Журнал Shop&Mall


Партнер юридической фирмы «Авелан» В. Лазебный о налоговых льготах для владельцев нежилой недвижимости в Москве.

Москва – город контрастов. С одной стороны, власти делают всё, чтобы привлечь в столицу новые инвестиции, с другой — на законодательном уровне буквально перекрывают бизнесу кислород.

Это и запрет на строительство в центре, и инфраструктурные обременения, и бесконечные архитектурные обязательства в отношении исторических зданий. К этому списку прибавились и поправки в Налоговом кодексе, согласно которым налог на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости устанавливается исходя из их кадастровой стоимости. Многие собственники помещений в Москве уже начали бить тревогу, опасаясь непомерной финансовой нагрузки. Однако власть в свою очередь решила расстегнуть верхнюю пуговицу и ввести льготы для части бизнеса, дабы избежать резкого оттока капитала из ЦАО. Пока данные преференции планируется направить в помощь собственникам недвижимости на центральных улицах столицы.

Налоги для ЦАО

Так чиновники рассчитывают снизить налоговую нагрузку на владельцев помещений на центральных и пешеходных улицах Москвы. На льготные условия смогут претендовать собственники, сдающие в аренду недвижимость под размещение ресторанов, продовольственных и непродовольственных магазинов. О подготовке данного постановления уже говорят в Департаменте экономической политики и развития города Москвы.

Реализовать проект планируется по следующей схеме. Сначала владельцам помещений придётся уплачивать налог на имущество из расчета кадастровой, а не балансовой стоимости объектов. Затем собственники смогут подать заявления на получение льгот и субсидий по уплате налога на недвижимость. Размер скидки при этом чиновники пока не уточняют.

Напомним, с 1 января 2014 года в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ, налог на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости устанавливается исходя из их кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января года соответствующего налогового периода.

Новые правила налогообложения действуют в отношении не только торговых зданий, но и административно-деловых центров и помещений в них, а также нежилых помещений, в которых предусмотрено размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Как отмечает Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», в Москве максимальный размер ставки по налогу на имущество для таких объектов недвижимости в 2014 году не может превышать 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 и последующие годы — 2%.

Коммунизм в ритейл

Однако, согласно московскому законодательству, общая площадь таких зданий должна быть свыше 5000 кв. метров и они должны располагаться на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Вот только большинство помещений, расположенных на пешеходных и центральных улицах Москвы, намного меньше заявленных габаритов. Средняя площадь магазина формата стрит-ритейла в столице составляет порядка 100-200 кв. метров. И основными арендаторами и собственниками таких помещений выступают точки общественного питания, магазины и салоны красоты. Соответственно, изменение в налоговом кодексе на такие объекты не ляжет финансовым бременем.

По словам Максима Палта, аналитика отдела исследований рынка CBRE, состав арендаторов торговых улиц сильно отличается в зависимости от того, является ли улица пешеходной. «Например, доля кафе и ресторанов может варьироваться от 10% на таких улицах, как Кутузовский проспект, до 40% на Новом Арбате, Покровке. Но если брать в целом по Москве, то доля лидирующего сегмента общественного питания составляет порядка 25%. На втором месте идут магазины одежды и обуви, доля которых составляет около 17%, но этот показатель постепенно снижается. Тройку лидеров по данному показателю замыкают салоны красоты с 11% от всех магазинов основных торговых коридоров Москвы», - заключил эксперт.

Однако, по мнению чиновников, новая мера как раз и должна уровнять собственников помещений разных масштабов, так как владельцы объектов площадью более 5000 кв. метров могут заложить налоговую нагрузку в арендную плату. На данный момент уже есть прецеденты отказа от аренды помещений на элитных улицах столицы в связи с резким ростом ставки.

И несмотря на то, что, по мнению экспертов, рост ставки не должен превышать 5-10%, московские суды уже завалены исками по пересмотру кадастровой стоимости земли, на которую и ориентирован налог. Это как раз и подтверждает тот факт, что не все владельцы недвижимости готовы к таким финансовым сюрпризам.

«Я знаю, что сейчас огромное количество дел находится в судах. Дело ведь не в ставке налога, а в кадастровой оценке, которая порой оказывается в 2-3 раза дороже реальной стоимости помещения. Было бы справедливым, если бы государство, которое устанавливает такую высокую кадастровую стоимость, могло купить у собственника помещение по этой цене. Но у нас такой схемы, к сожалению, нет. Поэтому собственники помещений подают в суд, не желая платить несправедливые налоги», - комментирует Андрей Ковалёв, президент ГК «Экоофис».

Почем квадрат?

Тем не менее арендные ставки в центре Москвы даже без учёта роста налогов и так остаются одними из самых высоких в Европе. Но только пустующих витрин на пешеходных улицах почти не видно, что доказывает — данные локации востребованы при любом курсе рубля.

По данным компании RRG, объем предложения торговых помещений формата стрит-ритейл в центре Москвы в марте 2014 года за месяц увеличился на 11% по количеству и снизился на 4% по общей площади. Средняя ставка аренды снизилась на 1% и составила 2022 долларов за кв. метр в год. Однако средняя ставка — слишком приземленная мера, и реальная арендная плата в самых проходимых местах может достигать баснословный суммы за метр.

Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, говорит о том, что ставки аренды в стрит-ритейле Москвы значительно разнятся в зависимости от улицы: «По нашим данным, ставки на основных торговых коридорах находятся на уровне 4-6 тысяч долларов за кв. метр в год, на второстепенных – 1,3-3 тысячи долларов за кв. метр в год. К примеру, на Тверской ставка аренды помещения площадью 100 кв. метров составляет 3-6 тысяч долларов за кв. метр в год, на Кузнецком Мосту – 3,5-5 тысяч долларов за кв. метр в год».

В свою очередь, аналитики компании CBRE отмечают, что такие ставки вовсе не потолок рынка. Так, на той же Тверской, флагмане центральных улиц Москвы, аренда в среднем находится в диапазоне 4000-8000 долларов за 1 кв. метр в год. Но если брать в целом по столице, то арендные ставки выше на пешеходных улицах, таких как Столешников переулок, Большая Дмитровка, Никольская. Там аренда может составлять 3000-5000 долларов за кв. метр в год.

Однако такие ставки все же не отпугивают арендаторов. Они компенсируются очень высоким трафиком торговых улиц. Кроме того, любая уважающая себя крупная компания всегда старается иметь хотя бы один магазин в центре столицы как показатель собственной успешности и благонадежности.

Какие преференции нужны рынку?

Получается, что налоговые преференции, которые готовят чиновники, несмотря на свою благую миссию, не совсем учитывают реалии рынка. Ибо собственников пугает не столько налог, как кадастровая стоимость земли, которая часто оказывается завышенной. Поэтому эксперты оценивают данную инициативу властей неоднозначно.

Так, Валерий Лазебный считает, что в отношении льгот для собственников, сдающих в аренду недвижимость под размещение ресторанов, продовольственных и непродовольственных магазинов, могут быть применены уже существующие в Москве правила. В частности, налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 300 кв. метров площади объекта недвижимого имущества на одного налогоплательщика в отношении одного объекта по выбору налогоплательщика при одновременном соблюдении следующих условий: налогоплательщик-организация является субъектом малого предпринимательства; налогоплательщик-организация состоит на учете в налоговых органах не менее чем три календарных года, предшествующих налоговому периоду, в котором налоговая база подлежит уменьшению; за предшествующий налоговый период средняя численность работников налогоплательщика составила не менее 10 человек и сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника составила не менее 2 миллионов рублей.

В настоящее время в отношении помещений, расположенных в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах), налогоплательщики уплачивают налог в размере 25% суммы налога при условии, что эти здания используются для осуществления образовательной деятельности и (или) медицинской деятельности либо научными организациями, выполняющими научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы. Установление дифференцированной ставки налога на недвижимость, которая позволит собственникам, сдающим принадлежащие им помещения для магазинов и учреждений общепита, платить меньше, не означает, что платить придётся так же, как и раньше. «Никакие преференции не смогут компенсировать возросшую налоговую нагрузку, но в любом случае это позволит собственникам избежать угрозы закрытия и работать не в убыток. Трудно представить себе столичный город без ресторанов и магазинов, украшающих центральные и пешеходные улицы», - отметил Валерий Лазебный.

Однако Светлана Ярова уверена, что данные налоговые преференции не самый главный инструмент сотрудничества бизнеса и властей. Важно формировать восприятие городской среды, создавать комфортные торговые пространства и обеспечивать качественное управление ими. Важна организация качественной работы арендаторов и решение таких бытовых вопросов, как разгрузка продуктов или вывоз мусора. Важно, чтобы потоку покупателей было удобно, чисто, безопасно.

Льготы нужны тем предпринимателям, которые будут сохранять социально значимые для горожан виды бизнеса: продукты, кулинарии, аптеки, демократичные кафе, центры творческого развития. Для таких арендаторов нужна поддержка в части снижения налогов, чтобы их не «выдавливали» с улиц. Владельцы помещений, которые сдают их в аренду таким предпринимателям, всё равно будут ориентироваться на рынок, а не на городские льготы. При этом, если таким владельцам можно было бы облегчить покупку других объектов на аукционах или, к примеру, делать выкуп по цене ниже рынка при сохранении заданного назначения, это могло бы быть стимулом. Вопрос только в том, что назначение должно определяться властью совместно с консультантами по недвижимости, чтобы не было критических ошибок. «Налоговая льгота — мера прекрасная и для кого-то сработает, но проблему «выдавливания» продуктов, аптек и авторских концепций с центральных улиц города не решит одномо-ментно», — подытожил эксперт.

Андрей Ковалёв придерживается более категоричной точки зрения. По его мнению, никакие льготы собственникам не положены: «Я против налоговых льгот для собственников помещений на центральных торговых и пешеходных улицах. Наоборот, на таких улицах нужно устанавливать повышенные налоги, потому что здесь очень высокий трафик и собственники помещений в итоге выигрывают. Если раньше они сдавали помещения, условно говоря, за 1000 долларов на той же улице, то после приведения её в порядок, кстати говоря, правительством Москвы, ставка аренды в их помещениях повысилась до 2500 долларов. То есть собственник выиграл за счет государства, а значит, за счет налогов граждан. Поэтому налоговая нагрузка на собственников помещений центральных улиц логична, и никаких льгот, на мой взгляд, быть не должно».

Как мы видим, именно данное решение чиновников вызывает у экспертов рынка лёгкое недоумение. Тем не менее понятно, что власти должны идти навстречу бизнесу, но по той же дороге, по которой шагает тот самый бизнес к народу.

Автор: А.Мошков

Источник: Журнал Shop&Mall, #2, 2014