"> Журнал "Жилищное право"

Журнал "Жилищное право"


Партнер юридической фирмы «Авелан» Наталья Северина комментирует статью А. Герасимова "За что отвечает застройщик"

Подписав с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома, мы начинаем торопить время, приближая желанный день передачи нам оплаченной квартиры. Но какое же мы испытываем разочарование, когда в назначенный срок не получаем обещанной застройщиком квартиры. В одних случаях дольщики устраивают у дверей застройщика пикеты, требуя скорейшего завершения строительства дома и передачи им жилья, в других – идут в суд, требуя не только вернуть оплаченную им стоимость квартиры, но еще уплатить неустойку и убытки. Как же разрешаются такие иски в судах?

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона «Об участии в долевом строительстве…» застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию всего дома. Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве ( ст.4 Закона «Об участии в долевом строительстве). Если строительство дома не может быть завершено в установленный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства ( ст.6 того же Закона). Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства. Т.е. срок передачи квартиры дольщикам может быть определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство часто приводит к судебной ошибки, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим срок передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки исправляются высшими судебными инстанциями. В подтверждение сказанному достаточно сослаться на Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Р.Ф от 10 мая 2011г. № 16904/10.

Ознакомимся с конкретными судебными делами и сделаем для себя полезные выводы.

Дело первое

Гражданин Ф. заключил с ООО «Еврострой» (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику всю сумму стоимости своей будущей квартиры. Однако в назначенный договором срок застройщик не выполнил своих обязательств и не передал дольщику заветные ключи от квартиры. Тогда Ф., учитывая задержку в получении жилья от застройщика, пошел на расторжение с ним договора участия в долевом строительстве. Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами и по нему застройщик обязался возвратить Ф. оплаченную им сумму в течение 60 дней, а Ф. в свою очередь утрачивает право требования квартиры.

Но застройщик, как это бывает часто, не выполнил своих обязательств по Соглашению о расторжении договора и не возвратил Ф. обещанную им денежную сумму. Вот тогда Ф. предъявил в суд иск, в котором просил взыскать с ООО «Еврострой»:

- сумму, уплаченной им по договору участия в долевом строительстве;

- неустойку за невыполнение обязательств по договору;

- проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ;

- причиненные убытки;

- моральный вред.

Решением Орехово-Зуевского суда МО с застройщика в пользу истца взыскано:

- сумма, уплаченная во исполнение договора участия в долевом строительстве;

- проценты за пользование чужими денежными средствами;

- убытки.

В остальной части иска отказано, т.е. истец не получил просимую неустойку за просрочку передачи ему квартиры в установленный срок, возмещение морального вреда. В обоснование решения суд со ссылкой на ст.ст. 309, 310 и 314 ГК РФ признал бесспорно за истцом право на получение уплаченных им по договору денежных средств. Однако требование истца о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда на основании Закона «О защите прав потребителей» удовлетворению не подлежит, поскольку возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются специальным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального вреда.. Требование о взыскании неустойки с застройщика подлежит удовлетворению только в случае указания на это в тексте договора, но этого условия записано в договоре не было.

Кассационная коллегия Московского областного суда, рассмотрев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его только в части возмещения убытков в виде оплаты истцом аренды жилья, которое он вынужден оплачивать после контрольного срока передачи ему квартиры и оплаты процентов по кредитному договору с банком. При этом кассационный суд упрекнул суд первой инстанции в том, что он не определил и не установил значимого по делу обстоятельства: наличие причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий заключенного им с истцом договора о долевом участии в строительстве дома и понесенными истцом расходами. Поэтому при новом рассмотрении дела суд должен учесть эти замечания областного суда. В остальной части решение Орехово-Зуевского суда оставлено без изменения (Определение Московского областного суда от 25 мая 2010г. по делу № 33-10073).

Иными словами, удовлетворяя требования истца в возмещении убытков, суд не собрал доказательств того, что истец вынужден был платить аренду жилья именно в связи с просрочкой застройщиком передачи ему квартиры и что по этой же причине истец понес дополнительные расходы по оплате банку процентов по кредиту. По гражданскому законодательству взыскиваемые убытки подлежат обязательному доказыванию. А истец по своему иску не подтвердил необходимости аренды им жилья и оплаты банку процентов за кредит после просрочки передачи квартиры застройщиком – ООО «Еврострой».

