Журнал "Однако"


Партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный о новых законах в сфере ЖКХ.

Страна готовится к рекордному повышению цен на услуги ЖКХ

В этом году россиян ожидает максимальный рост тарифов на содержание и ремонт жилых домов в Москве. С 1 июля 2012 года они подскочат на 25%. Кроме платы за содержание домов, заметно увеличатся и расходы граждан на электроэнергию, газ, тепло и воду — от 6 до 15%. Существенный рост тарифов ЖКХ давно стал обыденностью. При этом изменение цен никак не влияет на качество коммунальных услуг.

Весной этого года чиновники Минрегиона сообщили, что ведомство разрабатывает правительственный документ о создании в Интернете единого информационного ресурса для сбора данных по деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ. Глава Фонда ЖКХ Константин Цицин позднее уточнил, что в России могут ввести стандарты для управляющих компаний в ЖКХ. То, что власти предпринимают еще одну попытку перезапустить реформу жилищно-строительного комплекса, похвально, но, похоже, эта попытка, как и все предыдущие, обречена на провал. Чиновникам так и не удалось создать условия для прихода на рынок крупных управляющих компаний. Так что добиваться выполнения работ по новым стандартам власти вновь хотят от действующих игроков рынка. К несчастью, большинство из них заведомо не в состоянии соответствовать этим стандартам. В таких обстоятельствах заставить управляющие компании оказывать услуги надлежащего качества смогут лишь немногие потребители.

Это те люди, которые достаточно организованны или обладают достаточным ресурсом, чтобы ежедневно всеми правдами и неправдами контролировать работу своих управленцев. Но домов с такими жильцами по всей стране считаные единицы.

Бег на месте

Отечественный ЖКХ находится в ступоре. Проблемы комплекса те же, что и 10—15 лет назад. По официальным данным, озвученным еще в прошлом году Дмитрием Медведевым, более 60% основных фондов коммунального хозяйства отслужили свой срок. Часть экспертов, правда, называет более серьезные цифры — до 80% износа. «Среди проблем можно перечислить наличие устаревшего оборудования, применение неэффективных технологий производства, а также транспортировки воды и тепла. Решение этих вопросов требует определенной политической воли, системности и прозрачности в финансировании», — говоритпартнер фирмы «Авелан» Валерий Лазебный.

Иногда бывает ощущение легкого дежавю. Кажется, что состояние ЖКХ не улучшается и не ухудшается — из года в год эксперты и чиновники оперируют одними и теми же цифрами. Так, еще в 2003 году тогдашний вице-премьер Владимир Яковлев говорил, что износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства России составляет 70—80%. Получается, что за те десять с лишним лет, что идет реформа, никаких принципиальных изменений в отрасли не произошло. То есть если отбросить версию, что чиновники просто давно всерьез не анализировали состояние ЖКХ, либо проблемы комплекса законсервированы, либо относительно успешно решаются.

Так или иначе, удовлетворения среди чиновников результаты «как бы происходящей» реформы вызывать не могут. Среди населения оценки откровенно негативные. Уровень услуг ЖКХ, по последним опросам общественного мнения, проведенного Исследовательским центром рекрутингового портала Superjob.ru, положительно оценивает только 6% россиян. Более того, пятая часть респондентов отмечают ухудшение качества услуг за год. Всего же недовольных работой коммунальных служб подавляющее большинство (86%). Из них «тройку» выставила треть опрошенных, а большинство оценило работу коммунальных служб неудовлетворительно.

Тарифы же из год в год растут. При этом в домах экономкласса набор коммунальных услуг минимален: горячая и холодная вода, электричество и отопление. На сегодняшний день на коммунальные услуги жильцы недорогих квартир чаще всего тратят от 1000 до 4000 рублей в месяц. Жильцы дома бизнес- или премиум-класса дополнительно оплачивают так называемые операционные расходы, размер которых составляет от одного доллара до четырех евро за квадратный метр в месяц. Таким образом, расходы на содержание 100-метровой квартиры составляют 3—17 тыс. рублей ежемесячно. «Платежеспособное население готово адекватно реагировать на разумное повышение тарифов, 15-процентный рост можно назвать вполне приемлемым. Но непонятно, куда идут эти деньги, где и что становится лучше? Улицы и дороги стали убирать хуже, зимой снег и сосульки падают на головы прохожих. Инфраструктура не обновляется, здания не ремонтируются, производственные работы выполняются формально, по завышенным сметам, различные управляющие компании занимаются расхищением полученных средств», — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Компании-паразиты

Для модернизации коммунального хозяйства России требуется, по данным Министерства регионального развития, более 6 трлн рублей — это фантастическая сумма, предоставлять которую федеральные власти не желают. Основные заботы о ремонте дома государство возлагает на самих собственников жилья. «Механизм, в котором были бы задействованы другие силы и средства, пока не найден, а следовательно, жильцы должны сами решать, откуда брать деньги и для реформирования, и для обязательной оплаты услуг ЖКХ», — говорит Валерий Лазебный. Основным механизмом реформы в таком случае становится создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) в каждом многоквартирном доме. Уже потом собственники решают: управлять им проектом самостоятельно или нанять управляющую компанию. То есть, внедряя такой план, чиновники надеются, что проблемы как-то рассосутся, — будет создан рынок, который «сам себя отрегулирует». Увы, таких чудес в России давно не случалось.

