Urbanus.ru


Партнер юридической фирмы «Авелан» Наталья Северина об особенностях подоходного налога на недвижимость в РФ.

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Если в прошедшем 2011 году вы продали квартиру, комнату или долю к квартире, то спешим напомнить: согласно действующему законодательству в конце апреля заканчивается срок подачи налоговых деклараций. Фактически, для того, чтобы разобраться в нелегком юридическом вопросе, остается меньше месяца, поэтому портал Urbanus.ru решил помочь грамотно «заплатить налоги и спать спокойно».

Платить или не платить – вот в чем вопрос

Все операции с недвижимостью, в результате которых она продается, покупается и/или сдается в аренду должны быть указаны в налоговой декларации, говоритНаталья Северина, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН». Но, как и в любом правиле, здесь встречаются исключения. Так, по словам Натальи Киселевой, юрисконсульта офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость», граждане, продавшие жилое помещение, находившееся в их собственности более 3 лет, могут не подавать налоговую декларацию, так как данное имущество, а точнее доход с его продажи налогообложению не подлежит. Во всех остальных случаях декларирование сделки и дохода с нее обязательно. При этом, по словам специалистов, абсолютно никакого значения не имеет, каким образом человек стал владельцем квартиры – приобрел, приватизировал или получил по наследству, - во всех перечисленных случаях срок, после которого собственник освобождается от уплаты налога, составляет три года.

В случае, когда недвижимость находилась в собственности менее 3 лет (с момента приватизации, покупки, дарения и т.д.), размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 млн. рублей, а с оставшейся суммы уплачивается налог – 13%. Даже если человек проживает в квартире несколько десятков лет, но с момента приватизации прошло менее 3-х лет, то при продаже недвижимости придется заплатить подоходный налог в размере 13%.

Поскольку трехлетний период является принципиальным вопросом при обсуждении данной темы, необходимо отдельно сказать пару слов по этому поводу. Три года отсчитывается с момента регистрации договора в регистрационной палате, если это договор купли-продажи, дарения, ренты, а также если квартира получена после сноса дома или приватизации недвижимости. В случае, когда квартира расположена в новостройке, то три года отсчитываются с момента получения акта приёма-передачи квартиры или со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Если недвижимость получена по наследству, то срок владения недвижимостью исчисляется со дня смерти наследодателя. Небольшая оговорка по последнему пункту: С 1 января 2006 года налог на наследование и дарение для близких родственников полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Возмещаем затраты

Физлицо вправе уменьшить полученный от продажи квартиры доход на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены, отмечают специалисты. По словам Натальи Севериной, при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, налогоплательщик можете либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей, либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических затрат, связанных с приобретением этой недвижимости. Эти расходы должны быть подтверждены документально кассовыми и товарными чеками.

Допустим, продажа квартиры была осуществлена в 2011 году за 7 млн. рублей, при этом куплена она была в 2009 году за 5,5 млн. рублей. Рассмотрим два варианта уплаты подоходного налога. Так, если вы продаёте в 2011 году за 7 млн. рублей, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей.

В этом случае подоходный налог будет высчитываться по следующей схеме:

П.Н. = (7 млн. рублей - 1 млн. рублей) х 13% = 780 тыс. рублей

Однако можно показать все денежные затраты, которые были понесены в течение срока владения квартирой, подтвержденные распиской на полученные продавцом деньги, актом приёмки-передачи квартиры. «Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов», - комментирует Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty. В этом случае подоходный налог на квартиру в 7 млн. рублей будет высчитываться по следующей схеме:

П.Н. = (7 млн. рублей (стоимость квартиры в 2011 году) – 5,5 млн. рублей) х 13% = 195 тыс. рублей.

 По словам Натальи Севериной, основаниями для налогового вычета являются:

  • строительство собственного жилья
  • покупка недвижимости
  • кредит на покупку своего жилья, ипотека

Расходы на новое строительство могут включать расходы на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, работы или услуги по строительству и отделке и прочее. Однако расходы на отделку могут быть учтены только в случае, если в договоре указано приобретение квартиры без отделки.

Если для приобретения квартиры был взят банковский кредит, то можно рассчитывать еще на один вычет – 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Квартира, полученная путём приватизации, дарения не несёт за собой затрат на приобретение, поэтому предоставляется возможность рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

При этом существуют предельные суммы, которые могут быть возвращены налогоплательщику. При возврате подоходного налога при покупке квартиры можно вернуть не более 260 тыс. рублей (13% от 2 млн. рублей), при ипотеке - до 13% от суммы процентов. Если же стоимость квартиры превышает 2 млн. рублей, вам все равно будет выплачен налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей.

Штрафные санкции

За уклонение от уплаты подоходного налога за каждый месяц просрочки начисляется пеня в размере 5% от суммы налога. «Непредставление налогоплательщиком в утвержденный срок налоговой декларации влечет взыскание штрафа в размере 5 % от суммы налога, подлежащей уплате и/или доплате по декларации за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, - говорит Наталья Северина.

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации увеличивает штраф до 10% от суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации, за каждый месяц начиная со 181-го дня. При этом как отмечает Наталья Киселева, обязанность заплатить саму сумму налога сохраняется.

Как известно, шутки с законом и уплатой налогов чреваты неприятными последствиями. Поэтому рекомендуем заранее озадачиться данным вопросом, а также внести ясность в свой вопрос. Если по каким-то причинам, вы не можете самостоятельно разобраться с действующим законодательством или считаете, что ваш случай уникален, смело обращайтесь к специалистам. Благо, их услуги сейчас широко представлены на рынке и обойдутся, по сравнению с ценой возможной оплошности, гораздо дешевле.

Автор: Никулина Алена

Источник: Urbanus.ru