ФИНАМ.инфо


Статья Партнера юридической фирмы «Авелан» С. Казинца об изменении законодательства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Предполагаются существенные изменения законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. 

Так, в настоящее время это законодательство страдает массой пробелов и неточностей, приводящих нередко к произволу в отношении собственников изымаемой недвижимости. Дума рассмотрит законопроект, который должен:

  • четко определить, кто подает ходатайства об изъятии, кто и в каком порядке их рассматривает; требования к ходатайству, состав прилагаемых к нему документов; основания отказа в удовлетворении;
  • порядок выявления собственников изымаемого недвижимого имущества, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРП и не представлены копии правоустанавливающих документов (нужно будет опубликовать сообщение о предстоящем изъятии с установлением срока, в течение которого заинтересованные лица вправе подать заявление о наличии у них прав на изымаемую недвижимость, которые должны быть учтены при изъятии);
  • извещения правообладателей о предстоящем изъятии будут направляться по адресам, имеющимся в сведениях государственного кадастра недвижимости, а в случаях изъятия жилых помещений – также и по адресам данных жилых помещений;
  • местоположение земельных участков, подлежащих изъятию, можно будет определять по генеральным планам и документации по планировке территории.

Кто будет вправе изымать участки

Осуществлять изъятие смогут не только органы власти, но и уполномоченные ими юридические лица, в том числе по ходатайству которых осуществляется изъятие (следует отметить, что этот пункт вызвал наибольшее количество споров). Они должны будут заблаговременно уведомить владельцев недвижимости об условиях и сроках прекращения прав на землю путем представления проекта соглашения об изъятии недвижимости - договора, применительно к выкупу недвижимости сочетающего в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Если в ходе изъятия требуется образовать земельный участок, то заинтересованному правообладателю изымаемого земельного участка должны быть представлены также межевые планы и соглашения об образовании земельных участков (при необходимости). В случае, если земля переходит в связи с изъятием в силу перераспределения земельных участков, то соглашение о выкупе земельного участка не заключается, так как вопрос о возмещении за утраченную землю решается в соглашении об образовании земельного участка. Таким образом, представленные нововведения улучшают положение лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, так как им заблаговременно предоставляются все существенные условия сделки, а не только предупреждение о предстоящем изъятии, как это установлено действующим законом. Также будет введен порядок предоставления земельных участков взамен изымаемых; разрешено возмещение иным объектом недвижимости (квартиру вместо изъятого участка и наоборот), а также предоставление большего по стоимости имущества при условии оплаты разницы в цене. 

Выкуп земель

Будет меняться в пользу арендаторов законодательство, позволяющее выкупить добросовестно арендуемые более двух лет помещения из государственной/муниципальной собственности. Сейчас такое право не имеют арендаторы, если их помещения включены в перечни помещений, не предназначенных для приватизации.

Предлагаются следующие изменения:

  • снятие ограничений на максимальный размер площади арендуемых помещений для целей реализации преимущественного права выкупа и предоставление права арендаторам повторно подать заявления на выкуп, если им ранее было отказано ввиду несоответствия площади помещения этим ограничениям;
  • предоставление права на преимущественный выкуп помещений, арендуемых по состоянию на 1 сентября 2011 года;
  • установление минимального срока рассрочки – 3 года; уточняется термин «рассрочка» как равные (ежемесячные или ежеквартальные) платежи (такие поправки исключат случаи установление авансового платежа по сделкам, зачастую достигающего 30% и снижающего привлекательность сделки для субъектов малого и среднего предпринимательства);
  • приостановление срока, определенного для подписания договора купли-продажи помещения, в случае оспаривания субъектом малого и среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, до момента вступления в силу судебного решения;
  • предоставление права для арендаторов в период с 1 октября 2011 года по 1 июня 2012 подать в уведомительном порядке заявление о выкупе арендуемых помещений, независимо от включения данных помещений в перечни имущества;
  • предоставление права субъектам малого и среднего предпринимательства, которым ранее было отказано в выкупе арендуемых помещений по причинам действовавшего ограничения площади помещений, включения помещений в перечни, принадлежности помещений государственным или муниципальным предприятиям, на подачу повторного заявления в связи с изменившимися обстоятельствами.

Автор: С. Казинец

Источник: ФИНАМ.инфо