Журнал Property Facility Management


Партнер «Авелан» С. Казинец объясняет порядок взыскания процентов арендодателем с арендатора за просрочку арендных платежей.

Арендодатели нередко сталкиваются с неуплатой арендных платежей. Одним из механизмоврешения этой проблемы может стать взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. Насколько эффективен этот механизм и какие нюансы необходимо знать владельцу сдаваемых в аренду площадей, чтобы получить расчетную прибыль и максимально обезопасить себя при сделке?

Гражданское законодательство предусматривает взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами как один из видов ответственности за просрочку платежа. Поэтому арендодатель по закону может требовать от арендатора уплатить проценты, если последний просрочил арендную плату. Это довольно простая схема, так как от арендодателя не требуется доказывать наличие убытка или его размера в пределах рассчитанных сумм процентов, говорят юристы, опираясь на ст. 395 ГК. Суть механизма состоит в том, что арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты процентов на задолженность по договору аренды, рассчитав размер процентов на сумму долга по ставке рефинансирования ЦБ РФ, объясняет Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie.

В то же время есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить, предупреждают юристы. Во-первых, на этих процентах не удастся выгадать: они носят компенсационный характер и не могут быть средством извлечения прибыли. Поэтому на основании ст. 333 ГК суды могут снижать размер процентов, если будет установлено, что они явно несоразмерен нарушенному обязательству. Арендодателю стоит помнить об этом при заключении договора на аренду, предупреждает Юлия Литовцева, к.ю.н., ведущий юрист практики разрешения споров и медиации «Пепеляев Групп». По ее словам, в настоящее время Верховный арбитражный суд РФ регулярно практикует уменьшение суммы подлежащих взысканию процентов (согласно ст. 333 ГК РФ). Она считает, что такая практика лишь поощряет безнаказанность арендатора, поскольку тот фактически кредитуется за счет арендодателя по процентным ставкам, которые значительно ниже ставок по коммерческим кредитам.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» отмечает: «Проценты не являются полновесным способом защиты арендодателя, потому что размер ответственности не понуждает арендатора исполнять обязательства в срок. Например, арендатор, имея затруднительное финансовое положение, может не перечислять арендную плату и воспользоваться этими деньгами для пополнения оборотных средств. Фактически это будет необеспеченный кредит по ставке 8% годовых, который на банковском рынке невозможно получить». Конечно, арендодатель может применить иные инструменты воздействия на арендатора, в том числе расторжение договора, возмещение убытков из обеспечительного платежа и друге. Но это не отменяет как таковую проблему размера взыскиваемых процентов.

Сергей Казинец полагает, что наиболее справедливым было бы равнение процентов не на ставку рефинансирования, а на среднюю ставку кредита, которая по своей сути гарантировала бы арендодателю соразмерное возмещение.

Второй нюанс заключается в том, что юристы просят различать «взыскание процентов» и «договорную неустойку» - это разные вещи, хотя применяются в одних и тех же обстоятельствах. Кредитор вправе выбрать то или другое, взыскание неустойки и процентов одновременно не допускается. «Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ актуально в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре аренды специальную неустойку за просрочку уплаты арендной платы», - уточняет Тарас Оксюк, партнер-руководитель практики недвижимости Hogan Lovells CIS.

Выбирай, но осторожно!

Максим Кузнеченков считает, что механизм взыскания процентов можно применять всегда, если есть задолженность по договору аренды, и договор аренды не признан незаключенным и (или) недействительным. Однако он оговаривается, что на практике такой механизм применяется крайне редко, так как он является альтернативой, а не дополнением договорной неустойки. «В большинстве договоров аренды предусмотрен штраф (пени) за просрочку арендатора в оплате сумм арендной платы, и размер такого штрафа (пени) гораздо выше процентов по ставке рефинансирования, - объясняет Максим Кузнеченков. – Так как арендодатель вправе выбрать одну из указанных мер ответственности (проценты за пользование чужими денежными средствами или договорную неустойку), то выбирается механизм, позволяющий взыскать большие суммы, а именно – договорная неустойка. И только в случае, если в договоре аренды положения о неустойке сформулированы нечетко или вообще не сформулированы, арендодатель имеет основания обратиться к «гарантированному минимуму» - механизму законной неустойки, предусмотренному статьей 395 ГК РФ, и потребовать взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами».

Сергей Казинец дополняет: «С учетом того, что проценты равны ставке рефинансирования и отражают лишь минимальный ущерб, кредиторы их применяют в последнюю очередь, когда отсутствуют иные способы компенсации убытков. На сегодня ставка рефинансирования составляет 8% или в пересчете на один день примерно 0,02%, а это значительно меньше обычно применяемых в договорах неустоек в размере, например, 0,1% в день. Конечно, неустойка может быть уменьшена судом, что практически всегда и происходит. Но суд в худшем для арендодателя случае уменьшит ее до ставки рефинансирования, то есть в большинстве случаев она точно не будет меньше процентов».

Из-за того что ставка рефинансирования обычно меньше среднерыночной ставки, по которой предоставляются заемные денежные средства, взыскание процентов по статье 395 ГК РФ может быть недостаточной мерой ответственности, считает руководитель практики недвижимости Hogan Lovells CIS Тарас Оксюк. Он предлагает хозяевам арендных площадей следующее решение проблемы: «Наиболее выгодным с точки зрения арендодателя оказывается установление в договоре аренды специального, более высокого размера неустойки за просрочку уплаты арендной платы. Например, если договором аренды предусмотрено, что за просрочку уплаты арендной платы причитается неустойка в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, то это составит 18,25% годовых». Но при этом Тарас Оксюк предупреждает, что следует соблюдать осторожность при выборе размера неустойки, поскольку в случае спора суд может уменьшить размер неустойки, если сочтет ее несоответствующей последствиям нарушения (статья 333 ГК РФ). К примеру, неустойка в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки будет явно чрезмерной, поскольку превышает законный размер процентов за пользование чужими денежными средствами более чем в 20 раз.

