Перспективы законодательства РФ о недвижимости и строительстве в 2013 году


ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ (февраль, 2013)

Перспективы законодательства РФ о недвижимости и строительстве в 2013 году

Валерий Лазебный, Партнер юридической фирмы «Авелан»

Данный информационный бюллетень рассматривает наиболее важные изменения законодательства РФ в недвижимости и строительстве, которые вступят в силу с 2013 года.

1. Изменения 2013 года, вносимые в Градостроительный кодекс РФ

  • а) С 1 января 2013 г. вступает в силу глава 6.2 ГрК РФ «Эксплуатация зданий, сооружений», устанавливающая требования к эксплуатации зданий и сооружений, обязанности лиц, ответственных за их эксплуатацию, регулирующая приостановление и прекращение эксплуатации этих объектов и др.

    Так, по общему правилу ответственными за эксплуатацию зданий и сооружений становятся их собственники или иные лица, владеющие ими на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п.). Если число собственников составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации принимаются по соглашению всех собственников. Если их более пяти – решения принимаются на общем собрании таких собственников.

    На лицо, ответственное за эксплуатацию, возлагается обязанность вести журнал эксплуатации здания (сооружения), в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок или мониторинга оснований здания (сооружения), строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания (сооружения), о проведении текущего ремонта, о датах и содержании выданных предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания нарушений и сведения об устранении этих нарушений.

  • б) С 1 июля 2013 г. существенно изменятся положения ст.60 ГрК РФ, регулирующей возмещение вреда, причинённого вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства.

    Так, будут введены размеры компенсаций потерпевшему и его родственникам, выплачиваемые собственником здания в случае разрушения или повреждения здания либо части здания, а также в случае нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания. Размер компенсаций – от 1 до 3 млн. руб. (выплачивается сверх возмещения причинённого вреда).

    Обязанность по выплате компенсаций согласно данным нововведениям будет возлагаться также на концессионера, застройщика и технического заказчика – в случаях разрушения или повреждения здания или объекта незавершённого строительства вследствие нарушения ими требований безопасности при строительстве или требований к обеспечению безопасной эксплуатации этих объектов.

    При этом они будут иметь право обратного требования (регресса) в размере возмещённого ими вреда и выплаченной компенсации к лицу, ответственному за причинение вреда, произошедшего вследствие разрушения или повреждения объекта (к лицу, ненадлежащим образом выполнившему соответствующие работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции или капитальному ремонту; к организации, которая ненадлежащим образом провела экспертизу), а также к саморегулируемой организации, Российской Федерации или субъекту Российской Федерации – в установленных ст.60 ГрК РФ случаях.

  • в) С 1 июля 2013 г. саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в пределах средств своих компенсационных фондов будут нести не субсидиарную (как сейчас), а солидарную ответственность по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения вреда (изменения в ст.ст.55.16 и 55.22 ГрК РФ).

    То есть обращение за возмещением вреда к саморегулируемых организациям будет допускаться без предварительного решения этого вопроса с членом данной организации, действиями которого был причинён ущерб.

  • г) Деятельность по эксплуатации зданий и сооружений с 1 января 2013 г. отнесена к градостроительной деятельности (изменения в ст.1 ГрК РФ). В связи с этим к полномочиям органов местного самоуправления поселений и городских округов в области градостроительной деятельности стало относиться проведение осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, а также выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений (изменения в ст.8 ГрК РФ).

2. Изменения 2013 года, вносимые в Жилищный кодекс РФ

  • а) Федеральный закон от 25.12.2012г. №271-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».

    Изменения направлены на создание механизма финансирования расходов на проведение кап ремонта общего имущества многоквартирных домов (введён целый раздел «Организация проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах»).

    Так, согласно ст.154 ЖК РФ в новой редакции плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя взнос на капремонт.

