Арендатор.ру


Партнер юридической фирмы «Авелан» Н. Северина об итогах законотворческой деятельности в 2012 г.

2012 год близок к завершению - самое время проанализировать итоги законотворческой деятельности, касающейся рынка недвижимости. Выяснить насколько активно проводилась законодательная деятельность, насколько она была эффективной, на что делались акценты, какие нормы можно назвать удачными, а какие недоработанными и т.д. Если анализировать правовую ситуацию нынешнего года, то можно сказать, что он не стал знаковым в сфере принятия новых законов. Однако, также не стоит говорить и о полном затишье, так как был принят целый ряд довольно важных документов. Основные изменения касаются физических лиц, а самые заметные законопроекты еще находятся в разработке.

Раздвоение экспертизы

Законодательная практика 2012 была более нацелена на уточнение и развитие норм в области капитального строительства, чем на создание новых нормативных актов. Так, с 1 апреля 2012 г. вступили в силу некоторые поправки к Градостроительному кодексу РФ, внесенные Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ. В соответствии с ними в России появились две самостоятельные системы экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий - государственная и негосударственная.

 Юристы компании Хренов и партнёры говорят о том, что теперь заключения обеих экспертиз имеют одинаковую юридическую силу при получении разрешения на строительство объекта. «При этом застройщики и технические заказчики получили возможность сами выбирать государственную или негосударственную экспертную организацию (за исключением случаев обязательной госэкспертизы). Соответственно, новыми поправками устанавливаются требования к таким организациям, порядок их аккредитации, правила ведения реестра, порядок проведения экспертизы», - отмечают специалисты.

Ранее законодательством проведение негосударственной экспертизы было предусмотрено только для случаев, если застройщик принимает решение о направлении проектной документации и результатов инженерных изысканий на такую экспертизу. Однако это не снимало с него обязанности обращаться с требованием о проведении госэкспертизы, если она была обязательной. После внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс РФ негосударственная экспертиза стала альтернативой государственной.

По мнению специалистов компании Хренов и партнёры, данные изменения очень существенны для застройщика, поскольку наличие возможности выбора в пользу негосударственной экспертной организации позволяют сократить время, необходимое для проведения экспертизы документов, а также избежать дополнительных бюрократических проволочек. Ранее были нередки случаи необоснованного отказа государственных экспертных учреждений от проведения экспертизы, что влекло финансовые потери для заказчика.

Постепенно государство устраняет законодательные недочеты в данной области. Однако до сих пор остается сложным вопрос сбора и согласования разрешительной документации. Большое количество документов, жесткие сроки, хождение по многочисленным инстанциям государственных и местных органов – все это только затягивает момент начала строительства, что влечет за собой убытки для компании, дефицит построенных площадей и т.д. Известно, например, что в 2012 году в Санкт-Петербурге останавливались на неопределенный срок стройки ввиду несогласования с городом ППТ (проект планировки территории) и градостроительного плана, повлекшее невозможность застройщиков сдать документацию на экспертизу, что являлось прямым следствием заморозки деятельности на строительных объектах. Таким образом, законодателю в первую очередь необходимо заняться вопросом упрощения процедуры согласования разрешительной документации, поскольку затягивание сроков согласования, коррупционная составляющая не делает стоимость возведения объектов дешевле, а сам рынок недвижимости инвестиционно-привлекательным.

Ведомства учатся работать вместе

Необходимо также отметить введение новых норм, регулирующих сферу межведомственного взаимодействия. Это значительный шаг вперед, который существенно облегчит для заявителей процедуру по предоставлению различных документов, в том числе касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Людмила Савилова, юрисконсульт компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, напоминает, что с 1 июля 2012 г. Управление Росреестра по Москве перешло к межведомственному взаимодействию с исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями, подведомственными указанным органам власти. «При получении заявителем любых государственных или муниципальных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, указанные органы, а также подведомственные им организации в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» не вправе требовать от заявителя представления выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) либо сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН)», - процитировала специалист.