В мотивировочной части решения суда и определения кассационной инстанции вкралась одна ошибка. Суды посчитали, что неустойка взыскивается с застройщика только, если это условие записано в тексте договора о долевом участии в строительстве. Между тем, содержание п. 2 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не связывает право дольщика требовать взыскания неустойки с наличием этого условия в договоре. Взыскание неустойки- самостоятельное право дольщиков, предусмотренное законом и не зависящее от условий договора долевого участия. И еще одно замечание. В судебных актах по данному делу записано, что к отношениям, возникшим из Закона «Об участии в долевом…» не подлежат применению правила Закона «О защите прав потребителей». Этот вывод судов явно не вписывается в правила ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…» и это мы увидим по второму делу.

Дело второе

Между ЗАО «СМУ-5» (застройщиком) и ООО «АКТИОН» (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик должен был построить дом к определенному сроку и в течение 2 месяцев после получения разрешения на его эксплуатацию передать часть квартир дольщику, а дольщик в свою очередь должен был оплатить застройщику стоимость этих квартир.

Позднее ООО «АКТИОН» уступил право требования квартиры по данному договору долевого участия с ЗАО «СМУ-5» некоему гр.М.

Застройщик не выполнил свои обязательства к установленному сроку, в результате чего М. обратился в суд с требованием взыскать с ЗАО «СМУ-5» ( как с застройщика и как с должника по договорам):

- неустойку за нарушения сроков выполнения работ на объекте;

- убытки, в виде платы за аренду жилья, в связи с просрочкой выполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве с ООО «АКТИОН»;

- компенсацию морального вреда.

Люберецкий городской суд МО частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика:

- неустойку за просрочку передачи им квартиры истцу;

- моральный вред.

В части взыскания убытков отказал истцу.

Свое решение Люберецкий городской суд обосновывал правилами Законов «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителей». Причем в отличие от первого дела суд признал, что согласно ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином- участником долевого строительства для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. Взыскание с ответчика морального вреда произошло именно по данному закону.

Суд пришел к выводу, что задержка сдачи объекта в эксплуатацию произошла по вине ответчика (застройщика) и поэтому он должен платить неустойку. В то же время суд отказал истцу в возмещении убытков. Здесь опять не представлено доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между возникшими убытками и нарушением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве.

Кассационная коллегия Московского областного суда, пересматривая дело по жалобе ответчика, оставила в силе принятое Люберецким судом решение ( Определение Московского областного суда от 3 ноября 2011г. по делу № 33-24812).

В первом деле истец расторг с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за нарушения сроков сдачи объекта и передачи квартиры. И только после этого пошел с иском к застройщику с намерением принудительно заставить его исполнить взятые в Соглашении о расторжении договора обязательства по возврату оплаченных за квартиру денежных средств.

Во втором деле истец, имея на руках договор уступки прав требования квартиры от ООО «АКТИОН», предъявил иск к должнику уже как новый кредитор вместо прежнего, поскольку ЗАО «СМУ-5» должен теперь исполнить свои обязательства по передаче квартиры истцу М.

Оба упомянутых нами закона  - и «Об участии в долевом строительстве …», и «О защите прав потребителей» - содержат нормы об ответственности застройщика, продавца, подрядчика за нарушения сроков исполнения обязательств по договорам. То есть, казалось бы дольщики могут применить и правила закона «О защите прав потребителей», требуя взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи им объекта недвижимости. Причем, размер ответственности по закону «О защите прав потребителей» гораздо больше, чем по закону «Об участии в долевом строительстве…». Но закон «О защите прав потребителей» может применяться только в той части, в какой отношения застройщиков и дольщиков не урегулированы законом «Об участии в долевом строительстве…». А раз последний закон предусматривает размер неустойки за нарушения сроков передачи застройщиком объекта недвижимости, то его и надо применять при привлечении застройщика к ответственности.

Следует обратить внимание читателей, что суды при вынесении решения о взыскании неустойки или пени за просрочку застройщиком сроков исполнения ими обязательств по передаче объекта недвижимости, используют свое право, предоставленное им ст.333 ГК РФ и снижают размер требуемых сумм. Скажем, что ст. 333 ГК РФ дает судам право уменьшать сумму неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. А что это такое определяет суд.

Еще на одно обстоятельство обратим внимание читателей. По второму делу суд взыскал с застройщика моральный вред, применив закон «О защите прав потребителей», тем самым подтвердив действие этого закона в правоотношениях сторон по долевому участию в строительстве жилья.

Также за нарушение сроков передачи квартиры застройщик понес потери в виде уплаты участнику долевого строительства неустойки и морального вреда ( Определение Мосгорсуда от 12.10.2011г. по делу № 33-32715).

Дело третье

Оно аналогично предыдущим, но отличается интересным выводом суда в принятом решении.