    Минимальный размер взноса региональным законодательством исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего жильцу, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    В регионах подлежат разработке и утверждению региональные программы капремонта общего имущества на срок, необходимый для проведения капремонта во всех многоквартирных домах, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ.

    Обязанность по уплате взносов возникает у жильцов по истечении 4 календарных месяцев (если более ранний срок не установлен регионом), начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

    Взносы, проценты за просрочку взносов и проценты по счёту, на который поступают взносы, образуют фонд капремонта. Жильцы вправе выбрать один из следующих способов формирования данного фонда:

    • формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
    • перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

    Если жильцы не выберут способ формирования фонда, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда в отношении такого дома на счете регионального оператора.

    Региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ.

    Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах.

    Данные изменения вступили в силу уже 26 декабря 2012г., однако фактически реализованы они будут лишь в 2013 году.

  • б) С 1 января 2013г. при переводе жилого помещения в нежилое и наоборот, если права на помещения зарегистрированы, заявитель вправе не представлять в орган, осуществляющий перевод, план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, – также и технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) – изменения в ст.23 Жилищного кодекса РФ. Орган, осуществляющий перевод, запрашивает данные документы в уполномоченных органах самостоятельно путём межведомственного запроса.

    Аналогичное правило установлено на случай проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (изменения в ст.26 ЖК РФ).

    Данные изменения законодательства свидетельствуют о его направленности на упрощение и ускорения подобных процедур.

  • в) С 1 января 2013г. к жилым помещениям специализированного жилищного фонда стали относится жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей – внесены изменения в ст.92 ЖК РФ. В кодекс введены соответствующие дополнительные статьи (ст.98.1, ст.109.1 и др.), регулирующие статус таких помещений.

    Соответственно к этим помещениям по общему правилу применяются все общие положения главы 10 ЖК РФ о предоставлении специализированных жилых помещений, о договоре найма специализированного жилого помещения и о его расторжении, о выселение граждан из специализированных жилых помещений и др. (например, о том, что наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать его в поднаем и т.п.).

  • г) Гражданам , не успевшим приватизировать своё жильё, необходимо учитывать, что с 1 марта 2013 года в соответствии со ст.2 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ (ред. 01.02.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» прекращается бесплатная приватизация жилых помещений.

3. С 1 января 2013г. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» начинает действовать в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (п.2 ст.43 данного закона). Ранее осуществлялся только кадастровый учёт земельных участков.

Так, до 1 января 2013г. был установлен переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета таких объектов, и в переходный период положения закона к ним не применялись.

Государственный учёт объектов осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу данного закона, то есть, например, в соответствии с Инструкцией «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №37, Положением «Об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000г. №921 и др.

В связи с этим также был принят «Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011г. №577.

Однако теперь в отношении указанных объектов вступают в силу все положения данного Закона, регулирующие основания и сроки осуществления кадастрового учета, порядок представления документов для осуществления учета, состав необходимых для этого документов, основания для приостановления производства учета и отказа в его осуществлении, порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте и т.п.

То есть государственный технический учёт объектов капитального строительства органами БТИ осуществлялся до 1 января 2013г. и теперь он заменён кадастровым учётом. В связи с этим постановку объектов на учет отныне производят органы кадастрового (Федеральная кадастровая палата), а не технического учёта.

Для регистрации права собственности на эти объекты ранее был необходим технический паспорт объекта, сейчас регистрация производится только по кадастровым паспортам. БТИ, которое раньше готовило техпаспорта, теперь производит оформление технических планов.

При этом в техническом плане должны присутствовать сведения, которые в ранее выдаваемом техпаспорте отсутствовали, – координаты объекта. То есть здания, строения и т.п. отныне в ходе учёта «привязываются» к земельному участку.

Функции технического инвентаризации в целях кадастрового учёта возложены на кадастровых инженеров, которые могут осуществлять работу самостоятельно как индивидуальные предприниматели, либо как работники БТИ или любой коммерческой структуры, к видам деятельности которой относится выполнение этих работ.