Как признает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая, с одной стороны, при переходе к самостоятельному управлению многоквартирными домами при помощи товариществ жильцы могут самостоятельно решать, какую управляющую компанию нанимать для обслуживания дома, по каким тарифам с ней работать, как оценивать качество предоставляемых услуг. С другой стороны, ТСЖ будут работать нормально, если каждый член товарищества станет интересоваться событиями, происходящими в его доме, контролировать работу председателя ТСЖ и его помощников. По мнению руководителя департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬНовостройки» Анны Соколовой, «эффективность ТСЖ зависит от того, как организована его работа и насколько активно принимают участие в его работе собственники жилья. Поэтому ТСЖ может быть как эффективным управлением, так и стать, без активного участия и контроля собственников, личным бизнесом». Но на практике взаимодействие собственников и управляющих оказывается не столь плодотворно, как это выглядит на бумаге. Даже если жильцам удается самоорганизоваться (что вовсе не просто), выясняется, что «очередь» из УК, желающих заниматься их домом, не выстраивается. Эффективных компаний, с которыми можно попробовать наладить отношения, в России практически нет.

Дело в том, что управляющим компаниям более интересны новостройки, чем старый фонд жилья, построенный еще в советский период. Большой объем старого фонда отличается высоким износом, несоблюдением сроков капитального, косметического ремонта, проблемами с инженерным и техническим оборудованием и пр. Если управляющая компания берет в управление жилой дом старого фонда, то вынуждена сразу смириться с более высокими расходами на содержание, чтобы ликвидировать эти недостатки, притом что компенсировать эти затраты УК будет в течение длительного времени, постепенно, по мере поступления выплат жильцов. При этом ТСЖ через год может подобрать другую управляющую компанию.

Между тем вход на рынок новостроек фактически закрыт. Крупные застройщики имеют собственные УК, которые получают прибыль от управления большим объемом проектов. Вдобавок таким образом застройщик решает проблему сдачи объекта в эксплуатацию — для застройщика это, по сути, означает уменьшение объема благоустройства и перекладывание затрат на плечи жильцов. Расширять базу такие УК никогда не стремятся: после того как жильцы отказываются от навязанных услуг, они плавно отправляются «работать» на новые проекты застройщика.

Благо времени, чтобы «отдоить» жителей, у них достаточно. Механизм прост. По закону ТСЖ может быть создано, когда сформирован определенный пул (не менее 50%) собственников жилья, у которых оформлены права собственности на квартиру. Это может произойти через год и больше после того, как новостройка сдана. Пока ТСЖ не создано, застройщик сам управляет зданием. В свою очередь, после сдачи дома жильцы начинают платить за эксплуатацию здания по ставкам, установленным УК застройщика, при этом до получения права собственности на квартиру влиять на ставки они не могут. Только после получения прав собственности владельцы могут проголосовать и выбрать другую управляющую компанию, уже на тех условиях, которые их устроят. «Сейчас ситуация такова, что до создания ТСЖ целый год застройщик фактически сам у себя принимает дом, управляет им и зачастую не устраняет недоделки, перекладывая это впоследствии на УК. Например, застройщик должен был озеленить двор, но не озеленил, доверив это УК. В свою очередь, новая управляющая компания занимается озеленением уже на взносы жильцов», — объясняет Анна Соколова. То есть получается, что жильцы фактически оплачивают одни и те же работы два раза. «Рисуя коллективный портрет частных управляющих компаний, вряд ли правомерно пользоваться только черной краской. Среди них есть как честные, нормально работающие фирмы, так и те, кто стремится урвать свой рубль любой ценой, в том числе и с помощью лжи, угроз и обмана жильцов. Собственно, именно поэтому так тяжело идет создание ТСЖ, передача функций по управлению ЖКХ в руки управляющих компаний, внедрение новых технологий в жилищно-коммунальном комплексе и т. д.», — говорит ведущий эксперт УК «Финам» Дмитрий Баранов.

