Журнал "Молл"


Мнение партнера юридической фирмы «Авелан» С. Казинца об изменениях в Земельном и Налоговом кодексах РФ.

Говоря о вовлечении земли в оборот, первое, на что важно обратить внимание, — кто сейчас вправе распоряжаться участками. Как все знают, у нас есть разграниченная и неразграниченная государственная собственность. Основная масса территорий — это неразграниченная земельная собственность. Ранее ею распоряжались муниципальные районы, а сейчас согласно Земельному кодексу она отдана на поселенческий уровень (сельские и городские поселения). Необходимо понимать, что муниципальными районами уже наработан опыт распоряжения участками, сформированы земельные комитеты. А на поселенческом уровне — нет. С практической точки зрения нововведение может создать проблемы. Однако тут же появился Федеральный закон № 136 о возможности перераспределения полномочий, что Московская область уже применила. Таким образом, полномочия спустили на нижний уровень, но при этом субъект Федерации имеет право их перераспределить, отдать вновь муниципальному району или забрать в свое ведение. Московская область этим воспользовалась, забрала практически все градостроительные функции, а также неразграниченные земельные участки, коих большинство, она забрала себе сроком на пять лет. То есть если вы намереваетесь приобрести участок в том или ином регионе, то следует обращать внимание не только на Земельный кодекс, но и на региональное законодательство (кто имеет право распоряжаться участком). В противном случае сделка не будет соответствовать закону, возникнет риск прокурорского обжалования либо обжалования заинтересованными лицами. На переходный момент предусмотрено следующее положение: кто начал процедуру, тот ее и заканчивает. Если, например, муниципальный район начал процедуру предварительного согласования места размещения объекта, сформировал участок, вывел его на торги, то он и заканчивает данную работу.

Далее, у муниципалитетов появилась возможность забирать земли из федеральной собственности. Сейчас, при неэффективном использовании участков, муниципалитет может безвозмездно забрать землю себе и распорядиться ею в порядке, установленном Земельным кодексом. Это теоретически расширяет возможности для застройщиков, крупных игроков, предоставляет правовой механизм передачи земель из федеральной в муниципальную собственность с последующим вовлечением в оборот. 

Третий важный момент в части предоставления земельных участков — это усиление роли Фонда РЖС. Организация вправе забирать участки в управление у муниципалитетов. 

Установлены регламентные сроки аренды. Если участок предоставляется для строительства без торгов, то срок составляет от 3 до 10 лет, на выбор арендатора

Здесь Фонд имеет функцию некоего управляющего, потому что все доходы от использования участка пойдут в местный бюджет. Они как профессионалы помогают муниципалитетам вовлечь землю в оборот по жилью, по многоквартирным домам. Поэтому у них появился правовой механизм забрать участок и осуществить проект застройки. Но здесь сразу возникает вопрос. Процедуры длятся в течение шести месяцев, в тот момент, когда Фонд РЖС проявляет интерес к участку и начинаются процедуры определения, можно или нельзя его забрать, муниципалитет уже не имеет права распоряжаться данным участком. А как об этом узнать? В реестре — нет сведений, в кадастре — нет сведений. То есть надо в самом Фонде запрашивать информацию о понравившемся участке?! Посмотрим, как на практике будут решаться эти вопросы. 

Статья 39 регулирует различные отношения и предусматривает ряд форм предоставления земельных участков. Сохранились привычные способы предоставления: на торгах и без торгов, в аренду или собственность — но с существенными изменениями. Базовым механизмом являются аукционы. Если раньше они различались по целевому назначению (для жилой недвижимости, коммерческой, для КОТ), то сейчас это единая процедура. Из практики уходит предварительное согласование места размещения объекта. Появился несколько иной механизм, бесторговый, но основной — это аукцион. Самое главное изменение следующее: на аукционе для коммерческого строительства нельзя получить землю в собственность, только — в аренду. Наверно, это сделано для того, чтобы в дальнейшем как?то влиять на застройщиков как арендодателю, собственнику земли. 

Также предусмотрены случаи предоставления земли без торгов как в собственность, так и в аренду. Все виды, например, предоставления в аренду, сведены в один перечень5. Так, теперь президент РФ имеет право предоставить участок под строительство без торгов, появилась возможность бесторгового предоставления для правительства РФ, для социальных, культурных объектов, для регионов, но для муниципалитетов — нет. Что самое интересное, в законодательстве используется обтекаемая фраза «для реализации масштабных проектов». Возникает вопрос критериев. Есть постановление Правительства РФ № 1603, которое определяет, что такое масштабный проект на федеральных землях. Например, это объект, размещение которого позволит значительно, на 1 % и более, увеличить число рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого размещается объект, но не менее чем на 250 рабочих мест. Второй критерий: проект позволит значительно, на 1 % и более, увеличить ежегодное поступление в бюджет налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн руб. Тут возникает вопрос, каких налогов: земельных, имущественных, НДС, НДФЛ? Как видим, на федеральном уровне заложены такие механизмы, с которыми можно играть. Построили, например, ТЦ и число рабочих мест увеличилось не на 250, а на 240. Какие последствия, не ясно. Отберут ­обратно?! На региональном уровне критерии масштабного проекта могут быть любыми. 

