Cottage.ru


Партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный о юридических аспектах покупки земельного участка у воды.

Безусловно, у каждого покупателя загородной недвижимости имеются свои запросы, но наличие поблизости от поселка водоема интересует практически всех. В летнее время года традиционно происходит сезонное увеличение сделок по покупке домов и участков у воды. Портал Cottage.ru выяснил, где можно приобрести водные участки, насколько данный бонус влияет на ценообразование, а также обратил внимание на юридические аспекты Водного кодекса и оформления сделок.

Где искать?

Наибольшее количество элитных поселков у воды сконцентрировано на севере, северо-западе и западе от Москвы. Самым «водным» направлением Московской области считается Дмитровское шоссе, здесь сосредоточено большинство подмосковных водохранилищ: Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское. Поселки у «большой воды» составляют более 10% всего предложения на Дмитровке, причем основная доля проектов сосредоточена на удалении до 30 км от МКАД. В связи с этим данное направление является своего рода уникальным, а по уровню развитости яхтенной инфраструктуры стоит на первом месте относительно других районов Подмосковья.

В начале 2000-х годов девелоперы активно начали осваивать Истринское и Рузское (Пятницкое и Новорижское шоссе), а также Можайское (Минское шоссе) водохранилище, где на удалении в 50 км от Москвы были возведены первые элитные дачи с собственной инфраструктурой. Сегодня в лидерах по предложению поселков у воды Дмитровское, Минское, Можайское, Ленинградское шоссе, в их зону охвата попадают крупные водоемы — Истринское, Можайское, Рузское, Пестовское, Пироговское, Клязьминское водохранилища.

По словам руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексея Иванова, объем предложения загородной недвижимости в пешей доступности от водоемов в последнее время перераспределился: отрезанными заборами от воды оказались многие старые поселки, предложение сместилось в новые проекты. «Эта тенденция проявилась заметнее на рынке аренды, поскольку это более быстрый и гибкий рынок. К началу сезона было заметно, что арендовать дом у воды на лето стало несколько сложнее и, главное, дороже (в новых достроенных поселках у воды аренда дачи и коттеджа стоит заметно дороже, чем аренда в старом поселке, СНТ и т.п.). Однако постепенно вымывание старого предложения загородного жилья у воды станет заметно по рынку в целом», — комментирует эксперт.

С развитием сегмента «дальних дач» также активно осваивается Конаковский район, расположенный в Тверской области, в частности поселок «Завидово». Здесь расположено Иваньковское водохранилище, протекают реки Волга, Яуза, Шоша.

Дороже обычного

Наличие выхода к «большой воде», бесспорно, является значимым преимуществом и позволяет поднять класс проекта и стоимость участков на 10-30%, считает управляющий директор компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. К примеру, предложение загородной недвижимости Дмитровского направления чаще всего представлено поселками эконом-класса, однако расположение объекта близ водоема позволяет значительно увеличить цену недвижимости.

Более значительной разница в цене будет, если поселок у воды обладает и другими конкурентными преимуществами. Для покупателей важны престижность и транспортная доступность направления, юридические аспекты, наличие собственной береговой линии, общественный пляж, социальное окружение и т.д.

По словам Алексея Иванова, значительное влияние на цену имеет и инфраструктурная составляющая — особенно, если речь о большой воде. К примеру, хороший синергетический эффект может дать инфраструктура поселка, связанная с активным отдыхом (яхт-клубы, туристические комплексы, центры водного спорта).

Средняя стоимость участков без подряда на воде Дмитровского направления составляет от $8 тыс. до $31,2 тыс. По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, стоимость домовладения в организованном поселке у воды варьируется в пределах $1,5-2 млн. с общей площадью дома 250 кв.м.

Самая высокая стоимость зафиксирована на Пироговском и Клязьминском водохранилище, где были организованы первые яхт-клубы. Они находятся на удалении 10-15 км от Москвы по Дмитровскому и Осташковскому шоссе.

Юридические аспекты

При покупке участков у воды необходимо учитывать установленные законом ограничения на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости. Строительство в водоохранной зоне регулируется несколькими нормативными актами, в том числе Земельным и Водным кодексами РФ. Как отмечает партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный, главным требованием является условие обеспечить строительные объекты сооружениями, гарантирующих охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод.

По закону водоохранными зонами считаются природные территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Таким образом, во-первых, водоохранные зоны должны располагаться вдоль водных объектов, во-вторых, это территории с особыми условиями использования земельных участков, в-третьих, в водоохранной зоне действуют ограничения прав на землю.

«Ширина водоохранной зоны в основном зависит от характеристики водного объекта. Для рек и ручьев — это исток и протяженность, для озера и водохранилища — это ширина акватории или водотока, для моря — фиксированный размер 500 метров и т.д.», — комментирует Валерий Лазебный.

Надо отметить, что новый Водный кодекс РФ (ст. 65), вступивший в силу с 1 января 2007 года, предписывает значительно меньше требований к охране водных объектов и строительству в водоохранной зоне. В частности, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию для создания объекта недвижимости и возникновения права собственности на него не требуется (садовые и дачные домики, индивидуальные гаражи и др.). Кроме того, разрешено выделение участков под индивидуальное строительство, а также разрешена приватизация земельных участков у воды. Однако в настоящее время судами признается, что не допускается размещение капитальных объектов недвижимости в пределах береговой полосы.

Стоит отметить, что положения нового Водного кодекса РФ распространяются только на сделки, которые заключены после вступления его в силу, то есть после 1 января 2007 года. При оценке правовых отношений с земельными участками в водоохранных зонах, заключенных до 1 января 2007 года, действуют положения Водного кодекса 1995 года. В противном случае сделка может быть признанной несостоявшейся.

Доступ для всех

Довольно часто береговая линия оказывается огороженной частными собственниками и застройщиками. Попытаемся разобраться, есть ли у владельцев коттеджей законное право закрыть доступ к воде.

Согласно Водному кодексу, береговая полоса шириной 20 м должна быть открыта для общего пользования. Однако этот же кодекс с 2007 года дает право на приватизацию земельных участков у воды. Таким образом, гражданское законодательство, которое защищает право частной собственности, вступает в противоречие с Водным кодексом. Почва для нарушений, махинаций и коррупции, безусловно, благодатная. Тем более в документах не прописана четкая инструкция для подобных спорных ситуаций, а фактических оснований для привлечения к ответственности собственника и, как следствие, сноса забора нет, правоприменительной практики в России по таким делам практически не существует.

Тем не менее, юристы советуют добиваться правды. Самый главный совет — это отстаивать свои права на свободный проход к водоемам в местных органах власти и прокуратуре. Поскольку 20-метровая береговая линия является государственной собственностью, то все законодательные акты будут направлены на защиту прав граждан на свободные от всех шлагбаумов и заборов берега. Как правило, за договорами права аренды или собственности стоят нарушения местных властей, пользующихся лазейками в законодательстве.

Водоем на участке открывает большой спектр возможностей: рыбалка, купание, водный туризм, яхтинг и другие виды спорта. Однако стоит помнить о том, что сделки с этим видом недвижимости являются довольно непростыми с точки зрения приобретения, а также несколько дороже обычных участков «в поле».

Автор: А. Никулина

Источник: Cottage.ru