Гр. Р. заключил с ЗАО СФК «Реутово» (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома. Но застройщик как обычно не уложился в обусловленный договором срок и не передал Р. оплаченной им квартиры, в результате чего Р. обратился в суд с иском о взыскании с застройщика пени за просрочку передачи им объекта долевого строительства. При этом истец свои обязательства перед застройщиком по оплате суммы стоимости квартиры на момент подачи иска выполнил. Однако Измайловский районный суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении иска. Отказывая в сике суд исходил из того, что истец не представил доказательств полного исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в части полной оплаты цены договора. Суд исходил из того, что согласно условиям договора момент полной оплаты квартиры определяется только после обмеров помещений БТИ, установивших их точную площадь. В деле имеется письмо заказчика строительства дома, в силу которого по мнению суда имеются основания для доплаты истцом стоимости квартиры. Поэтому у ответчика не наступил срок передачи квартиры истцу до доплаты им до полной стоимости объекта недвижимости с учетом фактической площади.

Мосгорсуд не согласился с выводами Измайловского районного суда. Ведь истец, по мнению кассационной коллегии, заявил требования в связи с нарушением ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию и, как следствие этого, срока передачи квартиры. Разрешая спор по существу Измайловский суд исходил не из факта нарушения ответчиком установленных договором сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства, т.е. истцу, а из предположения возможного увеличения площади объекта и необходимости внесения в связи с этим доплаты по договору. При этом суд не учел, что обмеры БТИ производятся только при вводе дома в эксплуатацию. Исходя из сделанных замечаний, Мосгорсуд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение, предложив суду понять предмет иска и принять новое решение на основании ст. 309, 310 ГК РФ, Закона «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителей» ( Определение Мосгорсуда от 8 ноября 2010г. по делу № 33-34654).

В договоры о долевом участии в строительстве жилого дома застройщики вписывают условие о пересмотре первоначальной стоимости квартиры после обмеров ее площади БТИ. Если фактическая площадь квартиры по результатам обмера окажется больше, предусмотренной в договоре, участник долевого строительства должен доплатить до полной ее стоимости. Причем, в договорах по-разному записывается условие о цене доплаты. В одних случаях застройщики требуют доплатить по цене одного квадратного метра на момент заключения договора, в других – по цене квадратного метра на момент доплаты. В нашей статье речь не об этом. Данное судебное решение показало, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику иск об оплате неустойки (пени) за нарушение им сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости независимо от итогов обмера БТИ площади дома и его отдельных помещений. Другое дело, когда дом сдан в эксплуатацию и застройщик готов передать объект недвижимости участнику долевого строительства, но предварительно потребовав от него доплаты за фактическую площадь. Тогда дольщик не может ссылаться на нарушения застройщиком сроков передачи ему жилья, если сам не выполняет условие договора по доплате.

Дело четвертое

Гр. К. заключил предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком ООО «И», а чуть позднее дополнительное соглашение к этому договору. Договором и дополнительным соглашением к нему указывались сроки подписания сторонами основного договора долевого участия, обязанность К. внести предоплату за будущую квартиру, а ООО «И» обязался возвратить К. внесенную им сумму предоплаты и заплатить проценты за пользование денежными средствами, исчисленные из расчета 20% годовых за весь период пользование денежными средствами, если в установленный сторонами срок основной договор участия в долевом строительстве так и не будет подписан.

Срок подписания основного договора долевого участия наступил, но застройщик, ООО «И», так и не готов его предложить к подписанию. Тогда К. обратился в суд к ООО «И» с требованиями:

- возвратить ему предоплату, внесенную по предварительному договору долевого участия в строительстве жилого дома;

- оплатить проценты, предусмотренные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему;

- проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ.

Чертановский районный суд г. Москвы удовлетворил требования истца в полном объеме и плюс к этому взыскал еще с ответчика штраф в пользу государства по закону «О защите прав потребителей».

Кассационная коллегия Мосгорсуда оставила данное решение районного суда без изменения.

Президиум Мосгорсуда, рассмотрев в порядке надзора жалобу ответчика, решил изменить предыдущие постановления судов. Надзорный суд признал, что право выбора предъявления требования о взыскании договорной неустойки либо процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в случае нарушения ответчиком денежных обязательств, предоставлено истцу. Данный вывод основан на разъяснениях, данных Высшими судебными органами РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 8.10.98 № 13/14 « О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Однако Чертановский суд при вынесении решения применил две меры ответственности к ответчику, что явилось поводом для изменения его решения надзорной инстанцией. Президиум Мосгорсуда освободил ООО «И» от обязанности оплатить истцу дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, ограничившись только оплатой ему договорных процентов. В остальной части решение суда первой инстанции признано соответствующим требованиям норм материального права и потому остается без изменения ( Постановление Президиума Мосгорсуда от 10.12.2010г. по делу № 44г.-201).

