Недвижимость, строительство и земельные отношения законодательство РФ в 2016 г.


ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ (январь, 2016)

Недвижимость, строительство и земельные отношения законодательство РФ в 2016 г.

Ольга Заиграева, советник юридической фирмы «Авелан»

Данный бюллетень представляет собой обзор важнейших изменений законодательства РФ в недвижимости, строительстве и земельных правоотношениях, вступающих в силу с 2016 года.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

С 1 января 2016 года в «Налоговом кодексе Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 No 117-ФЗ (ред. от 29.12.2015) вступают в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 29.11.2014 No 382-ФЗ, согласно которым устанавливаются особенности освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества. Для освобождения от налогообложения такой объект должен находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения составляет 3 года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Для остальных объектов недвижимого имущества минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.

Указанные положения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена, то данное правило не применяется.

Законом субъекта Российской Федерации (для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества) может быть уменьшен:

  1. 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
  2. 2) размер понижающего коэффициента.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Зоны с особыми условиями использования территории

При принятии решения об установлении зоны с особыми условиями использования территории обязательно требуется приложение, в котором указываются сведения о границах такой зоны, содержащие текстовое и графическое описания местоположения ее границ и перечень координат их характерных точек в установленной системе координат.

Требования к системе координат, точности определения координат характерных точек границ зоны с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности. Подготовка описаний местоположения границ таких зон обеспечивается правообладателями объектов, для эксплуатации которых они установлены, или иными лицами на основании договора с такими правообладателями. Правообладатели должны быть уведомлены об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны в течение 15 дней с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении такой зоны (Федеральный закон от 13.07.2015 No 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

СТРОИТЕЛЬСТВО

Расширяется перечень оснований безвозмездной передачи в собственность субъектов РФ земельных участков Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд) - для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территории, а также для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества.

Предусматриваются особенности отказа от договоров (исполнения договоров) аренды земельных участков Фонда.

Сокращается срок рассмотрения органами государственной власти субъектов РФ обращений органов местного самоуправления, юридических лиц с инициативами о включении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в том числе с расположенными на таких земельных участках объектами недвижимого имущества, другим имуществом, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в перечни земельных участков, подлежащих безвозмездной передаче в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность (Федеральный закон от 29.12.2015 No 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства»).

ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Сокращается перечень объектов капитального строительства, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе. Если строительство и реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ, то государственная экспертиза проектной документации не требуется для:

  • - жилых домов с количеством этажей не более чем 3, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает 10, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • - многоквартирных домов с количеством этажей не более чем 3, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Проведение государственной экспертизы проектной документации указанных объектов капитального строительства не требуется и в случае, если разрешения на строительство указанных объектов капитального строительства выданы до 1 января 2016 года (Федеральный закон от 29.12.2015 No 402-ФЗ).

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ОСВОЕНИИ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

При расторжении договора об освоении территории для строительства наемного дома социального или коммерческого использования расчет компенсации, выплачиваемой в бюджетную систему РФ, будет осуществляться в специальном порядке. В частности, возмещение убытков осуществляется лицом, заключившим договор, в случае его расторжения в связи:

  • с прекращением использования здания в качестве наемного дома до истечения срока действия договора;
  • с изменением цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования), если договор предусматривает строительство и эксплуатацию наемного дома социального использования, до истечения срока действия договора.

В договоре должны устанавливаться следующие условия возмещения убытков:

  • лицо, заключившее договор, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязано перечислить в соответствующий бюджет денежные средства в счет возмещения убытков в размере, определенном в соответствии с договором;
  • в случае нарушения лицом, заключившим договор, указанного срока это лицо уплачивает проценты на сумму подлежащих возмещению убытков за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возмещению убытков.

Размер подлежащих возмещению убытков определяется как разница между доходами, которые были бы получены от предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, и фактически полученными доходами от предоставления земельного участка в соответствии с договором, скорректированная с учетом срока фактического использования здания в соответствии с целью, установленной в договоре, и срока действия договора (Постановление Правительства РФ от 23.12.2015 No 1413).

