Журнал Commercial Real Estate


Партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный о важных изменениях законодательства РФ в 2013 года, касающихся коммерческой недвижимости.

2013 год принес много сюрпризов игрокам рынка недвижимости. Взять, к примеру, изменения в кадастровой оценке объектов. Эта тема серьезно всколыхнула рынок и стала самой обсуждаемой среди девелоперов и инвесторов.

За последний год в законодательной сфере появилось много изменений, коснувшихся коммерческой недвижимости. Как рассказывают в юридической компании Dentons, нововведения коснулись вопросов государственной регистрации ипотеки, сроков проведения государственной регистрации жилых и нежилых объектов недвижимости, порядка подачи на государственную регистрацию документов по нотариально удостоверенным сделкам, необходимости регистрации некоторых сделок с недвижимым имуществом и многого другого. По мнению Константина Кузина, партнера московского офиса и глава практики по недвижимости и строительству Baker & McKenzie, на рынок положительно повлияли изменения в законодательстве относительно cохранения государственной регистрации договоров аренды, заключенных на год и более, а также относительно отмены ограничения срока доверенности. Опрошенные юристы в один голос заявляют о новых поправках в Гражданский кодекс РФ, затрагивающих вопросы оспаривания сделок с недвижимым имуществом. По мнению экспертов, изменения позволят сократить количество исков об оспаривании сделок, которые зачастую удовлетворялись судами на основе существовавших норм права в ущерб интересам бизнеса и делового оборота.

Новое - значит лучшее?

Одним из значимых вопросов для рынка недвижимости остаются нововведения в Гражданский кодекс РФ. Так, Федеральным законом от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ГК РФ добавлено такое понятие, как «единый недвижимый комплекс» (статья 133.1 ГК РФ). «Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке, при условии, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности на данные объекты как на одну недвижимую вещь, – рассказывает Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex. – К такому комплексу применяются правила о неделимой вещи. Данное нововведение должно упростить проблему оборота комплексных инфраструктурных и линейных объектов (железных дорог, объектов энергетики и иных), в состав которых обычно входит множество отдельных объектов, оформление которых ранее было возможно исключительно путем регистрации прав на каждый из составных объектов по отдельности».

«Помимо изменений федерального законодательства, важные решения были приняты и на уровне Высшего Арбитражного Суда РФ в части земельных правоотношений и градостроительного регулирования. Высший Арбитражный Суд РФ высказался об отсутствии у арендатора права обращаться с заявлением о регистрации права собственности на построенный или реконструируемый им объект на арендованном земельном участке, если договором аренды прямо не предусмотрена такая возможность, – отмечает Флориан Шнайдер, управляющий партнер московского офиса Dentons. – Кроме того, по мнению ВАС РФ, законодательством не предусмотрено право на приватизацию земельных участков, на одной части которых находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой только запланировано строительство, что затрудняет процедуру приватизации застройщиками земельных участков».

В Vegas Lex также выделяют изменения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ, в отношении эксплуатации зданий и возмещения вреда. Теперь лица, ответственные за эксплуатацию зданий и сооружений (которыми могут быть как собственники и иные владельцы, так и привлеченные по договору третьи лица), обязаны осуществлять эксплуатационный конт роль за техническим состоянием, проводить техобслуживание и текущий ремонт, вести журнал эксплуатации здания и сооружения. «При этом при привлечении по договору третьих лиц владельцы объекта должны передать им необходимую для эксплуатации документацию, включающую в себя результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ и т. д. Кодексом также предусмотрен государственный и муниципальный контроль за эксплуатацией», – подчеркивает Игорь Чумаченко.

Кадастровые сложности

С января 2014 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым компании будут платить налог на торгово-офисные объекты исходя из их кадастровой стоимости. Основная идея заключается в том, что сегодня по некоторым объектам недвижимости балансовая стоимость может составлять 00 рублей 00 копеек, тогда как ее реальная рыночная стоимость может превышать миллионы. Следовательно, бюджет cубъекта РФ недополучает огромные денежные средства.

Уже после переоценки первых объектов пошла целая волна недовольства, значительно увеличившая объем работы оценщиков и юристов. Так в чем же спорность изменений? Если до этих нововведений налог исчислялся из среднегодовой остаточной стоимости объекта налогообложения по данным бухгалтерского учета (балансовая стоимость), то с 2014 года налог будет определяться из кадастровой стоимости объекта. Как отмечают эксперты, кроме того, что стоимость может быть в разы выше, она может даже в четыре раза отличаться на офисные здания на одной улице. «Кадастровая стоимость определяется в соответствии с законо дательством об оценочной деятельности и должна соответствовать рыночной стоимости объекта, – рассказывает Флориан Шнайдер. – Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами субъектов РФ. При этом ставки налога будут снижены (действующая – 2,2%), но база для расчета налога будет существенно повышена (предполагается, что для большинства торговых и офисных центров кадастровая стоимость может в несколько раз превышать балансовую)».

Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН», также поясняет, что новый закон устанавливает максимальные размеры ставок по налогу на имущество для объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Так, для Москвы в 2014 году ставка не может превышать 1,5%, в 2015 году – 1,7%, в 2016 году и в последующие годы – 2%. Для остальных субъектов РФ ставка в 2014 году не должна быть выше 1%, в 2015 году – 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 2%.

Дмитрий Щеглов, старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости АБ «Леонтьев и партнеры», отмечает, что законо проект содержит нормы, ухудшающие положения собственников. Например, одна из таких норм предусматривает определение кадастровой стоимости помещения в здании, в отношении которого проведена кадастровая оценка, исходя из кадастровой стоимости здания в целом, пропорционально к площади помещения в указанном здании. Таким образом, законодатель фактически приравнивает кадастровую стоимость помещений друг к другу, независимо от того, что помещения в здании содержат абсолютно разный объем потребительских характеристик и обладают разной коммерческой привлекательностью.

«Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, – уверен Игорь Чумаченко. – В настоящий момент уже сформирована арбитражная практика, когда плательщики земельного налога успешно оспаривали результаты кадастровой оценки и добивались установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».

В ожидании чуда

Игорь Чумаченко добавляет, что одним из наиболее обсуждаемых потенциальных нововведений является право застройки, представляющее собой право владения и пользования чужим земельным участком для возведения на нем здания или сооружения. Право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства. Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности. «Указанное право будет устанавливаться на срок, который не может быть менее 50 и более 100 лет», – подчеркивает эксперт.

Довольно много всего интересного, но в то же время спорного предсказывают юристы в 2014 году. «Изменения в ГК РФ и в соответствующие законы в 2013 году – это только первый шаг в реализации Концепции развития гражданского законо дательства Российской Федерации, разработанной в соответствии с указом Президента РФ от 18 июля 2008 года № 1108. Нельзя исключить, что в следующем году будут приняты новые поправки в ГК РФ, в том числе по вещным правам, – резюмируют в Baker & McKenzie. – Это приведет к кардинальному изменению правил на рынке недвижимости, если не взорвет его. Предлагаемые изменения, на мой взгляд, недостаточно проработаны, включают много императивных норм, вместо того, чтобы дать сторонам большую свободу в регулировании своих отношений по диспозитивным нормам».

Автор: А. Кашкина

Источник: Журнал Commercial Real Estate #24, 2013