В целом изменения законодательства, безусловно, направлены на снижение стоимости недвижимости, сроков её возведения и повышение инвестиционной привлекательности. Тенденции в этой сфере связаны, в первую очередь, с развитием правовых гарантий для граждан, приобретающих жильё, и упрощением установленных процедур в сфере строительства для застройщиков.

По словам Натальи Севериной, партнера юридической фирмы «АВЕЛАН», теперь приём заявлений на кадастровый учёт и документов на госрегистрацию прав на недвижимость, запросов о предоставлении сведений из кадастра недвижимости и из ЕГРП, оформление разрешений на строительство, а также выдачу соответствующих документов и др. могут осуществлять многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «одного окна». «Подобные нововведения могут ускорить и упростить соответствующие процедуры. Тем не менее, нет оснований полагать, что в 2012 г. были приняты какие-либо принципиальные изменения, существенным образом влияющие на рынок недвижимости. В основном можно говорить о планомерном совершенствовании отдельных не столь значительных аспектов действующего законодательства», - заключила эксперт.

Александр Соколовский, исполнительный директор филиала консалтинговой группы «НЭО Центр», говорит о том, что в 2012 году среди новшеств в законодательстве по вопросам недвижимости наиболее запомнилось вступление в силу Федерального закона РФ «Об инвестиционном товариществе», который предлагает новый механизм урегулирования отношений, возникающих между участниками инвестиционной деятельности, путем использования для этих целей договора инвестиционного товарищества. «Также интересна возможность использования доступа через интернет к единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок предоставления сведений из которого предусмотрен приказом МЭРТ РФ, что кажется соответствующим потребностям участников рынка недвижимости», - добавил Соколовский.

Помимо этого, он также считает, что, не стоит упускать из внимания Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369, в котором был определен перечень основных признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, на основании которых может быть принято решение об их принудительном изъятии. «Полагаю, что многие правообладатели земельных участков задают вопросы о практике применения данной законодательной новеллы. Интересным было и новое толкование старых норм в части разъяснений и комментариев ФАС РФ по применению ст.17.1 Федерального закона РФ «О защите конкуренции», - отметил Соколовский.

Лопнувшее терпение

Этот год также прошел под эгидой «обманутых дольщиков». Ситуация с ними назрела настолько остро, что на протяжении всего года в Государственной думе обсуждались возможные пути решения проблемы.

Анна Бирк, юрист коллегии адвокатов Юков и партнёры, напоминает, что 4 июля депутаты Госдумы приняли в первом чтении проект Федерального закона N 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве». «Данный проект предусматривает создание общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Вступить в это общество обязан будет каждый застройщик. Взаимное страхование будет осуществляться в пользу участника долевого строительства, имеющего право на получение страхового возмещения. Проще говоря, дольщикам, перед которыми застройщик не выполнил свои обязательства, будут выплачиваться средства из специального фонда, сформированного из вступительных взносов членов общества. Указанный законопроект едва ли можно считать полноценным и продуманным. К примеру, он предусматривает только один страховой случай - закрытие реестра требований кредиторов в случае банкротства застройщика», - добавила эксперт.

Наталья Северина полагает достойным внимания вопрос о возможности и условиях отмены запрета на привлечение денежных средств участников долевого строительства на стадии до получения разрешения на строительство, а также до опубликования проектной декларации и регистрации застройщиком прав на участок. «Общеизвестно, что этот запрет повсеместно нарушается многими застройщиками путём привлечения средств по предварительным или вовсе фиктивным договорам, что снижает правовые гарантии для участников долевого строительства. Причём это вызвано объективными причинами, связанными с необходимостью привлечения средств уже до начала строительства», - заключила эксперт.

Также, 14 ноября был принят в первом чтении законопроект, предусматривающий порядок погашения в ходе конкурсного производства третьим лицом текущих платежей и требований кредиторов к застройщику. В июле Министерство финансов РФ выступило с инициативой о проведении мероприятий по защите прав дольщиков, в частности, предложив вменить в обязанность застройщикам создавать отдельные расчетные счета для каждого объекта.

