Газета "ЭЖ Юрист"


Статья партнера юридической фирмы «Авелан» С. Казинца о возможности легализации самовольных построек в судебном порядке.

Новая редакция части 3 ст. 222 ГК РФ существенным образом изменила законодательные основы признания прав на самовольные постройки. Уже пройден 5-летный рубеж применения этих норм, однако правоприменительная практика демонстрирует все еще значительную разницу в их толковании участниками процедур легализации самовольных построек.

Унификация подходов к разрешению некоторых спорных вопросов, связанных с защитой права собственности, произошла после принятия совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, включающего специальный раздел «Споры, связанные с самовольной постройкой». Рекомендации, в том числе в отношении легализации самовольных строений, даны и в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ (Информационное письмо Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143). В частности, в нем разрешены вопросы применения срока приобретательной давности, определено отношение к последствиям перепродажи самовольной постройки (и к возникновению фигуры добросовестного приобретателя), сформулированы типовые позиции по решению вопросов, кто вправе заявлять требования о легализации самовольного объекта и к кому эти требования могут быть заявлены (то есть, кто выступает истцом и ответчиком в судебных процессах). Вместе с тем споры о применении норм о легализации самовольных строений до сих пор демонстрируют существенную разницу в толковании их правоприменителями.

Рассмотрим наиболее существенные аспекты применения норм о самовольной постройке в целях ее легализации, основываясь на разъяснения, данные в приведенных документах, а также с учетом складывающейся судебной практики.Часть 3 статьи 222 ГК РФ определяет два основных способа признания права на самовольную постройку – в суде и в предусмотренных законом случаях во внесудебном порядке. Заметим, что пока внесудебный порядок предусмотрен только Законом № 93-ФЗ.Новая редакции ГК РФ устанавливает правило, по которому право собственности на самовольную постройку может приобрести лишь обладатель вещных прав на земельный участок под ней. Из буквального прочтения нормы следует, что арендатор земельного участка не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку и лишен возможности легализации. Это связано с тем, что аренда является обременением прав собственности на земельный участок. Предполагается, что в случае возведения самовольной постройки сам собственник участка вправе через суд легализовать ее, признав право собственности за собой. При этом нормы ст. 222 ГК РФ обязывают собственника возместить самовольному застройщику (арендатору) расходы на строительство.Между тем, например, Постановлением ФАС СКО от 07.05.2008 по делу № А-32-15082/2006-21-2007-41/174 признано правильным решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности на ряд зданий и сооружений подсобного хозяйства, реконструированных без получения на то необходимого разрешения органа власти. Суд отверг ссылку ответчика на то, что земля под объектами находится в аренде и по этой причине легализация невозможна. Интересна аргументация решения суда: он указал, что исключение из ст. 222 ГК РФ положения о возможности признания судом права собственности на объект, построенный «на участке, занятом без какого-либо правового титула, не означает невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений». Свой вывод суд основал на том, что в соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками участков (за исключением владельцев сервитута), осуществляют те же права, что и собственник. Главное при рассмотрении дела – факт отсутствия нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.По мнению ВС РФ, «по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан». (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007).Не всегда однозначно в спорах о легализации самовольных построек применяется судами принцип действия законодательства во времени. Поскольку перечень возможных субъектов легализации был серьезно ограничен обладателями перечисленных вещных прав на землю, сразу же после вступления в силу нового порядка некоторые самовольные застройщики попытались убедить суд применить старое законодательство при рассмотрении таких споров. Они ссылались на принципы применения закона во времени, по которому закон обратной силы не имеет. Аргументы сводились к тому, что нарушение в виде самовольного строительства носит длящийся характер, и если начало такого строительства пришлось на период до вступления в силу изменений (то есть до 01.09.2006), к возникшим в связи с этим правоотношениям следует применять нормы о легализации, действовавшие на указанный момент. Однако в подавляющем большинстве случаев суды иначе толковали принцип применения обратной силы и применяли новые нормы при рассмотрении дел после 01.09.2006 независимо от времени возведения самовольной постройки. Эта позиция основана на рекомендациях, данных в п. 31 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22: «При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда».До недавнего времени считалось, что признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) невозможно, так как в этом случае отсутствует такой обязательный признак, как добросовестность владения. По мнению многих авторов, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил, что недопустимо (1. В этом направлении развивалась и судебная практика.Однако совершенно иная позиция сформулирована в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС от 9.12.2010 № 143, согласно которому право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может возникнуть в силу приобретательной давности. Для использования института приобретательной давности в целях легализации самовольной постройки необходимы (помимо указанных в ГК РФ) два условия:

  • формальное основание «самовольности» объекта (отсутствует разрешение на строительство);
  • наличие доказательств, что объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Последние разъяснения высших судов сформировали принципиально иной подход к оценке такого признака самовольности постройки, как отсутствие разрешения на строительство. Статья 222 ГК РФ не делает разницы между перечисленными в части 1 признаками самовольной постройки, среди которых можно выделить земельные нарушения, отсутствие необходимы разрешений (разрешения на строительство) и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из этих признаков делает постройку самовольной. Вместе с тем согласно п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». То есть факт отсутствия разрешения на строительство определяется судами как формальный признак, который должен оцениваться в совокупности с другими обстоятельствами. А именно: обращался ли застройщик за получением этого разрешения и если обращался и получил отказ, то по каким причинам ему было отказано. Представляется крайне важным то, что согласно данным в п. 26 Постановления разъяснениям обращение застройщика за разрешением на строительство и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию расценивается как принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки(!). Это означает возможность такого обращения после начала строительства и – что самое главное – возможность получения разрешения после начала строительства. Отметим, что из этого разъяснения фактически вытекает «новый» способ легализации самовольной постройки – путем выдачи разрешения на строительство, которое начато и в силу ст. 222 ГК РФ является самовольным. До недавнего времени было принято считать, что выдача разрешения после начала строительства (несмотря на распространенность такой практики) не соответствует ст. 51 ГсК РФ, который определяет правовой статус разрешения как документа, дающего право начать (а не продолжить) стройку. Следовательно, суд фактически легализует возможность выдачи разрешений на строительство после его начала. Поскольку из п. 26 Постановления также следует, что при рассмотрении спора суд должен установить, правомерно ли отказано в выдаче разрешения на строительство (а любой отказ в разрешении после начала строительства будет правомерным), возникает вроде бы правовой тупик: застройщик после начала строительства обратился за разрешением на строительство, в котором ему должно быть отказано на основании ст. 51 ГсК РФ. Далее следует иск о легализации объекта с предъявлением доказательств обращения за разрешением и отказа в его выдаче, в ходе рассмотрения которого суд должен оценить правомерность отказа в выдаче разрешения и при данной ситуации должен признать такой отказ законным и, следовательно, отказать в иске. Однако данную ситуацию разрешает абз. 3 п. 26 Постановления, согласно которому иск подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и /или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры (заметим, не указано, когда должны были предприниматься меры – до или после начала строительства). В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.Таким образом, получается, что важны не основания отказа в выдаче разрешения, а сам факт обращения за ним застройщика, который будет доказывать, что он принял меры к легализации самовольной постройки до обращения в суд. Следуя указанным разъяснениям в настоящее время суды удовлетворяют требования о признании права собственности на самовольную постройку только после получения доказательств об обращении за разрешением на строительство (на ввод в эксплуатацию) и получении отказа в нем.

Автор: С. Казинец

Источник: Газета "ЭЖ Юрист" #44, 2011