Газета "Ведомости"


Партнер «Авелан» С. Казинец поясняет юридические аспекты расширения границ Москвы.

Слова великого комбинатора из «Двенадцати стульев» почти через сотню лет обрели неожиданное воплощение. Проекты на присоединенных 160 000 га «новой Москвы», как надеются столичные власти, должны ввести Москву в блестящий круг современных комфортных западных городов.

Расширением мегаполиса почти в 2,5 раза президент Дмитрий Медведев и мэр Москвы Сергей Собянин фактически расписались в неспособности справиться с вечными российскими проблемами, в концентрированном виде представленными в Москве. Пробки, захватническая бессистемная застройка привели к тому, что город уже давно задыхается и «исправить это практически невозможно», резюмировал Собянин.

Кандалы в помощь

На новой территории «новая Москва» начнется с чистого листа. Высокопоставленные чиновники радуются. Дело за малым: деньгами и «стабильной политической волей», как выразился один из владельцев девелоперского бизнеса. Насчет первого у бизнес-сообщества вопросов возникает мало. По поводу второго так сказать нельзя.

Петр I построил мост через Волгу в районе Твери незамысловатым и эффективным образом: городского начальника за растрату казенных денег, выделенных на строительство, — в кандалы и в Сибирь, после чего собрал все местные лодки, и через три часа мост был.

Но и без политики очевидно, что поднимать такие огромные территории сейчас некому. Россия разучилась организовывать и реализовывать большие строительные проекты. Последний новый город на территории России — Тольятти был возведен еще в СССР 40 лет назад, говорит Михаил Маликов, президент «Авгур эстейта».

Еще один масштабный пример времен СССР — сталепрокатный стан, который был спроектирован и построен в течение года под руководством Эдуарда Росселя, который тогда возглавлял трест «ГлавСредУралстрой». «На стройке трудилось до 40 000 человек, это была сложнейшая кооперация. Никто в мире такой проект не сделал, средний срок возведения подобных заводов — три года, — восхищается Александр Ручьев, основатель, совладелец и президент ГК “Мортон”. — Это идеал строительства. Опыт советских строительных трестов не повторен нигде в мире».

Современная Россия может «похвастаться» лишь одним большим проектом — олимпийской стройкой в Сочи. Его сложно назвать идеальным. «От того, что там происходит, волосы встают дыбом! Что же они в “новой Москве” устроят!» — возмущается один из девелоперов.

Радость спекулянта

Но сочинский пример, похоже, пугает немногих. Застройщики многоэтажного жилья, проекты которых оказались вдруг в Москве, довольны.

Оживился рынок оптовой земли. «Месяц назад покупатели, которым нужно было 3-5 га, заняли выжидательную позицию, но сейчас вернулись на рынок», — рассказывает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент».

И на квартиры спрос вырос в разы, на что сразу отреагировали застройщики, подняв цены. Жилье в комплексах «Солнцево парк» и «Бутово парк» за последние два летних месяца подорожало на 12-13%, сообщили в ГК «Мортон». В Щербинке, по данным центра «Гдеэтотдом.ру», в июле стоимость квартир выросла почти на 10% с 96 400 до 105 400 руб. за 1 кв. м.

У ГК МИЦ, по словам председателя совета директоров Андрея Рябинского, квартиры в Коммунарке подорожали на 20%, а некоторые — на 30%.

У «Авгур эстейта» цены на квартиры в «Квартале А101» выросли на 10-13%, особенно активно они поползли вверх в последние два месяца. «Но мы прекрасно понимаем, что это скорее спекулятивный спрос», — добавляет Михаил Маликов.

«Наша дача располагается в 50 км от МКАД по Старокалужскому шоссе, — рассказывает Владимир, владелец. — Хотя это садовое товарищество сформировалось давно, около 40% участков не освоено, их владельцев я не видел 15 лет. Но тут вышло решение о присоединении подмосковных земель Москве, и на участках появилась масса людей, которые ставили колышки, заборы». По его словам, соседка сразу же предложила купить у нее 6 соток за 1 млн руб. «Хотя пару месяцев назад там продавалось 12 соток за 0,5 млн руб. Откуда взялись эти цены?!» — удивляется он.

