Gazeta.ru


Партнер юридической фирмы «Авелан» Наталья Северина о легализации арендного рынка жилой недвижимости.

По различным подсчетам, от 80% до 95% квартир в Москве сдаются в аренду в обход государства, то есть без уплаты налога с дохода. Попытки навести порядок в этом секторе пока ни к чему не привели. «Газета.Ru» выясняла, можно ли взять под контроль теневой рынок аренды и что для этого нужно сделать.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Рынок аренды контролировать теоретически можно. Вопрос в том, нужно ли это на данном этапе развития и стоит ли овчинка выделки. Дело в том, что в дорогом сегменте, где арендные ставки высоки, а значит и пополнение казны может быть заметным, налоги и так платятся, так как квартиры в подавляющем большинстве случаев сдаются по официальным договорам. Для арендодателей договоры – это гарантия сохранности имущества, недешевых предметов интерьера, а для арендаторов – способ защиты от неадекватного поведения хозяев. К тому же значительная часть арендаторов – компании, снимающие жилье для сотрудников (топ-менеджеров, экспатов), а им нужно производить такие операции официально.

Что касается эконом-сегмента, в котором наиболее высока доля «черной аренды», поступления в бюджет от каждой квартиры или комнаты, не столь велики, а административные расходы на осуществление такого контроля существенны. Ведь для реального повышения собираемости налогов нужны существенные человеческие ресурсы: участковые, сотрудники налоговых служб, приставы. А значит и затраты на наем новых сотрудников, оплату сверхурочных, вырастут. К тому же нападки налоговых органов на бабушек, которые сдают свои квартиры от бедности, могут повысить социальную напряженность.

Поэтому ни одна из многочисленных попыток властей вывести рынок аренды из тени так и не увенчалась успехом. Люди воспринимают заявления властей как «пугалки». А сами власти этими действиями рассчитывают скорее на мотивацию небольшой части «сомневающихся» арендодателей, которые и так подумывают о выводе этого бизнеса из тени, но пока не сделали этого, чем на реальные репрессии в отношении пенсионеров, пытающихся выжить. Со временем рынок аренды и сам по себе станет более цивилизованным, и повлияют на это рыночные механизмы, а не устрашение со стороны чиновников.

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»

До сих пор рынок аренды нельзя назвать прозрачным, а налог с доходов, полученных от сдачи недвижимости, платят в основном наймодатели квартир бизнес- и элит-класса. В данном случае зачастую квартиры снимают не физические лица, а организации – то есть требуется полный пакет документов для отчетности.

В то же время многие собственники готовы платить налоги, но сама процедура слишком сложна, для оптимизации налогообложения необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП платит налог 6 %, а физическое лицо 13 %) и ежегодно подавать декларацию о доходах. Согласитесь, мероприятие не из легких. Поэтому мне кажется, что нужно упростить систему налогообложения, чтобы процедура оплаты налогов была также проста и понятна, как, например, оплата коммунальных услуг – и тогда число законопослушных наймодателей значительно повысится.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»

На всем рынке жилой недвижимости сегмент аренды квартир является одним из самых теневых, так как огромное количество сделок не регистрируется и вообще не предается огласке. Одна из причин такой ситуации – это отсутствие четких законодательных норм, которые позволили бы регулировать отношения между сторонами, а также устоявшейся судебной практики. Все действия арендатора и арендодателя регламентируются лишь главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения, а этого уже давно недостаточно.

На сегодня все инициативы правительства, предпринимаемые с целью «обелить» сегмент найма жилья, имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Например, при ужесточении мер по обязательной регистрации арендаторов есть большой риск, что рынок станет ещё более непрозрачным. Наймодатели и наниматели начнут скрываться от надзорных органов. Одни – из-за того, что обязательная регистрация повысит коммунальные платежи, другие – опасаясь повышения ставок и банального выселения. Положительный момент у этого законопроекта тоже есть: владельцы квартир будут внимательнее относиться к потенциальным жильцам и не допустят проживания в квартире подозрительных лиц. Это, безусловно, сделает город более безопасным, так как большая часть представителей криминального мира проживает именно в арендуемых квартирах.

