Arendator.ru


Партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный об изменениях в деятельности ПИФов.

С отменой льгот по налогам на имущество и на землю, многие представители российской экономики поставили крест на ПИФе, как инвестиционном инструменте рынка коммерческой недвижимости России. О том, так ли это, вам расскажут наши эксперты.

Согласны ли Вы с тем, что ранее ПИФы чаще использовались как внутрикорпоративные холдинговые структуры с возможностью применения налоговых льгот, чем как реальный инструмент коллективных инвестиций?

Владимир Желнин, руководитель юридической службы Cushman & Wakefield

При использовании ПИФа как внутрикорпоративного инструмента налоговая составляющая, конечно же, имела и имеет приоритет, так как финансовые потоки внутри ПИФа не создают отдельного объекта налогообложения. Наверное, таких ПИФов было большинство. Однако нельзя отрицать, что ПИФ также использовался и используется как инструмент коллективных инвестиций, одновременно обладающий вышеуказанными налоговыми преимуществами.

Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву , недвижимости и строительству Pepeliaev Group

Не совсем так. Инвестирование и владение недвижимостью через паевой инвестиционный фонд имеет ряд преимуществ, как налоговых, так и ряда других.В связи с этим этот инструмент был привлекателен также и для организации холдинговых структур по владению и управлению недвижимым имуществом, а не только коллективных инвестиций. Но это не означает, что первая модель была на рынке доминирующей. Безусловно стоить отметить, что рынок коллективных инвестиции вообще, включая ПИФы недвижимости, находится в России в ранней стадии своего развития. Соответственно период, когда ПИФы недвижимости будут играть заметную роль еще впереди.

Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «Авелан»

Несомненно, ПИФы недвижимости часто использовались для оптимизации налогообложения в холдинговых структурах. Однако, и доля ПИФов, учреждавшихся в целях коллективных инвестиций в недвижимость довольно высока, хотя, очевидно, на данный момент она составляет менее 40% от количества реально функционирующих ЗПИФов. Популярность ЗПИФов в последние годы устойчиво росла, и со временем доля фондов, созданных как инструмент коллективных инвестиций, должна значительно увеличиться. Указанный инструмент активно развивали инвестиционные компании, специализировавшиеся на девелопменте недвижимости, но финансовый кризис, существенно ударивший по строительному рынку и практически остановивший реализацию большинства проектов, затормозил развитие ПИФов. В последние 3-6 месяцев значительное число девелоперских проектов, предлагавшихся на рассмотрение инвесторов, предполагалось реализовывать в форме ЗПИФов недвижимости.

Александр Швайко, д:иректор компании «НДВ-Девелопмент»

На этапе появления ПИФов недвижимости их чаще использовали внутрикорпоративные холдинговые структуры с целью применения налоговых льгот, предусмотренных законодательством. С развитием данного сегмента рынка коллективных инвестиций интерес к данным фондам появился и у частных инвесторов.

Участие в данных фондах позволяет инвесторам:

  • обеспечить возврат инвестиций в максимально ликвидной форме;
  • обеспечить ликвидность вложений;
  • реинвестировать доходы и диверсифицировать вложения;
  • получать промежуточные доходы от инвестиционного проекта;
  • осуществлять контроль ключевых решений организатора проекта (в отношении инвестирования и распоряжения активами);
  • обеспечить высокую степень защиты инвестиций и проекта от внешних и внутренних рисков.

В связи с отменой льгот по налогам на имущество и на землю, считаете ли Вы, что ПИФ, как инвестиционный инструмент будет и в дальнейшем интересен для рынка коммерческой недвижимости?

Владимир Желнин: Здесь важно иметь ввиду, что одно не мешает другому: использование ПИФа может являться хорошим дополнением к использованию льгот по налогам на имущество и землю. Но ПИФ также может быть самостоятельным инструментом, сохраняющим свою популярность и в случае отмены льгот.

Алексей Коневский: Инвестирование и владение недвижимым имуществом посредством ЗПИФ обладает рядом преимуществ, которые не сводятся исключительно к налоговым.В частности, стоит отметить высокую степень защиты активов, возможность их секьюритизации, прозрачность структуры владения и управления, возможность привлечения институциональных инвесторов и др. Поэтому при оживлении рынка коллективных инвестиций, этот инструмент, на мой взгляд, будет безусловно востребован.