Следует отметить, что в отношении объектов, ранее прошедших государственный технический учет или права на которые зарегистрированы, не требуют проведения каких-либо дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета (сведения о них просто передаются организациями технической инвентаризации в органы кадастрового учёта). Такие объекты относятся к ранее учтённым объектам недвижимости.

4. Постановлением Правительства РФ от 28.12.2012г. №1468 утверждены Правила предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Правила посвящены порядку предоставления органам местного самоуправления информации в сфере ЖКХ и призваны повысить качество управления многоквартирными домами и предоставляемых коммунальных услуг, гарантировать открытость информации в сфере ЖКХ и обеспечить участников отношений в этой сфере актуальной и достоверной информацией.

Согласно данным правилам информация предоставляется отдельно по каждому многоквартирному или жилому дому – в форме электронного документа.

На ресурсосберегающие организации и лица, оказывающие услуги (выполняющие работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставляющие коммунальные услуги и осуществляющие эксплуатацию объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, возлагается обязанность по предоставлению информации о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, за эксплуатацию которых они отвечают.

Утверждённые правила приняты во исполнение ст.165 ЖК РФ, согласно которой указанные организации обязаны предоставлять информацию о тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений, о размерах оплаты потребителями услуг, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, о тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов и др.

5. С 1 января 2013г. начинает действовать Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» (за исключением ст.9, вступившей в силу с 1 января 2012г. и ч.2 ст.40, вступающей в силу с 1 января 2014г.).

  • а) Закон, в том числе, определяет применяемые в данной сфере понятия (нецентрализованная и нецентрализованная система водоснабжения, канализационная сеть и др.), предусматривает инвестиционные программы мероприятий по строительству, реконструкции и модернизации объектов централизованной системы горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, регулирует тарифы и порядок осуществления горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, устанавливает меры по обеспечению охраны окружающей среды в этой сфере; устанавливает порядок подключения объектов капитального строительства к системам водоснабжения и водоотведения, порядок учёта воды; вывод объектов систем водоснабжения и водоотведения в ремонт и из эксплуатации, а также др.

    На физических лиц, являющихся собственниками централизованных систем горячего водоснабжения или водоотведения, возлагается обязанность по заключению договоров с организациями, осуществляющими водоснабжение и водоотведение, на основании которых эти организации будут осуществлять эксплуатацию указанных систем.

    Собственники и иные законные владельцы централизованных и нецентрализованных систем водоснабжения и водоотведения обязаны принимать меры по обеспечению безопасности таких систем и их отдельных объектов, направленные на их защиту от угроз техногенного, природного характера и террористических актов, предотвращение возникновения аварийных ситуаций, снижение риска и смягчение последствий чрезвычайных ситуаций.

    Определён исчерпывающий перечень подлежащих регулированию тарифов (ст.31 Закона):

    • на питьевую воду (питьевое водоснабжение); на техническую воду; на горячую воду (горячее водоснабжение);
    • на транспортировку воды; на подвоз воды; на транспортировку горячей воды;
    • транспортировку сточных вод;
    • на подключение к централизованной системе холодного и горячего водоснабжения, а также к системе водоотведения.
  • б) На органы государственной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность содействовать садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям в осуществлении работ по строительству и ремонту систем водоотведения (изменение в ст.38 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Однако более подробно порядок такого содействия в настоящее время пока не раскрыт.

  • в) Отныне изъятие, в том числе путём выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в силу внесённых в ст.49 Земельного кодекса РФ допускается также в случаях, связанных с размещением объектов централизованных систем водоотведения государственного или муниципального значения.

  • г) Согласно изменениям в ст.9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по инициативе заявителя теперь допускается государственная регистрация самим федеральным органом в области государственной регистрации (а не его территориальным органами) прав на объекты недвижимого имущества, включённые в состав централизованной системы горячего и холодного водоснабжения (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, а также сделок с такими объектами.