Частично разрешить ситуацию на рынке аренды квартир могло бы строительство доходных домов, широко распространенных в Европе, которые составили бы конкуренцию частникам.

Это упростило бы и систему налогообложения и регистрации. В нашем случае было бы правильно возводить такое жилье за пределами МКАД, в Подмосковье, где стоимость земли и себестоимость строительства гораздо ниже, чем в столице. На московских землях такие проекты окажутся слишком дорогостоящими, а арендные ставки запредельно высокими.

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» (ГК «МИЦ»)

На сегодняшний день более 90% рынка аренды жилья находится в тени. Для того чтобы люди снимали и сдавали жильё официально, необходимо не просто юридически образовывать население, но работать над государственной законодательной и налоговой базой. Административные издержки и проблемы с налоговыми ведомствами чаще всего служат причиной развития теневого рынка аренды. Безусловно, официальный договор арендодателя и квартиросъемщика позволит в большей степени обезопасить интересы обеих сторон при возникновении финансовых, имущественных и других претензий. Однако вопрос цены налога и условий его уплаты остается открытым для большинства.

Снижение налогового бремени и уменьшение ставки налога могло бы способствовать легализации рынка аренды жилья.

Дополнительной мерой, способствующей легализации рынка аренды жилья, может явиться строительство доходных домов, которые будут находиться под контролем государства.

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter

В настоящее время рынок аренды жилья в части налогообложения контролировать невозможно. Налоги оплачиваются только при условии добровольного желания владельца квартиры их заплатить. По последним данным, из всех сдаваемых в аренду квартир в Москве законным образом сдаются только 5%. Несмотря на такую статистику, социально активная часть населения сегодня начинает постепенно «выходить из тени», чтобы стать более защищенными в правовом плане.

Для рынка экономкласса необходимо, в первую очередь, понизить налоги. Кроме того, нужно постепенно повышать правовую грамотность населения относительно сделок с недвижимостью. Говоря об арендодателях в сегменте высокобюджетного жилья, стоит отметить, что большинство из них предпочитает сдавать квартиру, используя организационно-правовую форму ИП (индивидуальный предприниматель), что позволяет уменьшить налог до 6%, в то время как физическое лицо обязано выплачивать стандартный подоходный налог 13%.

Для социально-незащищенных групп граждан, сдающих в аренду жилье, можно, например, совсем отменить налогообложение, если его доход не превышает определенной суммы.

Предыдущие попытки оказались неудачными, в силу отсутствия у населения уверенности в государственных структурах и их способности обеспечить правовую защищенность, за которую они якобы взимают налог. Ну и конечно, свою роль сыграли абсолютно несостоятельные методы легализации. Например, гражданам уже предлагали сообщать о нелегальных квартиросъемщиках и арендодателях по соседству, забывая о том, что люди жили на одной лестничной площадке в течение многих лет, и просто не захотят «подставлять» соседа, который в нужный момент одолжил денег, дрель или пачку соли.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Самый правильный путь – строить (или стимулировать к этому девелоперов) доходные дома и переводить рынок аренды в организованную форму. Так во всем мире поступают. Тогда и контролировать будет проще и, главное, эффективнее – проконтролировать тысячи частных собственников может быть и можно, но стоить это будет очень дорого и, как со многими налогами в России, поступления не покроют затрат на администрирование.

Наталья Северина, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»

Проблема «теневового» рынка аренды жилой недвижимости сводится к тому, что люди не хотят дополнительно выплачивать из своих арендных доходов 13% НДФЛ.

В качестве мер по созданию «прозрачного» арендного рынка жилой недвижимости я бы предложила:

- введение минимально возможного вмененного налога на аренду, т.е. фиксированную сумму, которую необходимо выплачивать раз в год;

- отсутствие необходимости придавать данному виду деятельности статус предпринимательского;

- повышение ответственности как арендодателя, так и арендатора.

Автор: Ю. Погорелова

Источник: Gazeta.ru