Валерий Лазебный: У ЗПИФов недвижимости после отмены налоговых льгот по-прежнему остаются два важных конкурентных преимущества - обеспечение высокого уровня защиты актива (самой недвижимости), а также широкие возможности объединения капиталов пула не связанных между собой инвесторов таким образом, чтобы создать гарантии и для инвесторов, и для девелоперской компании. Вместе с тем, ЗПИФ недвижимости требует наличия профессионалов, обладающих необходимой компетенцией и на стадии его создания, и на стадии управления. Дело в том, что государственное регулирование рынка ПИФов предполагает необходимость соблюдения значительного числа административных требований по качеству и величине активов, отчетности фонда и т.п. В силу этого отмена налоговых льгот фактически лишает ПИФы недвижимости экономического смысла в их создании. На данном этапе трудно говорить о конкретных цифрах, но то, что рентабельность инвестиций в ЗПИФ резко упадет - очевидно. В связи с этим можно прогнозировать значительное падение популярности данного инструмента и резкое падение количества новых ПИФов, хотя полный их уход с рынка вряд ли возможен.

Александр Швайко: Несмотря на отмену налога на имущество и на землю для ПИФов, я считаю что данные фонды будут по-прежнему интересы для рынка коммерческой недвижимости. Во-первых, в соответствии с законодательством паевой фонд в процессе своей деятельности не платит налог на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. Доход, возникающий в момент продажи пая, облагается один раз налогом в соответствии с общепринятыми ставками в зависимости от категории инвестора. Налог взимается с положительной разницы между суммой, полученной от погашения паев и суммой, направленной на их приобретение. Инвесторы же, вложившие средства через организации, находящиеся на общей системе налогообложения, платят налог 2 раза: один раз с прибыли организации -20%, второй раз со своих дивидендов -9%. В ЗПИФе может быть реализована возможность выплаты промежуточного инвестиционного дохода, размер и периоды выплат которого заранее прописываются в правилах доверительного управления Фонда. Во-вторых, в ПИФах достаточно хорошо прописана защита прав владельцев паев. Деятельность ЗПИФ недвижимости строго регламентирована действующим законодательством РФ.

  • Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) постоянно контролирует работу Управляющей компании, Специализированного депозитария и Регистратора Фонда;
  • Имущество Фонда учитывается Управляющей компанией на отдельном балансе;
  • Специализированный депозитарий не вправе давать Управляющей компании свое согласие на совершение сделки и распоряжение имуществом Фонда, если при этом будет нарушены нормы законодательства или Правила Фонда;
  • Фонд не отвечает своим имуществом по обязательствам и долгам Управляющей компании.

Какие альтернативные юрисдикции можно использовать для структурирования владения недвижимостью через российский ПИФ, за исключением Кипра?

Владимир Желнин: Сложно проводить аналогию с Кипром, но если говорить о юрисдикциях, имеющих с Россией соглашения об избегании двойного налогообложения, то среди таковых в сфере коммерческой недвижимости можно назвать Нидерланды. Нельзя отрицать популярность BVI, но инструментарий этого оффшора несколько иной

Алексей Коневский: Видимо имеется ввиду в каких юрисдикциях еще может быть образован ПИФ помимо России. Выбор конкретной юрисдикции может быть обусловлен множеством факторов, среди которых налогообложение является важным, но не единственным. Среди “популярных” юрисдикций можно упомянуть Нидерланды, Люксембург, Гернси, Каймановы острова и некоторые другие.

Валерий Лазебный: Подавляющее большинство российских ЗПИФов создавались в рамках кипрской юрисдикции. Вместе с тем, были прецеденты использования и иных юрисдикций - как европейских (Люксембург, Нидерланды и пр.), так и иных (Британские Виргинские острова, о-в Гернси и т.д.). Формально, все последние изменения законодательства были нацелены на разрушение привлекательности именно оффшоров на Кипре, что позволяет иным оффшорам продолжать функционировать. Однако, уже опубликованные (но не принятые) проекты поправок к Гражданскому (см. например проект, представленный Высшим Арбитражным Судом РФ) и Налоговому (проект Минфина в части статьи 40 НК РФ) кодексам означают, что российское правительство нацелено на противостояние всем оффшорным юрисдикциям (что подтверждается также планами Минфина России внести изменения, аналогичные тем, что подписаны с Кипром, во все соглашения об избежании двойного налогообложения). И эта политика находится в русле мировой практики. В силу этого, есть высокая вероятность того, что в ближайшее десятилетие большинство оффшоров потеряют свою экономическую привлекательность.

Александр Швайко: Для структурирования владения недвижимостью через российские ПИФы в качестве альтернативной юрисдикции Кипра возможно использование юрисдикции Британских Виргинских островов (BVI) или Голландии.

Источник: Arendator.ru