Журнал COMMERCIAL REAL ESTATE


Статья Партнера юридической фирмы «Авелан» В.Лазебного о покупке земельного участка.

Начальным и важнейшим этапом реализации строительства объекта коммерческой недвижимости является выбор и приобретение земельного участка под его застройку. При этом, строгое соблюдение установленного законом порядка приобретения участка и квалифицированный юридический аудит (Due Diligence) позволяют исключить возможные в будущем притязания со стороны третьих лиц.

Основными законами в РФ, регулирующими порядок приобретения прав на земельные участки, являются Земельный и Гражданский кодексы, а также специальные законы, устанавливающие особенности приобретения земельных участков определенных категорий. 

Существует несколько способов приобретения прав на земельные участки, которые условно можно разделить на две группы: приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (публичные земли) и земельные участки, находящиеся в частной собственности. Рассмотрим отдельно каждую из указанных групп. 

1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

Земельный кодекс (статья 30) допускает два пути приобретения публичных земель для последующей застройки: на торгах (конкурсе, аукционе) или без проведения таковых. На торги выставляется предварительно сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок. С победителем торгов (конкурса, аукциона) заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Формальным исключением, при котором как таковые земельные торги не проводятся, является заключение с организацией договора о развитии застроенной территории. Однако право на развитие застроенной территории (право на заключение соответствующего договора) может быть приобретено лишь на открытом аукционе (ст.46.2, 46.3 Градостроительного кодекса). В последующем земельный участок предоставляется победителю такого аукциона (лицу, заключившему договор о развитии территории) в собственность на безвозмездной основе или в аренду.

Земельным законодательством предусмотрен способ приобретения земельных участков без торгов. В законодательстве он поименован как «приобретение прав на земельный участок с предварительным согласованием мест размещения объектов». Особенность данного способа заключается в том, что лицо может предварительно выбрать месторасположение земельного участка. При этом для такого способа характерна возможность заключения лишь договора аренды земельного участка (п.3 ст.30 Земельного кодекса). В собственность при предварительном согласовании мест размещения объектов земельные участки не предоставляются. Данный способ не распространяется на строительство жилья или на земли, где участки сформированы или полностью разработана градостроительная документация.Компания, заинтересованная в предоставлении без торгов земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Указанный орган обеспечивает выбор участка, результаты которого оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Данное решение является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.Следует отметить, что у лица, которому в аренду предоставлен земельный участок с предварительным согласованием мест размещения объектов, имеется возможность в дальнейшем выкупить данный участок в собственность (статья 36 Земельного кодекса РФ).

2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в частной собственности

Существуют два основных способа приобретения земельных участков, находящихся в частной собственности: покупка земельного участка и приобретение юридического лица, в собственности которого находится участок. Стоит также упомянуть о таком способе как внесение земельного участка в уставный капитал юридического лица. В данном случае имуществом оплачивается приобретение обязательственного права в отношении данного лица. Иными словами бывший собственник участка становится совладельцем (участником, акционером) такого юридического лица наряду с другими его владельцами (участниками, акционерам).

Сделки купли-продажи земельных участков регулируются нормами гражданского законодательства (глава 30 Гражданского кодекса) с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (статья 37).

При заключении договора купли-продажи земельного участка важно иметь в виду следующее. Приобретаемый земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об участке (об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, качественных свойствах земли и проч.), которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации об участке, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, а договор считается заключенным с момента такой регистрации. Одной из немаловажных причин, по которой компании-продавцы стараются избежать прямой продажи земельных участков, являются значительные налоги, подлежащие уплате с дохода, полученного от продажи. По этой причине зачастую в договоре купли-продажи указывают заниженную стоимость участка. Однако данный вариант имеет существенный риск, поскольку в случае признания по каким-либо причинам сделки недействительной, продавец сможет претендовать лишь на стоимость, указанную в договоре.

Покупка земельных участков, находящихся в частной собственности, путем приобретения юридического лица, в том числе и в оффшорных юрисдикциях, также достаточно распространена на рынке недвижимости. Земельный участок находится на балансе общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества и покупатель по договору купли-продажи приобретает в обществе доли либо акции соответственно, становясь опосредованным собственником земельного участка. Такая процедура регулируется нормами корпоративного права, в частности законом об обществах с ограниченной ответственностью и законом об акционерных обществах. Недостаток данного способа заключается в риске приобретения прав на общество с непогашенными долговыми обязательствами, которые продавец скрыл от покупателя. Это может поставить под угрозу земельный участок, который в любое время может стать обеспечительным инструментом по долгам общества.

Выбор способа приобретения земельного участка зависит от того, в каком виде приобретается участок. Участки условно делятся на незастроенные («greenfield») и застроенные («brownfield»). При приобретении незастроенного участка, в отношении которого не проводилось никаких девелоперских разработок, может быть выбран способ приобретения непосредственно участка по сделке купли-продажи. Однако не редки случаи, когда незастроенный участок продается уже с готовой проектной документацией, а также оформленными на собственника участка техническими условиями, согласованиями, разрешением на строительство и прочей технической и юридической документацией. Это относится и к застроенным участкам с существующими объектами (незавершенными строительством либо подлежащими реконструкции). При таких обстоятельствах имеет смысл приобретения именно юридического лица, в отношении которого оформлена указанная выше документация. В противном случае, покупатель сталкивается с проблемой переоформления документов на имя нового собственника, что является весьма длительной и бюрократичной процедурой.

Следует отметить важную роль юридической и аудиторской проверки при подготовке и исполнении сделки по приобретению прав на земельные участки. Поскольку, как показывает судебная практика, при неквалифицированной проверке либо ее отсутствии как таковой, риск утраты права на приобретенный земельный участок без соразмерного возмещения убытков существенно возрастает.

Автор: В. Лазебный

Источник: Журнал Commercial Real Estate #13, 2011