Мелкие управляющие компании, работающие на старом фонде, даже не пытаются расширить свой бизнес — для этого им не хватает инвестиций. Многие из таких УК созданы на базе ДЭЗов. Как следствие таким небольшим компаниям проще вступить в сговор — выставить сопоставимые цены и отбивать атаки недовольных жильцов.

Даже если руководители УК и захотят начать, например, капитальный ремонт дома, средств они не найдут. Потому им также проще паразитировать на проблемах жильцов. Бизнес для прижившихся УК получается вполне неплохим. Например, если с каждой квартиры в пятиэтажном доме управляющая компания получает 3000 рублей в месяц, то с учетом того, что на каждом этаже расположено по четыре квартиры, а в доме три подъезда, только с одного дома она получит 2 млн рублей в год. «С учетом того, что в штате у такой компании всего несколько сотрудников, причем они низкоквалифицированные, рентабельность такого бизнеса составляет не менее 50—70%», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Получается, ключевым моментом для реформы ЖКХ является создание условий для прихода в отрасль крупных инвесторов, не зависимых от компаний-застройщиков. Основная при быль УК формируется за счет масштаба деятельности. То есть до тех пор пока новым сегментом рынка не заинтересуются независимые крупные инвесткомпани, сдвинуть с мертвой точки проблемы жилищно-коммунального комплекса не удастся.

Жилищный тупик

Между тем пока положению УК, зависимых от застройщиков, ничто всерьез не угрожает. Против самых зарвавшихся управленцев ежегодно возбуждаются административные, а то и вовсе уголовные дела, но на общую картину это не влияет.

В последние несколько лет власти пробуют внедрить новый комплексный подход к контролю над работой управляющих. Но все инициативы оказались бесполезны. Формально застройщики уже не могут монопольно управлять объектами после ввода построенного жилья в эксплуатацию. До принятия соответствующего закона они вправе были создавать собственную УК и передавать ей в управление построенный многоквартирный дом. При этом отказаться от услуг этой организации можно было, только проведя общее собрание собственников многоквартирного дома, а также при наличии кворума.

Теперь установлен определенный срок, исчисляемый от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, для проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на выбор управляющей компании. В случае если управляющая компания застройщика проиграет в нем или не примет в нем участия, она должна передать объект в управление победителю. Другое значимое нововведение — четкая фиксация момента, начиная с которого участник долевого строительства несет расходы по содержанию построенной на его средства квартиры. Этим моментом является передача квартиры застройщиком участнику долевого строительства. Из-за отсутствия такой нормы ранее в судах возникало много споров на эту тему.

Обе инициативы властей в принципе правильные. Но совершенно недостаточны. «Пока покупатель не получил права собственности, он остается в полной власти застройщика. При этом на получение «титула» чаще всего уходит несколько лет, ведь для этого девелоперу, по сути, надо закрыть все хвосты перед региональными властями», — говорит Евгений Скоморовский. Как следствие, наиболее интересные объекты как были, так и остались под контролем УК, зависимых от застройщиков. Завлечь на рынок новых игроков в таких условиях проблематично.

Вероятно, понимая проблему, чиновники решили хотя бы повысить эффективность работы действующих участников рынка. Сейчас соответствующий законопроект обсуждается в Госдуме. Более того, в пилотном режиме новые стандарты деятельности управляющих компаний уже используются во Владимирской области. Теперь управляющие организации вместе с собственниками прописывают в договоре минимум услуг, который они обязаны оказывать. Дело за малым — добиться от действующих УК более-менее приемлемого уровня работ. Ведь понятно, что если норма заработает в полную силу и без исключений, то бизнес малых УК вмиг станет нерентабельным. А поскольку новые игроки на рынке не появятся, то дома по всей стране рискуют остаться бесхозными.

Значит, на практике все стандарты, принятые чиновниками, работать не будут. УК будут действовать по старинке, а региональные и местные чиновники, чтобы избежать глобального кризиса или перетряски, закроют глаза на их поведение.

В этих условиях контроль за исполнением работы управляющих практически полностью перекладывается на жильцов. «Частные УК могут быть более эффективны. Практика показывает, что в этом случае жильцы более требовательны и обладают действительно работающими механизмами воздействия на такие компании. В результате уровень услуг частных компаний может быть на порядок выше, чем в случае с муниципальным управлением», — считает член правления RODEX Group Игорь Заугольников.

Однако опыт последних лет показал, что в спорах между УК и жильцами силы очень часто оказываются неравны. Призвать к ответу зарвавшихся предпринимателей непросто. Значит, рано или поздно, чиновникам все же придется начать более тщательно регулировать проблемы коммунального комплекса. Вопрос, в каком состоянии он окажется к тому времени.

Автор: А. Лоссан

Источник: Журнал "Однако"