«Подорожание будет происходить волнами, — комментирует Ирина Доброхотова, вице-президент компании “Бест-недвижимость”. — Начнется “пляска цен”: сначала рост на 20%, потом снижение по отдельным участкам на 10-15%, затем в привлекательных местах снова начнется рост на 20-25%».

Депортация чиновников

«Главная проблема, которую трудно вообще разрешить, — это градостроительные ошибки, допущенные при развитии Москвы. Москва в несколько раз более плотно застроенный город, чем другие города мира, — рассказывал в интервью «Ведомостям» Сергей Собянин.

Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости, подсчитал плотность застройки Москвы по сравнению с другими городами мира. Под жилой застройкой находится всего 23% площади мегаполиса, остальное — промышленные территории, зоны железных дорог и проч. Реальная плотность населения города — 16 600 человек на 1 кв. м. Для сравнения: в Лондоне — 4800 человек на 1 кв. м.

«Транспортный коллапс очевиден любому, кто выехал на улицы Москвы, и по тяжести этой проблемы Москва несопоставима ни с одним городом мира», — говорил Собянин. На новой территории проживает всего 250 000 человек, а жилой фонд составляет 12 млн кв. м. Так что развернуться, конечно, есть где.

Прошло более двух месяцев, но власти ограничиваются громкими обещаниями. «Мы не участвовали ни в одном совещании по “новой Москве”. Мы узнаем о нововведениях по факту», — делится Маликов.

Ни одного официального документа на момент сдачи номера в печать принято не было. Опубликованная карта «новой Москвы» на сайте правительства — пока лишь проект. В отсутствие достоверных сведений рынок нервируют слухи. «Хотя официальной информации пока нет, но нам говорят, что будет объявлен мораторий на проекты на этой территории на три года», — рассказал владелец девелоперской компании, работающей в Подмосковье. В настоящее время на территории «новой Москвы» реализуются только те проекты, которые были утверждены ранее. «Сейчас фактически все остановилось, девелоперы не могут согласовать ни один проект», — расстраивается он.

Противоречивые заявления властей только усугубляют общую сумятицу. Например, в середине июля глава Сбербанка России Герман Греф сказал: «Когда нам предложили разместить финансовый центр на принадлежащем Сбербанку участке в “Рублево-Архангельском”, мы после проработки согласились». А в конце августа Собянин заявил, что Москва не принимала решения об организации международного финансового центра в «Рублево-Архангельском»: «У нас этой территории нет, мы никаких решений по ней принимать не можем. У нас пока есть идея, которую мы будем обсуждать». Вот такая «согласованность» действий.

Сергей Собянин заявил, что федеральные ведомства должны переехать на территорию «новой Москвы». «Известия» даже разместили карту, на которой Госдума и здание правительства оказались на земле УК «Масштаб» (учредитель — «Авгур эстейт»), что для руководства «Авгур эстейта» было неожиданностью. Сами федеральные чиновники в ответ на расспросы о переезде лишь усмехаются. «Какой переезд! У нас строительство вертолетных площадок на крыше здания началось», — прокомментировал сотрудник ФСБ.

После Иосифа Сталина никому не удавалось принудительно заставить переехать крупные организации. Из истории новой России можно вспомнить лишь принудительную депортацию грузин во время российско-грузинского конфликта. Представить, что богатые и пафосные федеральные чиновники будут тратить на дорогу в провинциальные неугодья по 1,5 часа в одну сторону, просто невозможно.

За чужой счет

Безусловно, «новая Москва» и без федеральных чиновников будет застраиваться, но как и когда? Только у одного владельца — «Авгур эстейта» есть проработанный мастер-план развития территории, который лег в основу генплана Ленинского района. Используют ли его столичные власти как опорный, в компании пока не знают.

На территорию в 13 000 га компания три года делала мастер-план, затратив на него около $5 млн. Проектом планировки территории занимались иностранные архитекторы с большим опытом именно в сфере градостроительства (голландцы, американцы, немцы). В России, по словам Маликова, нет компаний, которые могут спланировать такую большую территорию. «Мы ездили по миру, учились. Не хотели строить очередной спальный район, стремились сделать европейский пригород. Изначально проект “А101” был рассчитан на 25 лет. Я знал, что за свою жизнь город мы построим. А что будет сейчас — не знаем», — говорит он.

