Журнал "Арбитражная практика"


Старший юрист «Авелан» Екатерина Шишкина комментирует постановление Президиума ВАС РФ.

Спор возник из-за земельного участка, который Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее —истец, департамент) передал ОАО «АРЗ-3»(далее — ответчик, общество) по договору аренды. Спустя 13 лет стороны подписали договор купли-продажи этого участка. Покупатель обязан был единовременно внести 30% стоимости имущества, а в течение месяца после заключения договора (но до регистрации права собственности) оплатить его полную стоимость. Полной оплаты общество не произвело, право собственности за ним зарегистрировано не было. Арендодатель обратился в суд с требованием взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, образовавшуюся после заключения договора купли-продажи.

Суд первой инстанции посчитал договор купли-продажи незаключенным

По мнению истца, обязанность ответчикапо внесению арендой платы за земельный участок не прекращается заключением договора купли-продажи. Поэтому до момента регистрации перехода права собственности арендатор обязан платить за пользование спорным муществом.

Ответчик же утверждал, что после подписания договора купли-продажи арендные правоотношения между сторонами прекратились в связи с их новацией (ст. 414 ГК РФ).

При разрешении спора суд занял сторону истца, пояснив, что право собственности у приобретателя возникает толькос момента регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ). Одно лишь исполнение договора купли-продажи не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами.

В названном деле переход права собственности зарегистрирован не был из-за неполного исполнения покупателем своих обязательств по оплате имущества. Суд посчитал,что договор купли-продажи до регистрации права обственности является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Апелляция и кассация поддержали ответчика (арендатора)

При пересмотре дела ответчик возражал против иска, поясняя, что он частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка — внес предоплату. Кроме того, Договор купли-продажи автоматически не отменяетарендных отношений поскольку на момент заключения договора купли-продажи спорный участок находился во владении и пользовании ответчика как арендатора, не требовалось подписания акта приема-передачи спорного имущества.

Также ответчик ссылался на разъяснения Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ1, в которых сказано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи.

После передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель имеет право на защиту своего владения (ст. 305 ГК РФ). В то же время он не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. В этот период продавец также не вправе распоряжаться имуществом, так как оно служит предметом исполненного продавцом обязательства.

Так, в этом деле с момента заключения договора купли-продажи ответчик стал владельцем спорного земельного участка и одновременно являлся его же арендатором. Следовательно, после заключения договора купли-продажи должны произойти соответствующие изменения в арендных правоотношениях между сторонами. Президиум Высшего арбитражного суда РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций от 08.12.2010 и 24.03.2011, соответственно, решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2010 оставил без изменения.

ПРЕЗИДИУМ ВАС РФ РАЗРЕШИЛ СПОР ИСХОДЯ ИЗ ПРИНЦИПА ПЛАТНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

Шишкина Екатерина Николаевна, старший юрист юридической фирмы «АВЕЛАН» (г. Москва)

До сих пор среди судов не существовало единой позиции о том, в какой момент арендатор, заключивший договор купли-продажи арендованного имущества, имеет право прекратить перечисление арендной платы. Об этом было сказано и в определении ВАС РФ от 30.08.2011, которым коллегия судей направила для пересмотра в порядке надзора рассматриваемое дело. Исходя из принятого по делу постановления Президиума ВАС РФ, можно сказать, что приоритетным для разрешения подобных споров судьи посчитали принцип платности использования земли. Так, формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата (ст. 1, 65 ЗК РФ). Однако до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок покупатель не являетсясобственником и плательщиком земельного налога. Налог уплачивает продавец, а покупатель обязан возместить ему эти расходы. В рассматриваемом случае необходимо учитывать, что публично-правовое образование (г. Москва), интересы которого представлял департамент, плательщиком налога не является (ст. 388 НК РФ).

 Источник: Журнал "Арбитражная практика" #12-13, 2011