Газета "Ведомости"


Статья Партнера юридической фирмы «Авелан» В. Лазебного о путях реформирования ЖКХ.

По данным Министерства регионального развития, износ существующих фондов ЖКХ составляет в среднем 70%. На реконструкцию систем ЖКХ требуется, по словам экс-министра Виктора Басаргина, более 6 трлн руб. Государство собирается взять их у населения, законодательство для этого подготовлено.

Последствия приватизации

Выход из сложившейся ситуации Басаргин видит «в привлечении частных инвестиций, включая средства населения». Однако новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, а также новый Жилищный кодекс и другие законы прямо говорят о том, что для решения этой проблемы нужны только карманы собственников. Механизм, который позволял бы задействовать другие источники финансирования, пока не найден. Жильцы должны сами решать, откуда брать деньги и для реформирования, и для обязательной оплаты жилищно-коммунальных услуг. Большинство россиян пока не догадываются, какими серьезными тратами в ближайшее время обернется для каждого реформа ЖКХ.

С 1991 г. в соответствии с законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее — закон о приватизации) помещения в многоквартирных домах стали предметом собственности физических и юридических лиц. В ходе массовой приватизации жилья никто из новоявленных собственников не стал ни фиксировать состояние общего имущества многоквартирного дома, ни определять обязательства бывших собственников по капитальному ремонту жилого фонда. Сейчас государство напомнило домовладельцам, кто и за что должен платить. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами именно на жильцов возлагается бремя содержания не только собственного помещения, но также и общего имущества в многоквартирном доме. В частности, в ст. 39 ЖК РФ указывается: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» и здесь же: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме». То есть чем больше жилая площадь, тем больше будет оплата ремонта и других расходов.

Также ЖК на собственников возлагается ответственность по эксплуатации общего имущества дома. Перечень имущества и правила его содержания установлены постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (с изменениями от 6.05.2011 № 354). Так, например, в состав общего имущества включаются лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; крыши; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится дом; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, система водоотведения и т. д. Каждый житель может теперь самостоятельно, используя формулы расчета оплаты коммунальных услуг и содержания имущества, установленные правилами, определить, какую сумму нужно будет «платить за квартиру». Для каждой позиции в новых квитанциях об оплате жилья (пока готов только проект) разработаны методические рекомендации либо правительством РФ, либо Министерством регионального развития.

Собственником муниципального жилья являются органы местного самоуправления. Но не надо полагать, что они возьмут все расходы на себя. Для нанимателей будет подготовлена другая формула расчета.

Вместе с тем никто не отменял ст. 16 закона о приватизации, в соответствии с которой за бывшим наймодателем «сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома». Именно поэтому многие жильцы не торопятся создавать ТСЖ, ЖСК и другие объединения в надежде на государственную помощь и субсидии.

В попытке выполнить свои обязательства перед собственниками государством была создана организация, предоставляющая финансовую поддержку субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капремонта, — Фонд содействия реформированию ЖКХ. В соответствии с ФЗ от 2007 г. «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» к капитальному ремонту относится ремонт внутридомовых инженерных систем; крыш; подвальных помещений; фасадов; лифтового оборудования; установка общедомовых приборов учета потребления ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и т. д. Указанные мероприятия проводятся только при долевом финансировании. Это значит, что не менее 5% от стоимости ремонта должны оплатить жильцы, коллективно приняв решение о том, что они хотят участвовать в проведении капремонта и готовы вкладывать в это собственные деньги.

Так, например, в сельском поселении Аксиньинское Ступинского муниципального района Московской области для капремонта двух многоквартирных домов общей площадью 3777 кв. м потребовалось 4 023 821 руб. Из средств фонда было выделено 3 322 630 руб.; из местного бюджета — 500 000 руб.; из средств ТСЖ — 201 191 руб.

Органы местного самоуправления к моменту выделения финансирования из средств фонда должны провести обследование своего муниципального образования и выявить аварийные, ветхие и другие нуждающиеся в ремонте дома (это их обязанность), подготовить соответствующую муниципальную программу с адресами и провести разъяснительную работу среди жильцов о необходимости создания ТСЖ. После того как жильцы на общем собрании примут решение о софинансировании ремонта и об участии в соответствующей муниципальной адресной программе, протокол направляется в муниципалитет. Органы местного самоуправления формируют общую заявку, определяют размер своего финансового участия и отправляют ее главе субъекта РФ. В субъекте РФ проводится аналогичная работа.

Для каждого региона предусмотрены свои лимиты для софинансирования ремонта. Поэтому окончательное решение и размер финансовой поддержки будет зависеть, во-первых, от того, насколько полно были выполнены условия ст. 14 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в ред. от 30.11.2011) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а во-вторых, как быстро были проведены необходимые организационные мероприятия в муниципальном образовании и конкретно в жилом доме. Не надо обольщаться, что для получения помощи достаточно изъявить желание. Нужно собрать огромное количество документации, хотя задача упрощается, если в доме есть ТСЖ.

Чтобы получить адресную финансовую помощь на капремонт и воспользоваться ею, нужно успеть подать заявку не позднее июня 2012 г. Фонд реформирования ЖКХ задумывался как временная корпорация. Сроки прекращения его деятельности все время переносились: 1 января 2012 г., 1 января 2013 г. Президент Дмитрий Медведев 15 ноября 2011 г. предложил продлить работу фонда до 2015 г.(впоследствии на неопределенный срок). Однако президентская инициатива пока не получила законодательного закрепления.

Цена энергоэффективности

Еще одним документом, который заставит каждого собственника раскошелиться, является ФЗ № 261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23 ноября 2009 г. (в ред. от 12.12.2011). Этим законом фактически установлены сроки окончания проведения жилищно-коммунальной реформы. В соответствии со ст. 12 для обеспечения энергосбережения собственники помещений в многоквартирном доме обязаны будут проводить установленные правительством РФ соответствующие мероприятия (в настоящее время не определены) по повышению энергетической эффективности и финансировать их. К каждому дому будут предъявляться требования энергетической эффективности здания. А управляющая компания должна выполнять стандартный комплекс обязательных мероприятий по энергосбережению (установка дополнительной входной двери, дверных доводчиков, утепление окон и т. п.).

Для жильцов в этом есть некая выгода. Организация, снабжающая жилой дом энергоресурсами, в обязательном порядке должна будет предложить жильцам перечень мероприятий по их сбережению. Документ должен быть конкретным планом, в котором указываются расходы, объем снижения потребления ресурсов, сроки окупаемости предлагаемых мероприятий. У собственников появится выбор: жить на широкую ногу или экономить ресурсы.

Автор: В. Лазебный

Источник: Газета "Ведомости", Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»