Из практики уходит предварительное согласование места размещения объекта

Бесторговое предоставление имеет некоторые преимущества перед предварительным согласованием места размещения объекта, которое использовалось ранее. Согласно практике ВАС РФ, если вы подали заявку на предварительное размещение объекта и вдруг другое лицо претендует на тот же участок, то орган власти должен передать землю на торги. В случае бесторгового предоставления риск выставления на торги отсутствует. Из принципиальных моментов, касающихся аукционов, хотелось бы отметить следующее: теперь нельзя объединять два и более участков в один лот. Судя по всему, это борьба с крупными застройщиками, которые объединяли участки, выставляли большой лот, лишая возможностей соседних мелких игроков. Но это сложный вопрос, ведь бывают крупные проекты, под которые необходимо вовлекать несколько участков. Кроме того, организаторам торгов теперь нельзя требовать возмещения расходов на проведение кадастровых работ для подготовки и проведения аукциона. То есть необходимо за свой счет подготавливать и все включать в арендную плату. Если участник уклоняется от заключения договора, то участник, сделавший предпоследнее предложение, может по цене последнего выкупить землю либо отказаться. Если победитель откажется выкупить участок, то попадает в черный список. И последнее: когда примут соответствующий закон, все торги будут проводиться в электронной форме. В Земельный кодекс внесены поправки, связанные с образованием участков. Основное значение приобретает Проект межевания территории. Участки будут образовываться в соответствии с этим документом, а если его нет, то используется схема размещения объекта на кадастровом плане территории. Если вы идете по бесторговой процедуре, то подход тот же. Венчает решение — предварительное согласование о предоставлении участка, получив которое можно в течение двух лет заключить договор аренды. 

Установлен сервитут в пользу частного лица на публичные земли

Появился новый сервитут. Это сервитут в пользу частного лица, но на публичные земли. Например, есть государственная земля, на которой надо проложить линейный объект. До принятия поправок возникало немало проблем, а сейчас появился четкий порядок установления сервитута. Более того, я могу его установить, если земля в аренде, безвозмездно, в пользование. Раньше, если требовалось проложить кабель на земле, находящейся в постоянном бессрочном пользовании у федерального учреждения, то приходилось вообще ее обходить. Сейчас я как собственник соседнего участка заключаю с арендатором соглашение о сервитуте для прокладки коммуникаций, проведения изыскательных работ, для работ, связанных с недрами. Данный сервитут платный, но цена небольшая: для федеральных земель — 0,01 % от кадастровой стоимости. Если это сервитут сроком до трех лет, то его можно вообще не регистрировать и на кадастр не ставить. Но здесь возникает следующая проблема: в реестре — нет данных, в кадастре — тоже, а в реальности — есть. Это, к сожалению, является разрывом между Земельным и Гражданским кодексами. 

Еще один интересный механизм — использование публичных земель без предоставления и установления сервитута. Но это больше касается объектов некапитального строительства, нестационарной торговли, коммуникаций и т. д. Главный признак — не требуется разрешение на строительство. Но эта земля не должна быть никем занята. Инициатива полезная, так как оформление земли стоит дороже, например, чем сама коммуникация. Однако если в дальнейшем данный участок будет кому?то предоставлен и это будет мешать разрешенному использованию, то придется демонтировать свое имущество. То есть вы не оформили и недорого проложили коммуникацию, но над вами всегда будет висеть угроза. Земельным кодексом теперь установлены конкретные регламентные сроки аренды. Если участок предоставляется для строительства без торгов, то срок составляет от 3 до 10 лет, причем на выбор арендатора. Видимо, это связано с тем, что аренда уже перестает быть дешевым «развлечением», как и владение, собственность (с учетом увеличения кадастровой стоимости, арендной платы и т. д.). Срок для КОТ составляет от трех до пяти лет. Но пять лет едва ли можно считать достаточным предельным сроком. А для собственника здания — 49 лет. Для участков, полученных на аукционе, установлен двукратный нормативный срок строительства. Тем не менее 27 февраля Минстрой выпустил приказ, в котором установил, что общий срок на стройку — 60 месяцев: 12 месяцев изысканий, 12 — проектирование, 36 — строительство. То есть на аукционе можно получить землю на 10 лет.

Изменение вида использования в договоре аренды участка, находящегося в публичной собственности, не допускается

Специально указано, что в договоре аренды, заключенном по результатам аукциона, нельзя менять разрешенное использование. По окончании договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без торгов. Вид разрешенного использования едва ли можно будет поменять и для масштабных проектов. Это может считаться нарушением целей предоставления. В конце прошлого года вышел типовой классификатор видов разрешенного использования. И теперь все виды разрешенного использования нужно приводить в соответствие с ним. До 2020 года регионы должны привести свои ПЗЗ в соответствие с классификатором. 

Поправки касаются и объектов незавершенного строительства. Органы власти решили кардинально с ними бороться. Если объект зарегистрирован в собственность либо предоставлен участок под таким объектом до 1 марта, то дается еще один шанс для достройки. Земля еще раз предоставляется без торгов. Если за один срок аренды не достроят, тогда последует процедура продажи с публичных торгов с обязанностью нового собственника достроить этот объект недвижимости. Если покупателя не нашлось, то местные органы власти вправе обратить объект в государственную собственность, выплатив компенсацию инвестору. А если органам власти не требуется этот объект, то могут дать еще один шанс застройщику. 

С 1 апреля вступят в силу очередные поправки в Земельный кодекс, в том числе целая глава по изъятию земельных участков. Если при рыночной экономике обычно приоритет отдается частным интересам, то сейчас идет перемена вектора: государственные интересы становятся важнее. Кроме того, нововведения говорят о том, что вы должны быть активным собственником, самостоятельно следить за всеми происходящими процессами, отслеживать утверждение градостроительной документации, планы города на ваш участок и т. д. и вовремя реагировать, иначе останетесь без средств защиты. Еще раз подчеркну, новый Земельный кодекс содержит отсылки на подзаконные акты. Необходимо читать во взаимосвязи все постановления, принятые в развитие Земельного кодекса, а также закон о введении Земельного кодекса в действие. 

Автор: С. Казинец

Источник: Журнал "МОЛЛ"