CRE.ru


Валерий Лазебный, Партнер юридической фирмы «Авелан»,об изменениях в переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «Авелан», рассуждает о том, что ожидает арендаторов после переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости:

Неотъемлемой составляющей арендных ставок в отношении офисов, торговых и иных подобных объектов аренды является налоговое бремя, которое несут арендодатели (собственники) этих объектов. Налоговый компонент учитывается во всех сферах бизнес-процессов и рынок недвижимости в этом плане не является исключением. Введение кадастрового учёта объектов недвижимости вместо технического предполагает обязательное определение теперь ещё и кадастровой, а не только инвентаризационной стоимости объектов.

Обычно, любые изменения порядка государственного учёта стоимости объектов недвижимости связывают с последующим изменением размера уплачиваемых налогов на это имущество, но, если обратиться к действующему законодательству, то формально основания для такого вывода в данном случае отсутствуют. Так, применение кадастровой оценки к объектам капитального строительства могло бы повлиять на размеры налогов на недвижимое имущество организаций и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), сдающих эти объекты в аренду.

Однако согласно ст.375 Налогового кодекса РФ налоговую базу для налога на имущество организаций составляет среднегодовая стоимость этого имущества, определяемая по его остаточной стоимости в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета и учётной политикой организации.

Согласно ст.5 Закона «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991г. №2003-1 (в ред. от 29.06.2012) для физических лиц налог на строения, помещения, сооружения и т.п., а также на долю в праве общей собственности в этих объектах исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Ставки налога на имущество физлиц устанавливаются нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления (а в Москве и Санкт-Петербурге – законами) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов налогообложения на подведомственной ему территории.

При этом инвентаризационной стоимостью признаётся восстановительная стоимость объекта с учётом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (ст.3 данного Закона).

То есть при исчислении и уплате этих налогов кадастровая стоимость объектов недвижимости формально в соответствии с буквальным толкованием законодательства не учитывается.

Кроме того, арендодатели могут вообще не быть плательщиками налога на имущество, если они применяют упрощённую систему налогообложения или платят единый налог на вменённый доход или единый сельскохозяйственный налог.

В связи с этим полагаю, что данные изменения, вряд ли повлияют каким-либо образом на ставки аренды на рынке недвижимости, если в ближайшее время не будут внесены соответствующие уточнения нормативно-правовой базы.

Применение кадастровой оценки к строениям и помещениям не влияет и на стоимость и порядок оформления и регистрации договоров аренды, поэтому и с этой точки зрения, полагаем, не может быть каких-либо изменений в ставках арендной платы.

Тем более и для самих арендаторов кадастровая стоимость арендованных ими объектов никогда не имела какого-либо значения, поскольку все их обязательства определяются договором аренды, правовое регулирование которого не связано и не основывается каким-либо образом на кадастровой стоимости этих объектов.

Источник:  CRE.ru