Журнал Commercial Real Estate


Партнер юридической фирмы «Авелан» Сергей Казинец разъясняет решение московских властей выплачивать компенсации за расторжение инвестиционных контрактов.

Власти Москвы утвердили порядок возмещения затрат, понесенных инвесторами в случае расторжения контракта. Как заявил мэр Москвы Сергей Собянин, разбирательства в суде слишком накладны для города, в то время как компенсации за расторжение инвестконтрактов «не обременительны для городского бюджета» (в прошлом году инвесторам было выплачено около 2 млрд рублей).

Предполагается, что инвестору компенсируют предпроектные и проектные работы, прямые платежи в бюджет города (при покупке контракта на торгах), плату за технологическое присоединение, затраты на отселение и переселение, а также строительно-монтажные работы, включая подготовку стройплощадки и вынос коммуникаций. «Все разумные расходы будут возмещены, а явно завышенные расходы компенсироваться не будут», – подчеркнул г‑н Собянин.

На решение о компенсации городу дается 3,5 месяца с момента подачи документов инвестором. Решение о возврате денег должна утвердить ГЗК.

Сейчас стоимость вложенных средств оценивается городом по нормативам и с учетом их необходимости согласно регламентам (расселение жильцов, подключение к инженерным сетям и др.). Так, для 1 кв. м кинотеатра «заложено» 97,4 тыс. рублей, подземной парковки – 17,2 тыс. рублей, один «квадрат» МФК обходится в среднем в 46 тыс. рублей. Если контракт расторгается на стадии проектных работ, стоимость считается как доля от общей стоимости строительства (для кинотеатров – 4,8 %, для МФК – 6 %).

Однако у каждого инвестора затраты индивидуальны (они должны подтверждаться данными бухгалтерского учета инвестора и заключением аудиторской организации о достоверности учета). «Поэтому возможны ситуации, когда, действительно, понесенные расходы инвестора не компенсируются в полном объеме (например, оплата услуг иностранного архитектора по "ненормативным" ценам)», – говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН».

Эксперты расходятся во мнении относительно инициативы по внесудебному порядку компенсации: с одной стороны, вряд ли город назначит удовлетворяющую девелопера компенсацию, а с другой – это лучше, чем непредсказуемый результат в суде.

«Инициатива, как всегда, односторонняя, поскольку власти заботятся о собственной выгоде, никак не подкрепляя, а, наоборот, ухудшая положение инвесторов», – считает Наталия Чистякова, директор по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. У инвесторов возрастут риски неполучения прибыли. Кроме того, если инвестор будет рассчитывать лишь на возмещение минимума затрат, ухудшится качество объектов, прогнозирует эксперт. «Если речь идет о новых контрактах, которые будут заключаться с настоящего момента и в которых будет прописана возможность одностороннего расторжения инвестконтракта, все будет справедливо. Если же речь идет о заключенных ранее контрактах, такие действия вообще противоречат Гражданскому кодексу», – возмущается г‑жа Чистякова.

 О спорности оценок затрат инвесторов говорит и Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar в Москве: «С другой стороны, лучше такой вариант, чем отсутствие решения в законодательном поле. Я думаю, что схема, предложенная властями Москвы, будет хорошо работать с теми проектами, которые находятся в долгой проработке, у которых по тем или иным причинам затянуты этапы реализации, и инвесторам проще выйти из них, получив хоть что-то».

Конечно, лучше, чтобы чиновники индивидуально, «незарегламентированно» подходили к оценке потерь от отмены каждого проекта, однако это грозит ростом коррупции, считает г‑н Казинец. «Поэтому последние годы вопросы определения убытков и отдавались в суды, чтобы снять какую-либо ответственность за расходование государственных денег с чиновников», – говорит юрист.

Примеров затяжных судов за компенсацию затрат инвестору предостаточно: только сейчас таких дел в судах около 80. Компания «Главмосстрой», например, судится за расторгнутый инвестконтракт на реконструкцию квартала 16 в К Кунцево с 2010 года, и только сейчас суд принял решение компенсировать 11 млн рублей.

Впрочем, вскоре инвестконтракты могут вообще уйти в прошлое, считает г‑н Казинец: во‑первых, они не являются правовым основанием для реализации проектов застройки, а во‑вторых, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ они регулируются не отдельно, а в рамках договоров подряда, купли-продажи или простого товарищества, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. «Поэтому рассматриваемый порядок компенсации расходов вряд ли пригодится новым инвесторам, так как реализация проектов будет осуществляться на основании иных договоров», – считает юрист.

Автор: М. Акбулякова

Источник: Журнал Commercial Real Estate