Журнал Commercial Real Estate


Старший юрист «Авелан» А. Полевая об исковом заявлении Департамента культурного наследия г. Москвы.

Департамент культурного наследия Москвы направил в Арбитражный суд Москвы исковое заявление в отношении ООО «Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В. П. Зотова» об изъятии из собственности здания бывшего хлебозавода имени Зотова. Как сообщает Мосгорнаследие, здание, расположенное на ул. Ходынская, 2, стр. 1, изымается из собственности с целью последующей продажи с публичных торгов в связи с нарушением обязательных требований закона по сохранению и использованию памятника архитектуры.

Департамент провел внеплановую документарную проверку в отношении собственника здания бывшего хлебозавода, провел осмотр здания, в ходе проверки было установлено, что памятник находится в бесхозном, неудовлетворительном и частично аварийном состоянии, подчеркивается в материалах. Арсен Аюпов, старший юрист Noerr: "Действительно, если Мосгорнаследие докажет факт нарушения требований по сохранению и использованию памятника архитектуры, существует высокая вероятность продажи памятника с публичных торгов. Такая практика в Москве существует.

Продажа с публичных торгов будет означать для нынешнего собственника потерю актива с возмещением ему стоимости объекта в порядке, установленном ГК РФ.

Проблема заключается в том, что в отношении памятников архитектуры сложно определить их рыночную стоимость, учитывая их уникальность. Поэтому нельзя исключать, что актив окажется недооцененным, соответственно, компенсация собственнику будет ниже ожидаемой.

Кстати, кроме самой продажи собственнику также грозит административная ответственность, которая согласно п. 1 ст. 7.13 Кодекса об административных правонарушениях РФ может составить до 5 млн рублей. Что избежать всех описанных выше последствий, собственнику можно посоветовать постараться примириться с Мосгорнаследием, пойдя им навстречу. Если не получится этого сделать во внесудебном порядке, то, по крайней мере, прийти к мировому соглашению в суде. Если мировой достичь не удастся, единственным шансом остается отстаивать до последнего свои права в судебных баталиях. Ведь никто не застрахован от победы в суде, даже с органами государственной власти".

В 2006 году хлебозавод приобрела компания Coalco Василия Анисимова. В кризис Coalco в рамках реструктуризации своих долгов перед Сбербанком отдала госбанку половину этого проекта. Сейчас хлебозавод принадлежит ООО «Хрустальные башни», где 50,01% принадлежит «Сбербанку капитал» и кипрскому«Бранкуси холдингу».

Здание бывшего хлебозавода имени Зотова – объект культурного наследия регионального значения. Объект представляет собой пример промышленной архитектуры в стиле конструктивизма.

Анна Полевая, старший юрист юридической фирмы «Авелан» комментирует: «В соответствии со ст. 54 федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», если собственник объекта культурного наследия не выполняет требований к сохранению этого объекта или совершает действия, угрожающие его сохранности и влекущие утрату им своего значения, то орган охраны памятников вправе обратиться в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия. В связи с этим, чтобы избежать изъятия актива, есть возможность предпринять необходимые меры по обеспечению сохранности объекта: заключить договоры наремонт, реставрацию; выставить охрану, оградить объект, установить контрольно-пропускной режим и т. п.

Перечень необходимых мероприятий должен быть установлен в выданных ранее предписаниях органа охраны памятников. Возможно, это поможет доказать в суде устранение собственником допущенных нарушений и принятие им необходимых мер по его сохранности и может стать основанием для отказа в изъятии.

Существенно увеличить шансы для сохранения за собой возможности использования объекта поможет заключение договора аренды с подконтрольной или дружественной организацией либо с посторонним лицом. Наличие договора аренды у подконтрольной организации позволит хотя бы временно сохранить за собой возможность использования этого объекта, тем более что всегда найдутся правовые механизмы, позволяющие существенно затянуть рассмотрение споров по расторжению договора аренды, выселению арендатора, признанию договора недействительным и т. п.».

Источник: Журнал Commercial Real Estate #17, 2013