Финам.инфо


Партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный о защите прав дольщиков.

Несмотря на последние изменения в законодательстве, направленные на защиту прав дольщиков, долгострои остаются одной из самых трудных проблем. Что делать, если застройщик не намерен завершать строительство?

Обращаться в органы власти

В настоящее время обращение в органы власти является достаточно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена Президентом. Cледовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль за осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь. Но желательно действовать совместно с другими дольщиками.

На что следует ориентироваться, выбирая данный путь? Показателями реальной работы органов власти в этой области является наличие в администрации структур, уполномоченных разрешать ситуацию с долгостроями (межведомственные комиссии, комитет по долевому строительству, управление строительства и т.д.); разработанные и применяющиеся различные механизмы работы с долгостроем (то есть существует успешный опыт по введению долгостроя в эксплуатацию), например, достройка проблемных домов за счет собственных средств региона, оптимизация строительного проекта, бесплатное подключение к инженерным коммуникациям, привлечение инвесторов со стороны; устанавливаются графики работы, за которыми ведется общественный контроль и др. В пользу этого варианта говорит также законодательное закрепление реестра обманутых дольщиков, который также ведут региональные власти.

Добиваться выплаты неустойки

Добиваться выплаты неустойки можно в судебном порядке. Возможно для кого-то этот метод кажется привлекательным, раз закреплен в законе. Вероятно, каких-то застройщиков массовое обращение в суды подстегнет завершить строительство объекта. Но если все участники потребуют выплаты неустойки, то средства на строительство, естественно, уменьшатся. И хотя неустойка будет получена, вложенная за квартиру сумма не вернется, так как с обанкротившегося застройщика получить практически ничего не удастся. Кроме того, правоприменительная практика показывает, что суды размер неустойки значительно уменьшают, таким образом, выигранная сумма убытки не покроет.

Расторгать договор, возвращать деньги

Расторжение договора также предполагает обращение в суд, плюс дополнительно можно взыскать неустойку. Нельзя забывать, что долгострой, как правило, результат отсутствия денег, так как застройщик стал (становится) банкротом. Поэтому шансы несостоявшихся владельцев квартир (даже после продажи имущества банкрота) вернуть деньги ничтожны. И опять же нет договора – нет больше возможности завершить строительство своими силами, возможна только денежная компенсация.

Оформлять право собственности на недострой

Этот способ является самым бесперспективным. Получив в собственность недострой, решать его проблемы должны собственники, а это значит, достраивать тоже будут владельцы. Кроме того, нет правовой нормы, позволяющей в качестве объекта незавершенного строительства рассматривать квартиру. И это логично, ведь квартира – это самостоятельный объект права, о котором можно вести речь только после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. Достроить отдельную квартиру в многоквартирном доме и сдать ее отдельно в эксплуатацию невозможно. Поэтому оформить право собственности на незавершенную строительством квартиру нельзя (см. информационное письмо Президиума ВАС от 25 июля 2000 г. № 56), только оформить право долевой собственности. Но регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства можно рассматривать, если дольщики объединились в кооператив и хотят сами завершить строительство дома.  Значит, материально это невыгодный ход, так как большинство дольщиков вкладывают в жилье «из возможного».

Объединяться в ЖСК и достраивать самим

Вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный. Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК. Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать? Опять же, с кого взыскивать неустойку? С самих себя?

Таким образом, первым делом дольщикам надо объединяться, а затем совместно со всеми участниками строительства искать способы получения своих квартир, так как ни один из вариантов не позволит удовлетворить финансовые требования граждан в полном объеме.

Источник: ФИНАМ.инфо