При этом установление в договоре неустойки за просрочку уплаты арендной платы часто недостаточно, чтобы стимулировать арендатора платить в срок. Зачастую арендодателю неинтересно продолжать отношения с клиентом, который регулярно задерживает оплату, хотя продолжает занимать помещение. Поэтому юристы советуют предусмотреть в договоре аренды право арендодателя отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, в случае, если арендатор не платит арендную плату в течение нескольких месяцев или же допускает неоднократные просрочки платежей.

Суд да дело

Так же как сани лучше готовить летом, юристы предлагают учесть возможные последствия при спорных моментах между владельцем арендных площадей и их арендатором до заключения договора. И в первую очередь это касается механизма взыскания процентов по статье 395 ГК РФ или неустойки по договору. По общему правилу, если арендатор отказывается уплатить арендную плату и соответствующие проценты или неустойку за просрочку добровольно, то взыскание производится в судебном порядке. Но это не всегда эффективно, поскольку процесс рассмотрения дела арбитражным судом займет около трех месяцев, если дело рассматривается только в первой инстанции, и до полугода, если дело будет рассматриваться в апелляционном порядке.

«Получение судебного решения влечет за собой временные и материальные затраты, часто несоизмеримые с взыскиваемой суммой, - подтверждает Борис Стрельцын, к.ю.н., адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга. – И сложность для арендодателя как истца заключается именно в получении судебного решения и его исполнении». Он добавляет, что проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются в судебном порядке, в арбитражном суде, суде общей юрисдикции или третейском суде. И арендодателю лучше в договоре аренды исключить претензионный порядок по этому вопросу, чтобы иметь возможность сразу обратиться в суд, тем самым сэкономив время.

С практической точки зрения предпочтительно предусматривать в договоре аренды особый механизм - предоставление арендатором арендодателю специальной суммы, которая обеспечивает исполнение обязательств арендатора по договору аренды, советует Тарас Оксюк. Такая сумма обычно называется страховой депозит или обеспечительный платеж. При ее наличии арендодатель может удержать проценты по статье 395 ГК РФ или неустойку по договору непосредственно из такой обеспечительной суммы, не прибегая к судебной процедуре. «В некоторых случаях исполнение обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, хотя такой способ оказывается дороже для арендатора, поскольку включает расходы на выплату вознаграждения банку, и менее привлекательным для арендодателя, поскольку требует соблюдения особой процедуры предъявления требования к банку-гаранту», - объясняет Тарас Оксюк.

Неустойки кроются в деталях

Вообще, возможность взыскания мер ответственности за просрочку уплаты арендной платы и их конкретный размер в большой степени зависят от конкретных формулировок договора, делятся информацией юристы. Например, если в договоре аренды указано, что арендная плата оплачивается исключительно на основании счета, то арендатор не обязан производить платеж до тех пор, пока не получит счет от арендодателя. Поэтому невнимательность бухгалтерии или нерасторопность курьерской службы может повлиять на момент получения арендной платы арендодателем. Чтобы избежать подобной ситуации, юристы Hogan Lovells CIS, к примеру, рекомендуют своим клиентам указывать, что основанием для уплаты арендной платы является сам договор аренды и что просрочка выставления счета арендодателем не является основанием для задержки платежа.

Часто стороны договора невнимательно относятся к определению момента, когда денежное обязательство считается исполненным. Например, если таким моментом считается время списания денежных средств с расчетного счета арендатора, то арендатор не будет отвечать за время, в течение которого платеж «находился в пути» с его расчетного счета на расчетный счет арендодателя. С точки зрения арендодателя желательно, чтобы моментом исполнения денежного обязательства было время зачисления денежных средств непосредственно на расчетный счет арендодателя. Однако арендаторы редко соглашаются на такой вариант, поэтому предпочтительно указать в договоре аренды, что денежное обязательство считается исполненным в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя платежа (то есть арендодателя) при условии правильного указания всех банковских реквизитов арендодателя.

Юлия Литовцева предупреждает о другой опасности для арендодателя. Это - императивная норма ст. 319 ГК РФ, согласно которой нельзя внести в договор аренды условия, что проценты, начисленные на сумму просроченных арендных платежей, подлежат уплате ранее требований, названных в ст. 319 ГК РФ. Такое условие договора является ничтожным. Юрист предупреждает, что арендатор впоследствии может оспорить очередность произведенных платежей, поэтому арендодателю надо добиться того, чтобы арендатор указал в платежных документах уплату процентов как назначение платежа.

«Как показывает практика, наиболее эффективным механизмом защиты арендодателя является регулярное обращение в суд с исками о взыскании задолженности и процентов за достаточно короткие периоды (если только в силу каких-либо причин арендодатель не намерен воспользоваться своим правом на досрочное расторжение договора аренды)», - советует Юлия Литовцева.

На практике

Из-за всех вышеизложенных обстоятельства случаи применения механизма взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами довольно редки. «Мне известно лишь несколько случаев, когда арендодатели обращались к этому механизму возмещения своих убытков, - говорит Максим Кузнеченков. – В частности, в нашей практике был случай, когда компания приобретала недвижимость, обремененную договором аренды, заключенным с компанией, дружественной бывшему собственнику». Однако этот механизм в целом нетипичен для арендных отношений в области коммерческой недвижимости, так как договорная неустойка существует в подавляющем большинстве случаев, и она предоставляет арендодателю гораздо большие возможности по взысканию сумм с арендатора.

Автор: Л. Изъюрова

источник: Журнал Property Facility Management #21, 2011