ФИНАМ.инфо


Партнер юридической фирмы «Авелан» В. Лазебный продолжает цикл статей на ФИНАМ.инфо, посвященных законодательству в недвижимости и строительстве.

Земельное и кадастровое законодательство претерпело ряд изменений, которые помогают избежать бумажной волокиты и сэкономить время.

К наиболее существенным изменениям, произошедшим в 2011 году, следует отнести следующие.

Сокращается количество подаваемых документов

С 1.07.2012 вводится общее для всех бюрократов правило: заявитель может не предоставлять те документы, которые он получил от органов власти. (ФЗ № 169-ФЗ от 01.07.2011 и ФЗ № 32-ФЗ от 1.07.2011).

Сокращен перечень документов, прилагаемых к заявлениям об образовании земельных участков, выкупе земельных участков под объектами, предоставлении земельного участка для строительства, об участии в аукционах, о переводе земель – заявители не должны (но вправе) представлять те документы, которые подтверждают информацию, имеющуюся в органах власти (о государственной регистрации юридического лица, кадастровый паспорт земельного участка, о правах на землю). Эту информацию должны запрашивать сами органы власти друг у друга. Более того – если ответ из другого ведомства в срок не получен, это не должно быть препятствием в выдаче необходимого документа. Таким образом, закон делает попытку снять с организаций и граждан излишние требования по представлению той информации, за которую отвечают органы власти.

Для осуществления кадастрового учета кадастровый орган должен будет сам запрашивать в порядке межведомственного взаимодействия копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документ о категории земель, разрешенном использовании земельного участка, изменении назначения объекта.

Те же правила введены в отношении регистрации прав. Например, при регистрации права на незавершенный строительством объект разрешение на строительство и проектная документация запрашиваются регистратором в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик может не представлять разрешение на строительство и проектную декларацию – они тоже запрашиваются через межведомственное взаимодействие.

Исключена необходимость регистрации ограничений по использованию земельных участков

Отменена обязательная регистрация всех ограничений использования земельных участков. К ограничениям относятся особые условия использования участков в охранных зонах, на территориях памятников, сроки застройки и другие ограничения, указанные в статье 56 ЗК РФ. На практике при установлении охранных зон власти далеко не всегда регистрировали вводимые в связи с этим ограничения хозяйственной деятельности (например, в зонах охраны памятников, санитарно-защитных зонах и т.п.). Дальше возникали споры о том, с какого момента эти ограничения начинают действовать – с момента принятия решения об установлении зоны или с момента регистрации ограничений. Теперь ограничения должны регистрироваться в ЕГРП, только если об этом прямо сказано в законе (ФЗ № 257 от 21.07.2011). Например, по ст.279 ГК РФ подлежит обязательной регистрации решение об изъятии земельного участка. И наоборот, ограничения в охранных и других зонах с особыми условиями использования территорий теперь не регистрируются, так как законодательство об их установлении не содержит такой обязанности. Следовательно, установленные в зонах ограничения вводятся с момента вступления в силу акта об их введении или действуют в силу закона (например, в водоохранных зонах).

Продлены сроки приобретения земли по льготным ценам

В очередной раз продлен срок льготного выкупа земельных участков под недвижимостью и срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. 22.11.11 принят федеральный закон, который продлевает этот срок до 1 июля 2012 года. 

Для граждан, являющихся собственниками жилых домов, индивидуальных гаражей, дачного, садового дома, созданных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, права которых на указанные здания у них возникли до 1 января 2012 года, льготный порядок определения цены сохраняется и после 1 июля 2012г.

Те, кто переоформляет право бессрочного постоянного пользования, смогут приобрести участки по льготной цене (в процентах от кадастровой стоимости) (ФЗ № 214-ФЗ от 18.07.2011). Собственники объектов - арендаторы участков, которые с 22.07.2011 по 1.01.2012 переоформили право постоянного бессрочного пользования на аренду, также смогут выкупить их по льготной цене.

Переоформление путем продажи или перехода на аренду производится при наличии кадастрового паспорта. Если в его выдаче отказано из-за отсутствия кадастровых сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, участок все равно должны переоформить, при этом последующее уточнение границ не изменяет цену выкупа. Отсутствие координат также не является препятствием для регистрации переоформленного права.

Давно возникший вопрос о том, можно ли выкупить участок под незавершенным строительством объектом, разрешается так. Если на объект незавершенного строительства до 1.01.2012 зарегистрировано право собственности, земельный участок под ним может быть взят в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Для Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрены специальные правила одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства или реконструкции объектов недвижимого имущества, в случае существенного нарушения условий договора или существенного изменения обстоятельств. К этим условиям отнесены:

  • нарушение сроков, предусмотренных договором или разрешением на строительство в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства по проекту;
  • отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства;
  • расторжение договора на строительство на данном участке (в этом случае договор аренды считается с этого же момента расторгнутым, если иное не оговорено в договоре).

Предполагается, что подобные меры помогут ускорению освобождения участков от долгостроя и позволят высвободить их под другие цели.

Автор: В.Лазебный

Источник: ФИНАМ.инфо