Журнал "СНИП"


Партнер юридической фирмы «Авелан» С. Казинец о проекте ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».

В начале июля Государственная Дума РФ приняла в первом чтении проект ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». В нем устанавливаются особенности процедуры банкротства девелоперов, привлекавших для строительства жилых домов средства граждан. Новый законопроект «СНИП» обсудил с экспертами рынка.

Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP

Поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)» носят ярко выраженную социальную окраску. Ранее наши власти не были замечены в особо щепетильном отношении к населению, однако сейчас они, очевидно, не заинтересованы в повышении уровня социального недовольства. Согласно новому законопроекту, если девелопер окажется несостоятельным, то те люди, которые передавали ему свои активы в расчете на приобретение квартиры, должны будут получить либо недвижимость, либо хотя бы часть своих денег. Даже если достраивать объект будет другая компания и независимо от способа оформления сделки (предварительный договор, инвестиционный контракт, векселя и прочее). Закон очень подробный и детальный — в нем расписаны различные варианты кризисных ситуаций, которые, к сожалению, случаются при строительстве жилья. Но назвать его революционным сложно. Он лишь законодательно оформляет те отношения, которые уже были отработаны на практике. По большому счету, данный документ — качественная компиляция относительно эффективных и относительно справедливых способов решения внештатных ситуаций. Авторы законопроекта проделали глубокую аналитическую работу, собрали информацию, систематизировали ее и вписали в законодательные рамки. Данный механизм наверняка будет работать — эти инструменты уже использовались на практике, и ничто не мешает их эффективному применению в виде закона. Мне кажется, что это и есть правильный подход к законотворчеству в очень чувствительной к потрясениям экономической сфере.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»

Необходимость принятия этого социально и экономически значимого закона не вызывает сомнений. Введение особого регулирования процедуры банкротства застройщиков требуется уже давно. Но текущая версия документа не решает полностью поставленных законопроектом задач. Так, с однойстороны, задекларированное участие в деле о банкротстве исполнительного органа государственной власти субъекта РФ является способом дополнительной государственной поддержки. Но, с другой стороны, роль и полномочия данного органа недостаточно проработаны, что может повлечь исключительно формальное его привлечение к процессу. Также, на мой взгляд, нуждается в изменении методология удовлетворения неденежных требований граждан. В теории выглядит заманчиво возможность продажи «незавершенного строительством объекта» по рыночной стоимости, утвержденной судом, с последующей его достройкой и передачей квартир дольщикам. На практике же можно столкнуться с отсутствием спроса среди потенциальных инвесторов на приобретение по рыночной стоимости такого рода объектов с дополнительными обязательствами перед соинвесторами. В подавляющем большинстве случаев это будет выходить за рамки экономической целесообразности, ведь в законопроекте не учитывается ни стадия строительства, ни доля оплаченных и уже потраченных обанкротившимся застройщиком вкладов дольщиков. Возможно, на практике будет идти речь об убыточном выкупе таких недостроев за счет государства, но это может создать почву для злоупотребления недобросовестными девелоперами.

Владимир Трибрат,директор по маркетингу ГК «Пионер»

В соответствии с принятыми в первом чтении поправками к ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», объект незавершенного строительства может быть продан с сохранением всех обязательств перед дольщиками. Какие бы мотивы ни стояли за принятием данных поправок (политические, бизнес-интересы крупнейших банков-кредиторов несостоятельных застройщиков), участникам рынка недвижимости стоит только порадоваться этому событию. Чем более защищенным будет чувствовать себя дольщик, приобретая жилплощадь в строящемся доме, тем стабильнее будет спрос на первичном рынке и тем более предсказуемым станет девелоперский бизнес. В Москве долгостроев — единицы, но в регионах ситуация иная. Многие площадки стоят замороженными с конца 2008 года, и их перспективы туманны. Главная причина — девелопер, который не может достроить дом. Кредитные ресурсы ему недоступны, а собрать деньги с рынка после длительной заморозки проекта практически невозможно. Единственный экономически целесообразный выход из данной ситуации — продать проект новому инвестору для успешной реализации в интересах всех сторон (банка-кредитора, дольщиков, самого застройщика и местных властей). Поправки призваны разделить весь объем недостроенных проектов, скопившихся в стране, на две части. Те, где есть экономическая целесообразность для новых инвесторов, могут быть проданы и успешно завершены. Совсем иное дело — объекты жилищного строительства, обязательства застройщика по которым превышают непроданный объем квартир. В этих случаях без прямого вмешательства и поддержки местных властей помочь дольщикам вряд ли удастся.

Георгий Дзагуров,генеральный директор Penny Lane Realty

Думаю, последствиями принятия данного законопроекта для отрасли будут повышение уровня доверия со стороны покупателей к застройщикам и, следовательно, увеличение притока денежных средств. Число граждан, павших жертвами мошенников от строительства, к сожалению, стало настолько значительным, что продолжение волокиты с наведением порядка в отрасли чревато социальным напряжением. Ранее порядок банкротства застройщика ничем не отличался от банкротства любого другого юридического лица, например, фирмы, владеющей магазином или рестораном. Но ведь, в отличие от магазина или ресторана, застройщикам люди передают немалые деньги, зачастую последние, причем за «воздух» — жилье, которого в момент передачи денег еще не существует. В случае же банкротства застройщика они практически не защищены. О какой защите можно говорить, если дольщики — лишь четвертая в очереди сторона на получение денег от застройщика-банкрота? Важно и то, что процедура учета имеющихся задолженностей станет более качественной и прозрачной (норма о ведении реестра требований о передаче жилья). На пользу должно пойти и участие компетентного госоргана при банкротстве застройщика — думаю, за счет этого станет меньше возможностей для махинаций и вывода активов. Стоит только поприветствовать норму о том, что в приоритетном порядке будут удовлетворяться требования о возврате денег или передаче жилья людям, у которых иного жилья нет.

Евгения Борзова,начальник отдела коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость»

В целом введение поправок в закон «О несостоятельности…» положительно скажется на отрасли. Возрастет доверие покупателей к приобретению новостроек на начальном этапе строительства. Ведь дольщики (в случае если закон окажетсяработоспособным) могут быть уверены: даже если застройщик объявит себя банкротом, дом будет достроен с сохранением всех обязательств перед людьми. Однако эффективность нововведений напрямую зависит от того, насколько заинтересованными в покупке недостроя окажутся инвесторы — приобретение объекта с долговой нагрузкой может быть экономически нецелесообразным. Поэтому необходимы меры, направленные на поддержку застройщиков, согласившихся достроить тот или иной объект с обязательствами перед дольщиками. Это может быть, например, выделение дополнительного земельного участка под строительство или иные стимулы.

Источник: Журнал "СНИП" #7-8, 2010