Анна Бирк отмечает, что все вышеуказанные документы еще находятся на стадии разработки, и хочется надеяться, что в 2013 году они приобретут свою окончательную форму и смогут защитить права участников долевого строительства. «Стоит подчеркнуть, что указанные акты в случае вступления их в законную силу, неизбежно повлияют на увеличение цены договора долевого строительства, снизив тем самым привлекательность инвестиций в подобное строительство. В целом прогнозируется увеличение цен минимум на 4% по сравнению с существующими», - подытожила Бирк.

Дела жилищные и земельные

Для жителей столицы знаковым стало недавнее повышение налога на недвижимость. Уже сейчас можно заметить, что новый налог справедлив не для всех слоев населения, поскольку можно подсчитать, что собственник средней квартиры эконом-класса будет платить столько же, сколько и собственник дорогого жилья. В отношении налогов следует также добавить, что сейчас ведется активная работа по замене налога на имущество и налога на землю единым налогом на недвижимость, который будет рассчитываться исходя не из инвентаризационной стоимости недвижимости, а из кадастровой. Кадастровую стоимость планируется максимально приблизить к рыночной цене недвижимости и таким образом повысить поступления в местные бюджеты.

За 2012 год произошли и другие изменения в жилищном законодательстве. Принят закон, направленный на защиту прав граждан на приватизацию жилого помещения, в котором они не проживают, но не утратили права пользования им (Федеральный закон от 16.10.2012 N 170-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 11 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Законом изменены формулировки части первой статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Установлено, в частности, что приобретать в собственность жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде могут граждане РФ, «имеющие право пользования» данными помещениями, а не «занимающие» их, как это было предусмотрено ранее.

Специалисты компании Хренов и партнёры говорят о том, что согласие на приватизацию должны будут давать «все имеющие право на приватизацию данных жилых помещений» совершеннолетние лица и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. «Таким образом, исключается необходимость получения согласия граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением, но не имеющих права на его приватизацию», - подчёркивают юристы.

Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty, наиболее важными среди принятых документов на уровне федерального законодательства выделяет изменения в Гражданский кодекс РФ, которые касаются обязательного участия нотариусов в сделках на вторичном рынке недвижимости. «Нотариусы будут привлекаться для проверки законности сделки, ее оформления, передачи документов в Росреестр. Уже сейчас многие, полагаю, не без оснований опасаются удорожания самой процедуры оформления сделок и существенного увеличения сроков. На уровне законодательства субъектов РФ, конкретно Московской области, отмечу предложение губернатора Сергея Шойгу введении за изменение категории земель пошлины в размере 30% от кадастровой стоимости участка. Есть основания полагать, что нововведения вступят в силу уже с начала 2012 года. А платить придется порядка 35 тысяч рублей за каждую сотку земли, категория которой изменяется», - заявил Поправка.

Итоги и ожидания

Если говорить о перспективах, то одной из наиболее актуальных тем для развития законодательства, может выступить снижение рисков, связанных с коррупционным аспектом в вопросах строительства и покупки земельных участков.

Наталья Северина считает, что это возможно путём облегчения существующих процедур получения разрешений на строительство, согласования проектной документации, изменения категорий земель и т.п., путём введения уведомительного порядка вместо разрешительно в тех случаях, когда это возможно, а также иными способами.

В заключении можно сказать, что законодательную деятельность в сфере недвижимости в 2012 году можно назвать довольно спокойной, не затрагивающей императивных норм. Основной акцент - власти и юридическое сообщество делают на изменения в Гражданский кодекс РФ. Проект изменений в ГК уже долго обсуждался и ожидается их вступление в силу. Многие игроки рынка наедятся, что окончательная редакция изменений в ГК будет взвешенной , а толкование новых норм будет однозначным.

Автор: С. Михайлов

Источник: Арендатор.ру