Собянин обещал построить современный европейский город. К созданию Большой Москвы мэрия столицы по примеру проектирования Большого Парижа (2008 г.) решила привлечь не только российских, но и зарубежных архитекторов.

В конце лета первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин сказал, что максимальная этажность жилых домов в «новой Москве» будет в основном не более 5-6 этажей. Кроме блестящих перспектив, ничего другого мэр с командой пока не предлагают.

Большинство собственников земель на территории «новой Москвы» — банки и холдинги постепенно продавали земли оптом и в розницу, строили коттеджные поселки, сажали люцерну. Теперь в их «тяжелые» активы будет вкладываться государство, повышая для владельцев их капитализацию. «Инвесторы приходят и просят, чтобы их территории взяли в градостроительное развитие», — с удовлетворением делился Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.

С этим связано еще одно его заявление о том, что «власти не намерены изымать у собственников их участки». Правда, владельцев оно не успокоило. Всем памятны примеры изъятия частной земли в Бутове и Сочи.

«У нас дачи построены на сельхозземле с разрешенным использованием под ИЖС [индивидуальное жилое строительство], — делится один из собственников дома недалеко от Троицка. — Но если на землю оформлены документы, то на дома ничего нет. Бюрократия такая, что некоторые соседи оформили собственность только по суду. И мы теперь волнуемся, что у нас могут отобрать землю или заплатить за нее копейки, без учета стоимости домов».

«В последнее время нередки случаи отказа органам власти в государственной регистрации решений об изъятии по тем основаниям, что не зарегистрированы права на сами изымаемые участки либо они не сформированы», — комментирует Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан».

После дождичка в четверг

Ответ на вопрос «когда?» столь же противоречив. Сначала московские власти обещали за 20 лет освоить территорию, равную которой москвичи обустраивали 800 лет. Через месяц Собянин заговорил уже о 50 годах. По подсчетам девелоперской компании «Жилищный капитал», не менее 40-45 лет потребуется на реализацию столь масштабного проекта.

В «новой Москве» слабо развита инфраструктура, освоение территории начнется с нее. Сколько на это потребуется лет, участники рынка не представляют. «Мы подарили 100 га [под кампус Национального исследовательского технологического университета МИСиС] три года назад. Государство собиралось сделать там инфраструктуру. Ничего не сделано», — рассказал Маликов. Реальное освоение присоединенной территории начнется не ранее чем через 4-5 лет, уверены участники рынка.

 «Авгур эстейт», несмотря на неопределенность, продолжает реализацию проекта «А101». Сейчас испанским бюро проектируется новый квартал, рассчитанный на 1,5 млн кв. м. Он похож на европейский пригород, территория разбита на пять кварталов, которые объединены между собой велокольцом. На площадку компания планирует выйти в 2013 г. «Надеемся, что наши планы осуществятся», — осторожно добавляет Маликов.Всех застройщиков волнует, кто будет принимать новостройки: город, область? «Что успеем в этом году достроить, видимо, сдадим администрации Ленинского района. А дальше?» — спрашивает Маликов.

Изъять нельзя оставить

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «Авелан»:

Изъятие недвижимости для государственных нужд может проводиться только в исключительных случаях, которые связаны с размещением федеральных и региональных объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи, энергосистем, линейных объектов естественных монополий, объектов коммунальной инфраструктуры и автодорог.

Недвижимость, в том числе земля, должна выкупаться по рыночной стоимости (статья 63 ЗК РФ). Или собственнику участка в собственность бесплатно с его согласия предоставлен равноценный участок взамен изымаемого — его рыночная стоимость зачитывается в выкупную цену. В любом случае собственнику возмещаются рыночная стоимость всех зданий, строений и сооружений на изымаемом участке, а также в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода. Разногласия по цене решаются в суде.

В России принято два закона, регулирующих особенности изъятия и выкупа недвижимости: ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи» и «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 г., о развитии г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они предусматривают упрощенную по сравнению с действующей процедуру изъятия/выкупа недвижимости, сокращая сроки ее проведения и оптимизируя порядок прекращения прав с учетом публичных интересов.

Автор: С. Данилова

Источник:Газета "Ведомости", приложение "Недвижимость. Жилой фонд"