Газета "Ведомости"


Сергей Казинец комментирует изъятие частных земель для государственных нужд.

Конфликтов при изъятии частных земель под масштабные стройки правительства, подобных случившимся в Сочи или Владивостоке, не избежать и в «новой Москве», считают эксперты.

Новоиспеченные столичные районы пока нельзя назвать сильно застроенными. Как подсчитали аналитики ОПИН, на присоединяемых 160 000 га около 48% занимают земли сельхозназначения, 36% — населенные пункты, остальное — в основном леса. Проживает на этих землях 250 000 человек, из них 70 000 пенсионеров — такую оценку давал Сергей Собянин. К ним прибавляются еще около 450 000 собственников дачных участков — такая цифра фигурировала в СМИ. Их интересы могут быть затронуты.

Быстро и просто

Процедура изъятия частных земель для госнужд прописана в нескольких кодексах РФ (см. врез). Но, например, для Сочи и Владивостока был принят ее упрощенный вариант. В соответствии с двумя специально разработанными федеральными законами процедура изъятия была ускорена и оптимизирована — с учетом госинтересов. В этих случаях документация по планировке территории принимается без публичных слушаний, а оценка земли и объектов имущества проводится в течение семи дней. Далее собственникам взамен изымаемых предоставляются земельные участки или жилые помещения из тех, что были подобраны администрацией. Если соглашение между владельцем имущества и органом власти не подписано в течение двух (для Сочи) и трех (для Приморья) месяцев, чиновники вправе обратиться в суд с иском об изъятии. «По сравнению с обычной упрощенная процедура ущемляет права граждан, — говорит Алексей Коневский, юрист “Пепеляев груп”. — Многие собственники не имеют возможности быстро изучить документацию и результаты оценки». Судебная практика здесь обширна, соглашается партнер юрфирмы «Авелан» Сергей Казинец, граждане обжалуют выкупные цены, указывают на отсутствие законных оснований для изъятия.

На присоединяемых подмосковных 160 000 га первый заммэра Москвы Владимир Ресин пообещал и проведение общественных слушаний, и сохранение частных построек. «Земли, чтобы строить, хватает», — заверил он, выступая в эфире «Эха Москвы». На практике же властям и собственникам редко удавалось договориться.

История вопроса

В Сочи жители Имеретинской низменности, чье имущество подлежало изъятию для нужд Олимпиады, митинговали и голодали, не соглашались с оценкой своей недвижимости. До начала олимпийской стройки, делилась с «Ведомостями» представитель совхоза «Россия» Наталья Калиновская, земля здесь стоила от $50 000 до $200 000 за сотку, «Олимпстрой» предложил за них по $33 000-34 000. Администрация Краснодарского края поддержала госкорпорацию, ссылаясь на то, что рыночная цена земли была искусственно раздута. К сентябрю 2011 г. из 1679 объектов, подлежащих изъятию, заключены соглашения по 1314, 1305 человек взяли компенсацию.

Во Владивостоке изъятие земель для госнужд коснулось жителей острова Русский, будущего центра саммита АТЭС в 2012 г. В 2009 г. более 20 из 211 переселяемых семей, не согласных с выкупной ценой, отказались покидать зону стройки. Однако ФГУ «Дальневосточная дирекция Росстроя», курировавшее тогда переселение, настаивало, что выкупная цена в 65 000-80 000 руб. за 1 кв. м была «по меркам Владивостока довольно высокой». Проблема некоторых переселенцев не решена и по сей день.

Конфликт 2005 г. в московском Южном Бутове памятен 350 собственникам домов и земельных участков. Например, жительнице Ольге Прокофьевой власти предложили обменять дом и участок в 10 соток рыночной стоимостью $250 000-300 000 на однокомнатную квартиру за $80 000-85 000. После долгих тяжб ее семье предоставили две однокомнатные квартиры и компенсацию в 1,2 млн руб. за «огород».

Горячая точка

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость» не видит возможных проблем у «новомосковских» дачников: «Государство имеет право изымать земельные участки под свои нужды, но земли в этом случае выкупаются у владельцев по рыночной стоимости». Однако Тимур Фаизов, маркетолог «Велес девелопмента», напоминает, что в столице абсолютно не разработаны механизмы работы с землевладельцами, нет практики цивилизованного решения подобных ситуаций. По его мнению, в «новой Москве» может назреть конфликт властей и многочисленных собственников земли, владельцев частных домов, дачников, которые могут выступить против планов по постройке инфраструктуры поблизости от их владений. Аналитик Rway Александр Крапин также прогнозирует увеличение споров, в частности сложности могут возникнуть у проблемных заемщиков, предоставивших в обеспечение кредитору недвижимость в «новой Москве»: «Банкам будет выгодно обратить взыскание на заложенное имущество по текущей рыночной стоимости в надежде на увеличение спроса (цены) в будущем».

Юрист Коневский успокаивает: пока что владельцам не стоит волноваться, что их недвижимость окажется в зоне строительства новой дороги. Столичным властям придется пересмотреть генплан и принять правила землепользования и застройки. Беспокоиться, по его словам, стоит только тем, кто не успел воспользоваться дачной амнистией и узаконить права на земельные участки и постройки на них. В таком случае в компенсации им может быть отказано.

Автор: Ю. Петрова

Источник: Газета "Ведомости"