6. С 1 января 2013г. в полной мере начинают функционировать многофункциональные центры, оказывающие следующие услуги (Федеральный закон от 28.07.2012г. №133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «Одного окна»):

  • приём заявление о государственной регистрации прав на недвижимость, предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдача соответствующих документов;
  • приём заявлений о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объектов; выдача гражданам копий решений о предварительном согласовании мест размещения объектов; приём заявлений о предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, и выдача копий решений по этим заявлениям;
  • прием документов, необходимых для получения разрешения и задания на проведение работ по сохранению (реконструкции, ремонту и т.п.) объекта культурного наследия, и выдача разрешения и задания на проведение работ;
  • приём заявлений о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот, о проведении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также выдача решений по этим заявлениям;
  • прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача разрешения на строительство;
  • прием заявлений о кадастровом учете, запросов о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости и выдача (направление) заявителям соответствующих документов.

Многофункциональные центры организованы в целях удобства граждан и упрощения процедуры обращения граждан в государственные и муниципальные органы власти и управления.

7. Федеральным законом от 30.12.2012г. №294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» приняты существенные изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (однако вступают они в силу лишь с 1 января 2014 года).

Согласно данным изменениям является обязательным указание в договоре участия в долевом строительстве на способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору. Без указания способов обеспечения обязательств договор будет считаться незаключённым (не влекущим каких-либо правовых последствий, как будто стороны его не подписали).

Сейчас ст.12.1 Закона предписывает застройщику обеспечивать свои обязательства путём предоставления залога либо поручительства. Согласно изменениям обеспечение должно будет производиться в обязательном порядке залогом наряду с обязательным предоставлением второго обеспечения – поручительства либо страхования.

В связи с этим подробно регламентируется такой способ обеспечения обязательств как страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору, что согласно внесённым изменениям допускается путем:

  • участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
  • заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

На застройщика возлагается обязанность довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации.

Страхование осуществляется в пользу лица, денежные средства которого привлекались для строительства объекта долевого строительства (по его заявлению допускается замена выгодоприобретателя на другое лицо).

Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Договор страхования считается заключенным со дня госрегистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку. При этом в договоре страхования запрещено устанавливать франшизу (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования).

Введение страхования как способа обеспечения обязательства может повысить цены на строящееся жильё. Однако, представляется, что такое обеспечение является наиболее предпочтительным для участников долевого строительства, поскольку в отличие от поручительства (фирм-однодневок и т.п.) и залога (на который может выстроиться целая очередь) страхование реально может обеспечить интересы участника долевого строительства, тем более в тех случаях, когда оно предоставляется.

8. В 2013 году ожидается принятие закона, устанавливающего повышенную административную и предусматривающего уголовную ответственность за нарушение правил регистрационного и миграционного учета.

Предположительно, закон будет направлен против так называемых «резиновых» квартир, и будет устанавливать также уголовную ответственность за фиктивную регистрацию (без намерения фактически проживать в помещении).

По мнению многих экспертов, принятие закона не скажется на рынке недвижимости, поскольку он направлен исключительно против явных злоупотреблений недобросовестных лиц. Однако некоторые специалисты отмечают, что увеличение рисков владельцев квартир при сдаче их в аренду может привести к росту цен на жилье.

Возможно, законом будет также предусматриваться в качестве основания для исключения компаний из членства в саморегулируемой организации (СРО) нарушение правил привлечения ими к работам мигрантов (соответствующие изменения Градостроительного кодекса РФ).

Вероятно, что данный закон сможет решить также и проблему, связанную с продажей собственником жилого помещения незначительной доли в своём праве собственности неограниченному количеству лиц (например, по 1/100 каждому). Однако в практике работы территориальных органов Росрееста в некоторых регионах уже сейчас отказывают в регистрации сделок, направленных на дробление собственником доли в своём праве собственности.


Контакты для получения дополнительной информации:

Валерий Лазебный, Партнер юридической фирмы «Авелан»