Журнал "СНИП"


Партнер «Авелан» С.Казинец комментирует Федеральный закон от 17 июня 2010 года №119-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ».

Летом этого года Госдума РФ приняла закон, устанавливающий полный перечень инструментов, разрешенных для привлечения средств граждан под строительство жилья. К таковым относятся договор о долевом участии, выпуск застройщиком жилищных сертификатов, а также организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов. Пока, несмотря на грозящие неприятности, большинство девелоперов переходить на легальные схемы не торопятся. Государство, со своей стороны, похоже, настроено решительно, о чем говорят первые случаи «показательной порки» уличенных в нарушении закона компаний.

В июне в силу вступил Федеральный закон №119 «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ». Его основная цель — запрет на использование девелоперами так называемых серых схем привлечения денег населения. Документ также уточняет цели, на которые застройщик может использовать полученные от граждан средства. К таковым относятся: строительство домов и иных объектов, возмещение затрат на приобретение прав на земельные участки и на подготовку проектной документации, а также на выполнение инженерных изысканий, строительство систем инженерно-технического обеспечения и другие.

Под честное слово

Нововведения, понятно, застали многих девелоперов в процессе строительства. Теперь они, если не хотят нарушать закон, должны снимать квартиры с продажи и достраивать объект на свои средства или столь дорогие и редкие сегодня банковские кредиты. Пока, как показывает практика, застройщики предпочитают этого не делать. С гражданами, как и раньше, в основном заключается предварительный договор купли-продажи (согласно ему стороны обязуются в будущем, после того как на квартиру будет зарегистрировано право собственности, заключить основной договор). По предварительному договору покупатель вносит обеспечительный платеж, равный полной стоимости квартиры. Такая схема позволяет девелоперу избежать банковских займов (по сути, средства граждан — тот же кредит, только бесплатный) и однозначно нарушает требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Для дольщика же предварительный договор — чуть больше чем просто «честное слово», предупреждают юристы.

Пряник

При этом новый закон №119-ФЗ имеет-таки шансы подтолкнуть девелоперов к реализации квартир по договорам долевого участия — некоторые его положения действуют в интересах застройщиков. Например, поправки устанавливают, что в договоре можно разделить цену квартиры на две составляющие: средства, направляемые на строительство объекта, и деньги на оплату услуг застройщика. Последний имеет право использовать средства, полученные для оплаты своих услуг, без каких-либо ограничений. А вот в случае нарушения целевого использования денег, которые должны быть направлены на строительство, договор по инициативе дольщика может быть расторгнут в суде. Кроме того, согласно закону услуги застройщиков, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, освобождаются от НДС. «Ранее при заключении подобных контрактов у девелопера возникала необходимость уплаты НДС, в то время как реализация жилых домов и квартир, зарегистрированных на праве собственности, с 1 января 2005 года этим налогом не облагается, — объясняет руководитель департамента Capital Legal Services Андрей Савин. — Это подталкивало застройщиков на заключение «обходных» договоров и регистрацию жилых помещений на себя с дальнейшей их продажей».

Кнут

С другой стороны, как говорят юристы, примерно 20% закона №214 является подробной «инструкцией по пользованию кнутом». Сделка, заключенная с нарушением требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», может наказываться штрафом до 1 млн рублей (если за каждую проданную в обход закона квартиру девелопер заплатит такие деньги, сумма получится весьма существенная). Помимо этого, наложение штрафа до 200 тыс. рублей влечет за собой непредставление государственным органам необходимой для контроля застройщика информации. «Штрафы стали более болезненными для девелоперов, — комментирует партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Предусмотрены санкции за срыв сроков, за продажи квартир без разрешения на строительство и так далее. В итоге за дватри типовых нарушения девелопер может запросто лишиться суммы, эквивалентной цене нескольких квартир».Собственно, первые «пострадавшие» от закона уже появились, причем штрафами дело не ограничилось. По данным прокуратуры, у застройщика жилого комплекса Sky House на Мытной улице в Москве — компании «Олтэр» («дочка» MosCity-Group) — не были должным образом оформлены необходимые бумаги, в том числе не был утвержден акт разрешенного использования участка и отсутствовал договор аренды земли Не секрет, что подобные правонарушения случаются довольно часто — девелоперы регулярно выходят на стройплощадку без соответствующих разрешительных документов в надежде получить их позднее. Тем не менее (как известно, в некоторых случаях в нашей стране «закон таки есть закон») против компании возбудили уголовное и административное дело, кроме того, прокуратура приняла решение остановить строительство и лишить застройщика прав на реализацию проекта. Меж тем не стоит забывать, что в случае подобного принудительного прекращения строительных работ (даже временного) «под кнут» девелопер, очевидно, попадает не один, а в компании с уже заключившими с ним договоры покупателями. Поэтому, считают юристы, подобные жесткие меры вряд ли станут принятой практикой, они лишь призваны продемонстрировать серьезность намерений госорганов по защите потребителей и подтолкнуть застройщиков к переходу на законные методы взаимоотношений с дольщиками.

«С одной стороны, необходимо защитить права граждан, а с другой — очевидно, что девелоперу, отдавшему существенную часть денежных средств на оплату штрафов и процентов, банально не хватит денег на завершение строительства, и он обанкротится. Поэтому показательные процессы над провинившимися застройщиками, скорее всего, будут избирательными и станут носить в основном локальный характер», — уверен партнер юридической фирмы АВЕЛАН Сергей Казинец. —

Что касается граждан, которые идут на «серые» варианты приобретения первичного жилья, то им можно посоветовать, прежде чем вкладывать средства в новостройки, по крайней мере убедиться в наличии у девелопера соответствующих разрешительных документов на строительство».

Ничего нового

Юристы к новому закону относятся довольно спокойно. И уж революционными поправки точно не считают. «Не думаю, что рынок существенно изменится с принятием данного закона. Зафиксированные в нем нормы давно применяются на практике. Принятые поправки чуть-чуть облегчат жизнь в части отчетности и налогообложения тем, кому пришлось использовать 214-й закон. Но, по моему мнению, сам пациент — 214-й закон — скорее мертв, чем жив», — говорит Виталий Можаровский. «Идею долевого участия убили на корню, еще когда принимали 214-й закон», — добавляет юрист. По его словам, когда писали данный документ, мнением девелоперов и профессиональных игроков рынка никто не поинтересовался: «В итоге в нем было заложено столько механизмов ответственности, отчетности и проверок, что это немедленно привело к уклонению девелоперов от использования данной концепции. Такое впечатление, что авторы законов живут в каком-то своем мире, изолированном от реальности и от окружающих».

«Не секрет, что закон об участии в долевом строительстве изначально был «сырым», и последние годы он с завидным постоянством корректируется законодателями, — согласен Сергей Казинец. — Нынешние поправки не содержат каких-либо революционных нововведений. Предусмотренные ими дополнительные возможности привлечения денежных средств граждан через жилищные сертификаты или жилищные кооперативы существовали и в предыдущей редакции документа. Корректировка этих положений носит скорее редакционный характер во избежание двусмысленного толкования соответствующих норм».

И все же хочется надеяться, что принятие обсуждаемого закона пойдет на пользу строительному рынку и изменит существующую систему работы застройщиков к лучшему. Хотя со временем почти наверняка выявятся и новые проблемные позиции документа, которые законодателям опять придется устранять.

Автор: Е. Дронов

Источник: Журнал "СНИП" #10, 2010