В этом деле мы столкнулись с предварительным договором долевого участия в строительстве жилья. Застройщик на момент подписания этого договора не имел разрешения на строительство дома и потому по условиям Закона «Об участии в долевом строительстве…» не имел права подписывать основной договор. Однако для привлечения денежных средств вынужден был пойти на предварительную форму договора долевого участия. Возражая на исковые требования истца ООО «И» предъявило встречный иск к К. о признании предварительного договора незаключенным. В обоснование своих встречных требований ответчик ссылался на отсутствие существенных его условий. Так, в договоре не было дано полной характеристики приобретаемой квартиры, а именно не указано кол-во комнат, площадь отдельных комнат и вспомогательных помещений, определяющих и конкретизирующих объект долевого участия. Но суд не нашел подтверждения доводам застройщика, изложенным им в встречном иске. Полная характеристика квартиры подробно дана в предварительном договоре и приложениях к нему.

Действия ответчика в данном деле понятны. Ему надо было как-то во-первых затянуть рассмотрение дела, а во-вторых, признать договор не заключенным, чтобы избежать уплаты неустойки по нему. При признании договора незаключенным истец все равно мог потребовать от ООО «И» возврата ему уплаченной сумму стоимости квартиры да плюс к этому взыскать с ответчика еще и проценты по ст. 395 ГК РФ, как внедоговорная ответственность. Право на это ему дала бы глава 60 ГК РФ.

Наталья Северина, Партнер юридической фирмы «Авелан»:

В данной статье дается анализ судебной практики, связанной с нарушением договора долевого участия в строительстве жилого дома. Как показывают многочисленные обращения в суды, ни новый федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. (далее ФЗ № 214), ни поправки, внесенные в него 30 ноября 2011 г., не стали действенным гарантом в получении жилья. Более того, неточность многих формулировок названного закона привела к тому, что вопрос об ответственности застройщика, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда в судах решается сегодня по-разному. Так, например, отсутствует понятие «срок передачи объекта долевого строительства». А между тем, неопределенность именно в этом вопросе ведет к ошибочной практике в судах первой инстанции.

Согласимся с автором статьи в том, что срок передачи объекта недвижимости является существенным условием договора об участии в долевом строительстве. Поэтому срыв этих сроков дает возможность дольщикам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать уплаты внесенных денежных средств и процентов по ним. Однако многие суды отказывают в этой части иска, обосновывая свою позицию тем, что застройщик может передать объект долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8 ФЗ № 214). Безусловно, никто не хочет приобрести в собственность жилье, непригодное для проживания. Но здесь необходимо обратить внимание на тот факт, что предполагаемое время получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости заранее просчитывается (ст. 21 ФЗ № 214) и не может стать оправданием нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, установленных договором.

Законодатель не учел современные реалии, связанные со сроками получения необходимых разрешений и согласований. Названные и другие причины порой абсолютно объективно не позволяют завершить строительство в установленные сроки. В этом случае застройщик обязан письменно проинформировать дольщика и предложить изменить в договоре сроки передачи объекта недвижимости. Но ведь участники долевого строительства – это не просто граждане, желающие приобрести жилье. Это, в первую очередь, лица, вносящие денежные средства для достижения конкретной цели, а именно для получения жилья. Следовательно, законодатель не мог не предусмотреть условия возврата этих денежных средств. Разделяя мнение автора статьи, еще раз подчеркнем, что в законе прямо предусматривается право участника долевого строительства требовать возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму за пользование ими. При строительстве жилого дома рискуют обе стороны, поэтому и застройщик может разорвать договор, требуя уплаты пени, если платежи не вносятся или вносятся несвоевременно.

Сложнее обстоит дело, если существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства. Претензии по качеству можно и нужно предъявлять к застройщику, как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки выявлены в течение гарантийного срока (не может быть менее 5 лет). Арбитражная судебная практика позволяет сделать вывод о том, что жильцы должны выдвигать требования о проведении ремонта именно к застройщику, а не к подрядчику. В этом случае также предусмотрен возврат денежных средств и выплата неустойки.

Приобретение квартиры в строящемся фонде – это пока еще рискованное предприятие. Поэтому нужно очень серьезно подойти к оформлению договора об участии в долевом строительстве, чтобы впоследствии не пришлось обращаться в суд.

Автор: А. Герасимов

Источник:Журнал "Жилищное право" #3, 2012