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ИСКЛЮЧЕННОЙ ИЗ ГОСРЕЕСТРАСАМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ С НОСР

Взаимодействие саморегулируемой организации в области строительства, исключенной из государственного реестра саморегулируемых организаций, с 

Национальным объединением саморегулируемых организаций будет осуществляться в специальном порядке. Устанавливается, что национальное объединение в течение 3 рабочих дней с даты регистрации уведомления уполномоченного органа власти об исключении сведений об организации из реестра направляет ей обращение, содержащее:

  • требование о представлении заверенной копии реестра членов такой организации на дату исключения сведений о ней из реестра;
  • требование о перечислении в Национальное объединение в полном объеме средств компенсационного фонда организации на дату исключения ее из реестра, с указанием реквизитов банковского счета для их зачисления;
  • требование о передаче в Национальное объединение дел членов организации, а также дел лиц, членство которых в организации прекращено.

Исключенная организация в течение 3 рабочих дней с даты регистрации обращения представляет заверенную копию реестра членов организации и перечисляет средства компенсационного фонда на указанный в обращении банковский счет.

Исключенная организация передает дела ее членов (в т.ч. бывших) в Национальное объединение не позднее 10 рабочих дней с даты регистрации обращения.

Члены исключенной организации вправе обратиться с заявлением о перечислении им средств компенсационного фонда с даты принятия их в члены саморегулируемой организации, являющейся членом Национального объединения (Приказ Минстроя России от 08.09.2015 No 643/пр).

ПЕРЕЧЕНЬ ЖАЛОБ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА, ПОДЛЕЖАЩИХ РАССМОТРЕНИЮ ФАС

Жалобы на допущенные нарушения при осуществлении процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, теперь рассматриваются ФАС России в специальном порядке. Определен конкретный перечень жалоб, которые рассматривает ФАС России при осуществлении в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства (в частности, нарушения установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства, предъявления требования осуществить процедуру, не включенную в указанный перечень).

Также уточняется порядок рассмотрения ФАС России жалоб на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров (Федеральный закон от 13.07.2015 No 250-ФЗ).

ИЗМЕНЕНИЯ В КОАП РФ

Вводится административная ответственность за нарушение порядка осуществления процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства. Указанное правонарушение влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. руб. Повторное совершение указанного правонарушения влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от 30 тыс. до 50 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до 2 лет.

Также предусматривается административная ответственность за нарушение субъектом естественной монополии правил (порядка обеспечения) недискриминационного доступа или установленного порядка подключения (технологического присоединения) к магистральным нефтепроводам или магистральным нефтепродуктопроводам (Федеральный закон от 13.07.2015 No 250-ФЗ).

ЭТИЧЕСКИЕ НОРМЫ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценщики обязаны соблюдать этические нормы при осуществлении оценочной деятельности, взаимодействии с заказчиками, другими оценщиками, СРО оценщиков, со СМИ, а также с юридическими лицами. Основными принципами профессиональной этики оценщиков являются: 1) честность: оценщик должен действовать честно и открыто в своих профессиональных отношениях; 2) объективность: оценщик должен осуществлять профессиональную деятельность независимо и беспристрастно, а также избегать отношений, которые искажают или влияют на объективность его профессионального суждения; 3) компетентность: оценщик обязан поддерживать профессиональные знания и умения на должном профессиональном уровне оценочной практики; 4) профессиональное поведение: оценщик обязан действовать добросовестно и своевременно выполнять работу и не допускать в своей практике ситуаций, способствующих возникновению конфликта интересов; 5) конфиденциальность: оценщик обязан обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в результате осуществления профессиональной деятельности, не раскрывать эту информацию третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 No 708).

ИСТЕКАЕТ СРОК БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

29 февраля 2016 г. истекает возможность бесплатно приватизировать жилые помещения (бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений).

НОВЫЕ ПРАВИЛА ГОСРЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

С 1 января 2017 г. вступит в силу Федеральный закон от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которым госрегистрация недвижимости будет осуществляться по новым правилам. В частности, появится новый реестр недвижимости; будут уточнены объекты недвижимости, подлежащие кадастровому учету и права на которые регистрируются; учитывать недвижимость и проводить госрегистрацию прав на нее будет исключительно Росреестр; свидетельство о государственной регистрации права выдаваться не будет, вместо него кадастровый учет, госрегистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки и т.д.


Контакты для получения дополнительной информации:

Ольга Заиграева, советник юридической фирмы «Авелан»