна только после окончания строительства.«Таким образом, на данный момент сложилась патовая ситуация - имея прямое разрешение государства заключать договора аренды будущей недвижимости, участники рынка не могут реализовать его в силу непроработанности самого механизма реализации такого права. Полагаю, тенденция заключения смешанных договоров сохранится и дальше, вплоть до устранения противоречий в законодательстве», - считает Наталья Пучкова.

Что делать?

Евгений Баринский, начальник юридического отдела Delta estate, подчёркивает, что не стал бы рекомендовать заключать договоры аренды до момента государственной регистрации права арендодателя на объект недвижимости. Несмотря на то что п.11. Постановления установлено, что «Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды», эксплуатация объекта, не введенного в эксплуатацию, в ряде случае составляет состав административного правонарушения.

Для проведения отделочных работ в помещении до момента ввода его в эксплуатацию и до момента государственной регистрации права арендодателя на них следует заключать предварительный договор аренды и подписывать акт допуска в помещение. ВАС РФ указал, что «судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

«С другой стороны, наличие договора аренды объекта в отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя, по мнению Пленума (п.12 Постановления), не является основанием для признания такого договора недействительным. В данном случае под большей защитой находится арендодатель, который избавлен от необходимости доказывать наличие права собственности на объект, а также защищен от попыток арендатора признать договор недействительным по мотивам отсутствия права собственности арендодателя», - говорит Евгений Баринский.

Юрий Чернобривцев также не рекомендовал бы полагаться на то, что в ситуации, когда речь идет о долгосрочных отношениях сторон, подписание договора аренды будущей недвижимости решит все вопросы и снимет все риски, связанные с такой арендой и подготовкой к ней. «Из того, что может найти практическое применение, я бы отметил возможность заключения краткосрочного договора аренды после получения арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на соответствующий объект. Таким образом, отношения по фактическому пользованию, которые ранее регулировались предварительным договором, можно будет урегулировать краткосрочным договором аренды», - резюмировал эксперт.

Итак, понятно, что данное Постановление должно облегчить жизнь арендаторов и арендодателей. Однако пока это происходит в теории, а не на практике. И нужно ещё не одно изменение, чтобы и власть, и девелоперы, могли работать без препон и взаимных претензий к друг другу.

Автор: А. Мошков

Источник: Arendator.ru